若要追溯我國內地樓市調控陷入“越調越漲”怪圈的原因，人多地少，可供居住、商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地資源稀缺，土地級差地租增長(cháng)較快，城市房?jì)r(jià)堅挺自有其內在邏輯基礎；城鎮化進(jìn)程加速，住房需求連年保持旺盛局面，是首先會(huì )列出的兩條。但也不容否認，由于我國內地房地產(chǎn)交易稅率相對較低，稅收杠桿難以發(fā)揮抑制外來(lái)富裕人群投資性住房需求的作用，無(wú)法與住房限購政策形成強有力的支持與配合，一定程度上削弱了房地產(chǎn)調控的實(shí)際效果。
　　稅收杠桿是各國或地區調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工具。為防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲并形成房地產(chǎn)泡沫，各國或地區政府主要通過(guò)稅收杠桿，大幅提高房地產(chǎn)交易稅率，從而嚴厲打擊投資、投機性住房需求，以達到降溫房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。為防止大量外來(lái)人口來(lái)港購樓需求可能引發(fā)房?jì)r(jià)大幅上漲，我國香港特區政府去年10月對非港居民買(mǎi)樓開(kāi)始征收高額印花稅，便是最新的一例。稅收政策調整后三個(gè)月，取得了積極成效。據我國香港地產(chǎn)研究機構的數據，從2003年開(kāi)始持續9年的內地人赴港購樓熱在去年退潮，內地買(mǎi)家比例9年來(lái)首次下跌。
　　2011年初，以“限購”、“限貸”為主要特征的房地產(chǎn)調控政策出臺后，我國內地房地產(chǎn)市場(chǎng)一度沉寂。由于政策效用遞減，2012年4月以來(lái)，樓市逐漸回暖，到2012年歲末和今年初，一線(xiàn)城市明顯升溫。據中國指數研究院調查結果顯示，今年1月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲1%，漲幅較去年12月擴大0.77個(gè)百分點(diǎn)，連續第八個(gè)月上漲。當然，應該看到，全國性樓市升溫還未形成。分區域看，多數三線(xiàn)城市樓市供過(guò)于求，樓市僵局還需要一段時(shí)間方能打破；二線(xiàn)城市供求大體平衡；但一線(xiàn)城市樓市出現了較為明顯的結構性供不應求狀況，房?jì)r(jià)上漲動(dòng)能充足。據中國指數研究院的數據，今年1月十大城市新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.61%，其中京、滬、穗、深四大城市環(huán)比漲幅均超過(guò)了2%。
　　由于本地剛性住房需求增長(cháng)平穩，后續能量不足，外來(lái)人員需求已然成為一線(xiàn)城市高昂住房交易價(jià)格的強有力支撐。本地居民剛性住房需求，往往與結婚、拆遷、教育相關(guān)，增長(cháng)總體平穩。特別一線(xiàn)城市限購、限貸政策執行較嚴，不太可能出現剛性住房需求大漲大跌的情況。雖然房?jì)r(jià)上漲預期促使部分剛性住房需求前移，短期內可能會(huì )出現剛性住房需求集中釋放的局面。但剛性住房需求持續性擴張動(dòng)力不足，無(wú)法支撐房?jì)r(jià)后續上漲。而京、滬等一線(xiàn)城市商品住宅，對周邊省市富裕人群的吸引力極大。雖然沒(méi)有權威的外來(lái)人口購房統計數據，但最近廣受社會(huì )與媒體關(guān)注的神木“房姐”事件，就從側面突出反映了外來(lái)人口強大的住房購買(mǎi)力。我國居民投資渠道狹窄，而幾千年來(lái)購地置業(yè)的傳統意識濃烈，富裕人群對一線(xiàn)城市商品住宅的需求非常旺盛。雖然有限購政策的門(mén)檻影響，但政策并不排斥外來(lái)人口購房。滿(mǎn)足購買(mǎi)條件的外來(lái)富裕人群住宅購買(mǎi)力堅挺，全額付款也不在少數。
　　因此，要抑制一線(xiàn)城市住房交易價(jià)格上漲，就需要尋找新的調控思路，筆者以為，既然一線(xiàn)城市樓市回暖，外來(lái)人口購房需求是主要推動(dòng)力，這與我國香港非港居民購樓熱并無(wú)實(shí)質(zhì)性差別，那就很有必要借鑒我國香港抑制非港人士購房需求的經(jīng)驗，在交易環(huán)節征收高額稅收，以有效抑制外來(lái)人口投資性住房需求。具體來(lái)說(shuō)，在限購政策之外，針對外地人購房需求，根據居住年限、納稅狀況、房地產(chǎn)交易價(jià)格、持有年限等不同，采取差異化稅收政策，在滿(mǎn)足外來(lái)人口合理居住需求的基礎上，大幅提高中高端住房交易成本，重點(diǎn)加強戶(hù)籍和稅收征繳管理，嚴厲打擊外來(lái)富裕人群投資性購房需求，由此杜絕諸如山西“房媳”等利用多個(gè)戶(hù)口繞開(kāi)限購政策約束的現象。
　　當然，一線(xiàn)城市高昂住房?jì)r(jià)格，與城市自身人口規模、基礎設施建設和產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展相匹配。城市產(chǎn)業(yè)日趨向高端、高附加值方向發(fā)展，必然帶動(dòng)住宅價(jià)格上漲。但無(wú)論何時(shí)，住宅價(jià)格要與本地居民收入增長(cháng)情況相適應，否則便會(huì )催生資產(chǎn)價(jià)格泡沫，影響產(chǎn)業(yè)結構順利調整，增大經(jīng)濟金融運行風(fēng)險。