美國房地產(chǎn)業(yè)的復蘇是不爭的事實(shí)，但時(shí)至今日仍遠離2007年次貸危機前的水平。按照世界大型企業(yè)研究會(huì )房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家凱茜·博揚契奇的話(huà)說(shuō)，要想回到危機前的盛況至少還有兩三年的路要走。
剛剛過(guò)去的2012年，美國房?jì)r(jià)上漲6%，今年預計還將繼續增長(cháng)7.5%。房?jì)r(jià)上漲自然是市場(chǎng)活躍的一個(gè)信號，且會(huì )催生一個(gè)良性循環(huán)。因為房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì )因房?jì)r(jià)上漲催生看漲預期，從而刺激買(mǎi)房需求，長(cháng)期因失血過(guò)多無(wú)法出售房子的賣(mài)方也能借此解套，房屋銷(xiāo)量自然增加。
與此同時(shí)，對資金流更為敏感的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對當前市場(chǎng)環(huán)境的信心增加。在過(guò)去兩年內，房屋建造量增加了60%，而在2012年的最后一個(gè)月，美國新房開(kāi)工量更是環(huán)比大增12.1%。
博揚契奇等市場(chǎng)分析人士都認為，美國房地產(chǎn)業(yè)的復蘇總體來(lái)看是市場(chǎng)周期內的正常狀況，是“自然現象”。但美國央行維持的歷史超低利率水平和“失業(yè)率不降到6.5%，不會(huì )提高利率水平”的承諾確實(shí)為樓市復蘇提供了巨大便利。
據美國聯(lián)邦住宅貸款抵押公司房地美的最新數據，美國30年期抵押貸款利率已經(jīng)降到3.38%，接近1971年創(chuàng )下的3.31%的歷史最低水平。理論上，低利率會(huì )有效刺激抵押貸款需求，從而刺激購房需求。另外，在美國民主、共和兩黨最新達成的減赤協(xié)議中，繼續實(shí)施住房抵押貸款減免計劃也無(wú)疑給準備買(mǎi)房的人吃了一劑定心丸，更讓金融機構有理由期待美國樓市的持續復蘇。
只是，盡管美國樓市在近六年之后終于可以有底氣地說(shuō)“危機已經(jīng)結束”，但要想回到危機爆發(fā)前的巔峰時(shí)刻卻還有很長(cháng)一段路要走。
即使在前景可期的2013年，美國樓市也還將面臨幾個(gè)絆腳石。最主要的是抵押貸款申請門(mén)檻升高。雖然抵押貸款利率處于數十年低位，但貸款機構對申請者的審查卻更為嚴厲。一朝被蛇咬的銀行系統，對抵押貸款的安全性格外小心翼翼，尤其是2013年銀行面臨的監管壓力將再次增大，存款準備金率提高等政策要求讓銀行面臨很大的資金壓力，全面收緊放貸標準客觀(guān)上也是無(wú)奈之舉。如此一來(lái)，低利率對很多有購房需求的人來(lái)說(shuō)只是水中花，無(wú)法真正幫助他們完成購房夢(mèng)，也無(wú)法有效刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。
另外，雖然美國房地產(chǎn)危機在全國層面上已經(jīng)結束，但重災區如佛羅里達州、伊利諾伊州、新澤西州和紐約州等地，寒流卻依然存在。在這些地區，房屋止贖率依然很高，每天都有人喪失房屋贖回權。重災區“災情”不去，穩步復蘇的基礎就無(wú)法穩固。
再從技術(shù)指標來(lái)看，在過(guò)去六年間一直經(jīng)歷去庫存過(guò)程的美國樓市，還面臨房屋存量偏低的制約。自2007年以來(lái)，美國房屋存量已減少40%。2012年全美新建房屋量為60萬(wàn)套，今年預計會(huì )增至75萬(wàn)套，但依然低于140萬(wàn)到160萬(wàn)的需求量。房屋存量低于歷史平均水平恐怕也會(huì )拉長(cháng)美國樓市的復蘇之旅。