不知不覺(jué)間，全國各地樓市加速反彈的局面已然確立。
國家統計局的數據顯示，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格去年12月平均環(huán)比上漲0.34%，自去年6月以來(lái)已連續7個(gè)月保持上漲，而且這種趨勢已經(jīng)延續到今年1月。有數據顯示，1月國內一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)出現量?jì)r(jià)齊升態(tài)勢。比如，北京1月二手房平均房?jì)r(jià)突破每平方米3萬(wàn)元，同比上漲36%；上海1月房?jì)r(jià)環(huán)比上漲8.1%，創(chuàng )近4個(gè)月來(lái)新高；深圳、廣州1月的成交量或也將達到歷史最高水平，“量?jì)r(jià)齊升”也已成了這些市場(chǎng)的主旋律，更讓整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格再度形成上漲預期。如果這種情況向全國市場(chǎng)蔓延，勢必又將2010年以來(lái)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控推到十字路口。
近十年來(lái)，國內房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的政策從來(lái)就沒(méi)有停止過(guò)，但不爭的事實(shí)卻是房?jì)r(jià)越調控越高。本來(lái)，2010年國十條頒布后，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策有根本上的改變，國人也以為在這次房地產(chǎn)宏觀(guān)調控下市場(chǎng)會(huì )有所變化，一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)也確實(shí)出現了持續兩年的“量跌價(jià)滯”局面。不過(guò)，由于國十條所要求的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控有效的經(jīng)濟杠桿政策（信貸及稅收政策）遲遲沒(méi)有落實(shí)，反之逐漸被一些地方政府的行政干預所取代（限購政策等），進(jìn)而使房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策應有的效應不斷被弱化。2012年穩增長(cháng)政策出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)預期便全面逆轉。
對于當前一線(xiàn)城市樓市的“量?jì)r(jià)齊升”現象，一些人又在老調重彈，認為這是由于住房市場(chǎng)長(cháng)期供求失衡導致的結果，不從供求關(guān)系入手，不解決這種住房供求關(guān)系失衡，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不上漲也難，高房?jì)r(jià)還會(huì )持續下去。這是一種嚴重的誤導。因為，住房作為一種商品與其他商品有個(gè)完全不同的特性，它不僅是價(jià)值高的耐用消費品，而且也是投資品（問(wèn)題在于政策如何界定）。對于這樣身兼兩種性質(zhì)的商品，因為性質(zhì)不同，其價(jià)格形成機制、定價(jià)基礎、市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)運行機制也是完全不同的。如果住房作為投資品，如其他投資品一樣，其價(jià)格很大程度上取決于投資者的預期，而這種預期又由投資者個(gè)人心理因素、市場(chǎng)環(huán)境及市場(chǎng)金融條件來(lái)決定，在這種情況下，投資者對住房需求是相當不確定的。它可能在零到無(wú)窮大區間徘徊。當投資者都預期住房?jì)r(jià)格會(huì )上漲而又有好的金融市場(chǎng)條件時(shí)，那么這時(shí)住房需求可以無(wú)窮大。市場(chǎng)是根本無(wú)法通過(guò)增加住房供給來(lái)滿(mǎn)足這種投資需求的。
還有，住房是不動(dòng)產(chǎn)，其任何一個(gè)產(chǎn)品都具有唯一性。在這種情況下的住房市場(chǎng)結構是非正式的卡特爾聯(lián)盟，即住房市場(chǎng)只有需求線(xiàn)而沒(méi)有供給線(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是住房?jì)r(jià)格定價(jià)者而不是價(jià)格接受者，他們能透過(guò)行業(yè)慣例共同定出較高的一手房?jì)r(jià)格，也可能通過(guò)一手房?jì)r(jià)格的指標性效應引導二手房市場(chǎng)價(jià)格。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有很強的托市能力。所以，住房市場(chǎng)的供求關(guān)系是無(wú)法解釋價(jià)格變化的。比如早兩年國內不少城市住房銷(xiāo)售量大跌而價(jià)格不變，即“量降價(jià)滯”。產(chǎn)生這樣局面的原因，筆者認為就在于我國眼下的住房市場(chǎng)不僅是投資投機為主導的市場(chǎng)，而且是房地產(chǎn)企業(yè)可主導定價(jià)的市場(chǎng)。
當前那些在各種網(wǎng)絡(luò )媒體上高調預估今年樓價(jià)會(huì )暴漲的人，或許就在打賭管理層不想改變住房市場(chǎng)性質(zhì)，所以試圖通過(guò)預期來(lái)左右房?jì)r(jià)，讓投機性需求、投資性需求及恐慌性住房需求等涌入市場(chǎng)。當這些人涌入市場(chǎng)時(shí)，住房?jì)r(jià)格可能會(huì )進(jìn)一步上漲，從而使無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是早期進(jìn)入的投機炒作者都可盡早落袋為安，退出市場(chǎng)。至于今后住房市場(chǎng)如何洪水滔天，對他們來(lái)說(shuō)都沒(méi)有什么關(guān)系了。房地產(chǎn)泡沫破滅所造成的損失，只能讓那些新進(jìn)入者及整個(gè)社會(huì )來(lái)承擔了。
實(shí)際上，無(wú)論從當前的住房市場(chǎng)運行趨勢看，還是從新一屆領(lǐng)導集體大力推進(jìn)城鎮化建設的大方向看，當前我國樓市根本就沒(méi)有暴漲的理由。中央政府一再強調，城鎮化實(shí)質(zhì)是縮小幾大差距并讓農民成為市民。而過(guò)高的房?jì)r(jià)農民根本不可能進(jìn)城，房?jì)r(jià)的暴漲只能給中國經(jīng)濟帶來(lái)災難與毀滅。當前某些網(wǎng)絡(luò )媒體及一些人在炒作今年房?jì)r(jià)會(huì )暴漲，正是利用了政策真空期來(lái)左右市場(chǎng)預期，同時(shí)這樣的言論也符合一些地方政府官員希冀以此推高GDP的愿望。對此，不可再任由這種言論來(lái)左右市場(chǎng)了，無(wú)論如何得給今年的住房市場(chǎng)一個(gè)明確的預期，以牢牢把控住樓市的演變方向。
由此再深究下去，看近期被揭露出來(lái)的“房叔”、“房姐”、“房妹”等事件，凸顯出當下的中國住房市場(chǎng)，誰(shuí)的權力大，誰(shuí)交易的標的就越大，誰(shuí)持有更多有價(jià)值住房的可能就越高的怪狀，這正是由政府為主導的住房市場(chǎng)所滋生的嚴重分配不公，因為在這種市場(chǎng)格局下，通過(guò)高房?jì)r(jià)只會(huì )把有限的住房供應分配到“有錢(qián)人”手上，而不是“有住房需求”的人手中，并進(jìn)而使住房市場(chǎng)分配結構進(jìn)一步扭曲，住房供求關(guān)系進(jìn)一步失衡，而住房的價(jià)格則繼續上漲。
更為重要的是，近十年來(lái)國內住房市場(chǎng)基本上還只經(jīng)歷了價(jià)格上漲周期，但住房市場(chǎng)一定還會(huì )出現下跌周期，房地產(chǎn)泡沫也會(huì )有周期性變化，最后其泡沫破滅同樣是不可改變的。如果相關(guān)決策者深入反思當前住房市場(chǎng)及宏觀(guān)調控政策，就能把握住當前住房市場(chǎng)所面臨的核心問(wèn)題以及隱含的莫測風(fēng)險，進(jìn)而抓緊出臺相應的政策。有鑒于房地產(chǎn)企業(yè)及住房投機炒作者利用住房宏觀(guān)調控政策的真空期在極力左右市場(chǎng)預期，留給決策層的時(shí)間或許已經(jīng)不多了。樓市亟待新的宏觀(guān)政策來(lái)改變正在形成的預期，這樣的不合理預期越晚改變，國內住房市場(chǎng)就會(huì )在莫測風(fēng)險的黑洞中越陷越深！