從2012年下半年開(kāi)始，國內房?jì)r(jià)上漲基本上成了一種趨勢，而且這種趨勢延伸到2013年1月更是顯示高燒不退。最新數據顯示，國內一線(xiàn)城市的住房市場(chǎng)更出現量?jì)r(jià)齊升的繁榮。比如，北京1月二手房房?jì)r(jià)突破3萬(wàn)，同比上漲36%；上海1月商品住宅累計成交面積為88.6萬(wàn)平方米；深圳、廣州1月的成交量或也將達到歷史最高水平等。有人認為，2013年國內房?jì)r(jià)暴漲的可能性不大，政府會(huì )允許房?jì)r(jià)小幅上漲，結合通脹率、收入增幅以及國家年度經(jīng)濟增長(cháng)目標等判斷，預計政府部門(mén)對于房?jì)r(jià)的忍耐度不會(huì )超過(guò)10%。
也就是說(shuō)，面對當前一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲，存在著(zhù)這么一種輿論，那就是當前房?jì)r(jià)上漲是合理的，只要這種上漲保持在10%的容忍度內，就不會(huì )有更嚴厲的調控措施出臺，并以此來(lái)左右住房市場(chǎng)預期。在他們看來(lái)，在這種情況下，既不會(huì )觸動(dòng)巨大的住房市場(chǎng)的既得利益，也能夠保持所需要的經(jīng)濟增長(cháng)。
在這里，其實(shí)有幾個(gè)問(wèn)題需要解決：
一是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫能否持續？北京市的住房平均價(jià)格上漲到了每平方米3萬(wàn)，自住需求的居民有沒(méi)有能力購買(mǎi)？當前一線(xiàn)住房市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升的需求放大是不是自住需求？如果不是，當前進(jìn)入市場(chǎng)的需求又是什么？可以說(shuō)，房?jì)r(jià)漲得如此之高，自住需求的居民進(jìn)入住房市場(chǎng)的比例很小，而投機投資需求進(jìn)入市場(chǎng)的占比較高。因為，房?jì)r(jià)持續上漲的預期一定會(huì )催生出巨大的投資性需求、投機性需求、及其后的恐慌性購買(mǎi)需求等非自住需求�？梢哉f(shuō)，只要樓市有賺錢(qián)效應，只要當前政策的信貸政策及稅收政策不改變，這些主導市場(chǎng)的投資性需求就會(huì )突破現有的各種限制政策涌入市場(chǎng)。如果政府要讓整個(gè)住房市場(chǎng)保持在以投機投資的市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)要轉型，房地產(chǎn)市場(chǎng)要得到調整就很難實(shí)現。房?jì)r(jià)也只能上升直到房地產(chǎn)泡沫不斷吹大。
二是北京的房?jì)r(jià)上漲到每平方米3萬(wàn)元了，那么這種房?jì)r(jià)上漲趨勢是不是進(jìn)入政府房?jì)r(jià)統計指標內�？梢哉f(shuō)，從近10年國內住房上漲官方統計指標來(lái)看，其上漲幅度都比較小，與現實(shí)的房?jì)r(jià)上漲情況差距較大。比如，當前北京二手房房?jì)r(jià)與10年前北京市場(chǎng)房?jì)r(jià)相比至少上漲了6倍以上，但是這個(gè)漲幅度根本沒(méi)有記入政府房?jì)r(jià)統計指標體系內。因此，如果真有所謂設置的住房上漲容忍度10%，那么相關(guān)職能部門(mén)要讓當地住房?jì)r(jià)格上漲保持在這種容忍度范圍內也不難實(shí)現。
三是當前國內住房市場(chǎng)，由于住房性質(zhì)的不動(dòng)性，它早就分割為無(wú)數個(gè)價(jià)格與需求差異很大的市場(chǎng)。而這些差異很大的市場(chǎng)現有所面臨的問(wèn)題也不一樣。不過(guò)，有一點(diǎn)則是國內住房市場(chǎng)的一般性，即前十年吹得巨大的房地產(chǎn)泡沫正在破滅，比如溫州、鄂爾多斯、海南等。而這種正在破滅的房地產(chǎn)泡沫會(huì )不會(huì )向國內其他城市蔓延，特別是會(huì )不會(huì )向一線(xiàn)城市蔓延？可以說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫破滅是必然的。只不過(guò)，市場(chǎng)預期當前的房地產(chǎn)信貸政策與稅收政策不會(huì )變化（設置房?jì)r(jià)上漲容忍度就是以此來(lái)左右這種預期），投機投資者就會(huì )繼續看好房?jì)r(jià)上漲。但是當上述政策改變及市場(chǎng)預期逆轉時(shí)，房地產(chǎn)泡沫的破滅態(tài)勢就會(huì )也由現有幾個(gè)城市向更多的城市蔓延，最后蔓延到一線(xiàn)城市。
四是當前一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲不僅與2012年穩增長(cháng)政策而讓國內銀行信貸放松有關(guān)，也與當前大炒特炒經(jīng)濟發(fā)展的“城鎮化”有關(guān)。
十八大后，新一任領(lǐng)導集體本來(lái)對有質(zhì)量的城鎮化說(shuō)得十分清楚，城鎮化就是讓農民進(jìn)入城市并成為市民，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)則把這個(gè)概念炒作成了住房市場(chǎng)投資快速增長(cháng)及住房需求涌現。在這種情況下，強化了住房投資投機者進(jìn)入市場(chǎng)的預期。因為當大量人涌入城市，住房需求就會(huì )大量增加，房?jì)r(jià)一定會(huì )上漲。因此，投機客率先進(jìn)入市場(chǎng)，以便得到更高收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為住房市場(chǎng)價(jià)格主導者，采取種種推高房?jì)r(jià)的伎倆，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步上升。但實(shí)際上，就當前的住房?jì)r(jià)格而言，國內目前在城里的85%以上的老百姓根本就沒(méi)有能力進(jìn)入這種高房?jì)r(jià)的市場(chǎng)，更不用說(shuō)收入水平僅為城市居民三分之一的農民了。農民無(wú)法進(jìn)城，中國的城鎮化從何而來(lái)？可以說(shuō)，就當前中國住房市場(chǎng)的現實(shí)來(lái)看，莫說(shuō)巨大的房地產(chǎn)泡沫破滅會(huì )給整個(gè)國家帶來(lái)金融風(fēng)險與經(jīng)濟危機，只是就高房?jì)r(jià)根本無(wú)法讓農民進(jìn)城而言，中國的城鎮化在這種情況如何來(lái)現實(shí)？
總之，就當前國內住房市場(chǎng)的現狀而言，如果以設置住房?jì)r(jià)格上漲的政策容忍度來(lái)掩蓋住房市場(chǎng)現實(shí)，并以此來(lái)保護住房市場(chǎng)這個(gè)巨大的既得利益集團，而不是如當前反腐政策那樣提出明確的政策與思路，那么中國的住房市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)結構要得以調整，中國要保持有質(zhì)量的經(jīng)濟增長(cháng)，難度是相當大的。