對于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，城鎮化無(wú)疑是一個(gè)敘述了很久的故事，而去年年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議和2013年中央一號文件相繼提出有序推進(jìn)農業(yè)轉移人口市民化，則讓城鎮化這個(gè)故事看起來(lái)更加美好。
　　目前我國的城鎮化率剛剛突破50%，意味著(zhù)中國正在經(jīng)歷著(zhù)，并且也將在未來(lái)一二十年的時(shí)間里持續處在城鎮化進(jìn)程之中，這是中國經(jīng)濟發(fā)展的必由之路。目前我國的人口總量在13億人左右，按照每年提高1%的城鎮化率計算，每年由農村導入城市的人口總量約在1300萬(wàn)人左右，這也基本符合過(guò)去20年時(shí)間里每年平均由農村流入城市1500萬(wàn)人左右的歷史趨勢。在這一趨勢下，長(cháng)期而言，城市住房需求總量將會(huì )有所增加，特別是隨著(zhù)80后、90后等新生代農民工逐漸成為轉移人口的主力，農村人口對城市住房的需求迫切度將進(jìn)一步提升。
　　但是，在筆者看來(lái)，雖然長(cháng)期而言，城鎮化進(jìn)程能夠為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一定的新增供給，但若將城鎮化視為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續發(fā)展的動(dòng)力，則存在一定高估的風(fēng)險。首先，在高房?jì)r(jià)的制約下，農村人口市民化并非必然轉化成現實(shí)的購房能力。根據國家統計局的農民工調查報告，在務(wù)工地擁有自購房的農民工占比由2009年的0.8%下降至2011年的0.7%，其絕對人數在兩年間也出現了微幅下降，這意味著(zhù)農民工的購買(mǎi)力尚不足以支撐其在城市中通過(guò)市場(chǎng)方式解決自身住房需求。
　　其次，市場(chǎng)需求和有效供給之間的錯配，也加劇著(zhù)城鎮化對房地產(chǎn)行業(yè)支撐作用被高估的風(fēng)險。雖然從房?jì)r(jià)收入比的角度觀(guān)察，我國仍有不少四、五線(xiàn)城市的平均住房收入比處于6-8的相對合理區間之內，按照目前農民工收入增長(cháng)速度，未來(lái)有可能形成一定規模的購房能力。但是，在目前人口集中向一二線(xiàn)城市流動(dòng)的背景下，這些城市對農村人口的吸納能力相當有限；而與之相對應的，作為人口集中流入的一二線(xiàn)城市，則幾乎不存在符合農村人口購買(mǎi)力的商品住房。
　　最后，在討論城鎮化對房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐作用的同時(shí)，也不應該忽視房?jì)r(jià)對城鎮化的影響。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的推進(jìn)，房?jì)r(jià)對于城市人口“調節器”的作用愈發(fā)明顯在一部分人進(jìn)入城市的同時(shí)，另一部分人因為無(wú)法承受城市的居住成本而離開(kāi)。而目前我國面臨的問(wèn)題是，在城鎮化進(jìn)程剛剛過(guò)半的時(shí)候，城市的高房?jì)r(jià)，乃至居高不下的居住成本，不僅開(kāi)始阻止其他地方的人口流入城市，并且已經(jīng)在剔除一部分已進(jìn)入城市的人口。這也意味著(zhù)，未來(lái)城鎮化的進(jìn)程可能不如市場(chǎng)所想象的那么順利，甚至可能成為制約房地產(chǎn)行業(yè)表現的因素。
　　不可否認，農業(yè)轉移人口能否順利地在城鎮中安居置業(yè)，確實(shí)是農業(yè)轉移人口市民化能否順利實(shí)現的關(guān)鍵。但是，對于大多數農業(yè)轉移人口而言，這并不是其依靠自身能力就能夠解決的，而需要政府擔負起相應的責任，提供與其能力相匹配的公共服務(wù)產(chǎn)品。而對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，城鎮化的確是一個(gè)有看點(diǎn)的故事，但不能因此忽視了目前行業(yè)所存在的巨大問(wèn)題，而是應抓住新的發(fā)展機遇，苦練內功，實(shí)現行業(yè)的持續健康發(fā)展。