國內房地產(chǎn)調控政策的基調雖然沒(méi)有放松，但開(kāi)發(fā)商境外融資的躁動(dòng)和“地王”的頻現，已經(jīng)說(shuō)明開(kāi)發(fā)商不把調控政策放在眼里了，這讓房地產(chǎn)調控者頗為尷尬。
據統計，截至1月30日內地房企境外融資額已逾400億元，內地房企境外融資已經(jīng)達到了前所未有的高潮。這些融資的大部分都用于買(mǎi)地和囤地，進(jìn)一步推高土地市場(chǎng)的成交溢價(jià)率。房?jì)r(jià)和地價(jià)上漲的預期也進(jìn)一步強化，地方政府和開(kāi)發(fā)商獲益，而這會(huì )讓中國經(jīng)濟和樓市調控陷入窘境。如果中國的房地產(chǎn)調控政策再次陷入“空調”，房?jì)r(jià)進(jìn)一步飆升，泡沫一旦破滅，外資抽離，后果將不堪設想。
房企大量境外融資會(huì )給中國帶來(lái)新的金融風(fēng)險。從央行公布的融資數據來(lái)看，2012年銀行信貸增加8.2萬(wàn)億元，社會(huì )融資總額達15.7萬(wàn)億，銀行貸款占社會(huì )融資總額的比重已經(jīng)到達52%，較前些年90%的比例下降了不少，理論上是好事，融資結構多元化和融資結構優(yōu)化有利于分散銀行金融機構的風(fēng)險，但是“影子銀行”的比例在不斷提升，還有信托、私募、高利貸和境外融資等融資方式獲得的資金又過(guò)于集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這會(huì )加劇中國的金融風(fēng)險。
從國內企業(yè)的貸款和融資結構來(lái)看，大都以短期融資為主，大家對未來(lái)的中國實(shí)體經(jīng)濟并不樂(lè )觀(guān)，加上總需求不足和產(chǎn)能過(guò)剩導致資金供給遠大于需求，于是各種渠道融來(lái)的資金大都流進(jìn)了地方融資平臺、房地產(chǎn)領(lǐng)域和投資產(chǎn)品領(lǐng)域，目的是為了賺取快錢(qián)，但同時(shí)又在醞釀風(fēng)險。中指院對工、農、中、建、交這五大行的統計顯示房地產(chǎn)業(yè)的貸款比例在下降。這似乎可以表明銀行等金融機構正在防范房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款的風(fēng)險，但實(shí)際并非如此，銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的參與度依然很高，2012年的比例下降與監管層的調控和信貸額度緊張有關(guān)，并非主動(dòng)收縮。而且很多房地產(chǎn)企業(yè)和“兩高一限”的企業(yè)大都采取信托、私募和境外融資，變相繞開(kāi)了調控者的視野，這不但會(huì )影響和對沖宏觀(guān)調控政策的效果，還會(huì )加大金融風(fēng)險的體外循環(huán)。關(guān)鍵是這些融資大都建立在房?jì)r(jià)和地價(jià)上漲的預期之上，一旦中國的房地產(chǎn)出現周期性調整，則表外融資的風(fēng)險將會(huì )一一暴露，將會(huì )對整個(gè)社會(huì )信用體系造成重擊。
在目前全球量化寬松的大背景下，房企境外融資會(huì )吸引來(lái)大量外幣進(jìn)入，增加外匯占款和國內基礎貨幣的乘數型投放，變成輸入型通脹的壓力，因此不應該鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)大量境外融資，反而應該引起重視。
當務(wù)之急，應該全面普查國內的不動(dòng)產(chǎn)數量，采取必要的稅收調控手段，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，減少房子的空置和浪費，抑制房子的投資和投機需求。同時(shí)，中央政府應該加大保障房的供給，讓所有以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企和愿意參建保障房的民企一起來(lái)承建保障房，來(lái)確保保障房的進(jìn)度和質(zhì)量，以改變房?jì)r(jià)上漲的預期，只有這樣房?jì)r(jià)才會(huì )回歸到合理水平。況且保障房的開(kāi)發(fā)建設與
“穩增長(cháng)”并不矛盾，只要確保保障房的進(jìn)度和數量照樣可以拉動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的貢獻也不會(huì )大幅縮減，只是地方政府的賣(mài)地收入和開(kāi)發(fā)商的利潤會(huì )減少，但換來(lái)的卻是中國房地產(chǎn)的理性回歸。