在新的政治周期開(kāi)啟之際，城鎮化已成為下屆政府的執政關(guān)鍵詞，被寄予厚望。而就在中央對城鎮化還沒(méi)有具體開(kāi)展“頂層設計”，一些學(xué)者和業(yè)界人士所談?wù)摰臄U大內需、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的功效還無(wú)從顯示之時(shí)，城鎮化卻已先在房地產(chǎn)市場(chǎng)顯露了其威力。即便中央政府一再強調要“繼續堅持房地產(chǎn)調控政策不動(dòng)搖”，但在城鎮化的藍圖刺激下，各地的樓價(jià)已經(jīng)像打了雞血似的高度興奮起來(lái)。股市上各種與地產(chǎn)相關(guān)的概念股被熱烈追捧，地產(chǎn)商成為最有收益的群體之一。
　　有人不免要問(wèn)，城鎮化支撐房?jì)r(jià)，難道還有疑問(wèn)嗎？有，當然有。那些認為城鎮化可以為支撐房?jì)r(jià)的學(xué)者或專(zhuān)家，內心一般都認定城鎮化可以為住房需求提供強大的支撐。但我想說(shuō)的是，在現有歷史條件下的中國特色的城鎮化，尚不足以為住房提供真實(shí)居住需求。
　　誠然，我國城鎮化以常住人口計，才剛剛邁過(guò)50％的關(guān)口，離發(fā)達國家動(dòng)輒70％以上的人口生活在城市，尚有很大提升空間。因此有學(xué)者就估計未來(lái)若干年，我國城鎮化率每年仍可提高一個(gè)百分點(diǎn)以上，再加上城鎮原有居民的改善性需求，未來(lái)每年新增的真實(shí)住宅需求將在8億平方米左右!可是，這些專(zhuān)家學(xué)者在分析這一問(wèn)題時(shí)，我認為可能混淆了“需要”和“需求”的區別。在經(jīng)濟學(xué)中，“需求”是指在一定的時(shí)期，在一既定的價(jià)格水平下，消費者愿意并且能夠購買(mǎi)的商品數量。而“需要”只相當于對物品的偏好，并沒(méi)有考慮支付能力等因素。一個(gè)沒(méi)有支付能力的購買(mǎi)意愿并不構成需求。經(jīng)濟學(xué)的基礎分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。只能意愿卻無(wú)力支付的東西，不屬于經(jīng)濟學(xué)研究范疇。
　　因此，如果城鎮化不能提高居民收入，那么即便大量的居民涌進(jìn)城鎮，由于缺少支付能力，就難以形成對城鎮住房的有效需求。而我國過(guò)去的城鎮化模式恰好是沒(méi)能帶來(lái)（足夠的）收入增長(cháng)的城鎮化。我國城鎮化的主導模式是外向型的，在沿海等利于出口的地區，大量工廠(chǎng)（包括很多外資企業(yè)）吸引了大量農村勞動(dòng)力。但是，由于我國傳統上農村勞動(dòng)力存在大量過(guò)剩，源源不斷的勞動(dòng)力決定了即便城鎮現代部門(mén)從農村傳統部門(mén)大量吸收勞動(dòng)力，而其支付的工資水平卻仍維持在低位。而這些農民工所獲得的收入，完全不足以形成對住房的真實(shí)有效需求。
　　更別說(shuō)，在統計上，城鎮化率是按常住人口來(lái)統計的。而所謂常住人口，是指實(shí)際經(jīng)常居住在某地區一定時(shí)間（半年及以上）的人口。因此，盡管由于常年居住在城鎮，統計上農民工成了城鎮居民，但受限于其支付能力，無(wú)法形成對住房的真實(shí)有效需求。
　　相關(guān)統計也顯示，目前真正擁有城鎮戶(hù)籍的人口的比例僅占約35％，而城鎮常住人口與戶(hù)籍人口之間的裂口的主體即農民工。另?yè)�有關(guān)部門(mén)調查，農民工在城鎮的住房，52%為用人單位提供的集體宿舍，47%為租住“城中村”、城鄉結合部或近郊區的農民住房，自購住房比重不足1%！
　　歷史上，中國城鎮住房面積的大幅提高，并不是外來(lái)務(wù)工人員帶來(lái)的，而是那些有能力購買(mǎi)多套住房的群體，在滿(mǎn)足自住需求之外，看到皇皇大軍涌入城鎮，因此想當然地認為，多投資購買(mǎi)一些住房，可以在未來(lái)以更高的價(jià)格出售給需要居住的人，形成了各種“房叔”和“房嫂”，動(dòng)輒擁有數套，甚至幾十套房產(chǎn)。
　　有人可能辯解說(shuō)，之前城鎮化沒(méi)能帶來(lái)住房的真實(shí)需求，不代表未來(lái)不能帶來(lái)住房的真實(shí)需求。中央在表態(tài)大力推進(jìn)城鎮化的時(shí)候，不也宣示要努力促進(jìn)農民工的市民化嗎？不錯，促進(jìn)農民工的市民化確實(shí)已被列為城鎮化的目標之一，只是，一個(gè)政策目標的完成情況要看這個(gè)目標的難度系數和地方政府的執行意愿，而從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，要達成這個(gè)目標，路程將是十分漫長(cháng)的。君不見(jiàn)，盡管京滬穗等地在最后關(guān)頭出臺了異地高考的方案，但參加這個(gè)異地高考的難度，不亞于去歐美留學(xué)！一葉知秋，異地高考方案尚且如此難產(chǎn)，何況農民工上樓？
　　即便我們毫不懷疑各地方政府的誠意，也要看看達成這個(gè)目標的手段的可靠性。要讓農民工上樓，必經(jīng)提高他們的收入水平（或降低房?jì)r(jià)）。這有兩個(gè)途徑，一是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，因為在“二元經(jīng)濟”模式逐漸消退之后，勞動(dòng)生產(chǎn)率決定了勞動(dòng)力工資。但提高勞動(dòng)生產(chǎn)率最主要途徑是教育，而目前農二代在城市受教育的環(huán)境如何，那些民工子弟學(xué)校在師資、設備上備受歧視的遭遇，上文說(shuō)過(guò)的異地高考之難，都已足夠說(shuō)明問(wèn)題了。二是通過(guò)收入分配改革提高低收入者的相對收入，這難度更高，收入分配改革方案醞釀了八年，至今依然還只聞樓梯響。
　　從理論上說(shuō)，在信用貨幣經(jīng)濟條件下，城鎮化的最終目的表現在兩個(gè)方面：為了保證居民消費實(shí)現優(yōu)化升級，為了實(shí)現生產(chǎn)要素優(yōu)化組合、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。有了這兩條，城鎮化才能發(fā)揮出“擴大內需的最大潛力”的最大功效。反之，就難有勞動(dòng)者收入的提高，而這樣的城鎮化是不足以為城鎮住房需求提供支撐的。