在一線(xiàn)城市房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)供不應求形勢加劇，房?jì)r(jià)上漲預期強烈的情況下，關(guān)于樓市調控加碼、二套房購房門(mén)檻進(jìn)一步提高的消息不脛而走。分析人士認為，房地產(chǎn)調控既要出“重拳”，也要出“長(cháng)拳”，加快構建長(cháng)效機制。
　　2011年1月出臺的“新國八條”，曾祭出限購、差別化信貸和稅收等“組合拳”，一度被稱(chēng)為“史上最嚴”。但兩年后，部分地區房?jì)r(jià)再現大幅上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎陷入“越調越漲”的窠臼中，個(gè)中原因值得深究。
　　作為本輪樓市調控的有效手段之一，差別化信貸政策很大程度上抑制了投機需求，并在一定程度上使調控擺脫了行政色彩。但在城鎮化推進(jìn)帶來(lái)的龐大剛性需求推動(dòng)下，信貸政策的調整似乎難以發(fā)揮更大作用。同樣，差別化稅收政策和限購政策也只是供需失衡背景下的權宜之計�，F階段而言，這些政策雖然仍有收緊空間，但難以從根本上平衡市場(chǎng)供需格局。
　　在供應層面，保障房建設雖連年保持較高水平，但在建設、管理、分配等環(huán)節的政策缺位，延緩了實(shí)際供應節奏，削弱了實(shí)際效果。
　　可以說(shuō)，眾多強力政策疊加的邊際效果正在減弱，其癥結在于長(cháng)效手段的缺乏使樓市調控出現階段性特征，“風(fēng)聲一過(guò)去，房?jì)r(jià)會(huì )更高”已成為不少人的共同預期。部分看似嚴厲的調控政策，因缺乏長(cháng)效基礎制度的支撐難以發(fā)揮更大作用。為穩定市場(chǎng)預期，抑制部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性上漲，房地產(chǎn)調控在出“重拳”的同時(shí)，建立長(cháng)效機制也是迫在眉睫。
　　“重拳”方面，為在短期內抑制需求，差別化的信貸政策仍有調整余地�？稍试S商業(yè)銀行根據所在地區房?jì)r(jià)、風(fēng)險及流動(dòng)性情況制定差異化授信政策。必要時(shí)，甚至不排除全面提高二套房購房門(mén)檻的可能，從而釋放繼續管控需求端的政策信號，穩定市場(chǎng)預期。同時(shí)，涉及二手房交易的相關(guān)稅收也可上調，從而為反應敏感的二手房市場(chǎng)降溫。
　　“長(cháng)拳”的修煉最易被忽略，因其面臨的阻力更大，成效也非顯而易見(jiàn)。在現階段，作為樓市調控的重要支撐，長(cháng)效機制亟待建立。
　　第一，完善土地供應與開(kāi)發(fā)制度。近期一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲，與此前供地計劃完成不佳不無(wú)關(guān)系。當前雖有一套土地供應制度，但各地在制定供地計劃時(shí)，并未考慮市場(chǎng)的有效需求，供地計劃的完成情況也大相徑庭。為此，需完善現有的土地供應和開(kāi)發(fā)制度。要求各地按照當地的市場(chǎng)容量、市場(chǎng)潛力等，科學(xué)制定供地計劃。供地計劃不僅要公開(kāi)，還需落實(shí)到具體地塊。供地節奏需保持平穩，避免出現空窗期。土地開(kāi)發(fā)的開(kāi)竣工時(shí)間、進(jìn)度等，需納入合同約定，以促進(jìn)已供土地的開(kāi)發(fā)，并避免出現閑置土地。
　　第二，加快個(gè)人住房信息系統的建設與聯(lián)網(wǎng)。個(gè)人住房信息系統的建設，不僅是差別化信貸、稅收政策執行的制度依據，還可以全面地呈現出房屋所有權信息，有助于加強對未來(lái)市場(chǎng)的管理，調整房屋分配。有關(guān)部門(mén)需加快個(gè)人住房信息系統的建設，擴大聯(lián)網(wǎng)范圍，并盡快投入使用。
　　第三，持續推進(jìn)房屋持有環(huán)節的稅收政策。當前我國的房地產(chǎn)稅收主要集中在交易環(huán)節。當前房產(chǎn)稅試點(diǎn)“擴軍”阻力重重，但準備工作仍需加快，以期在合適的時(shí)機實(shí)現真正“破冰”。
　　第四，保障房建設和分配、使用、退出等制度需進(jìn)一步完善。保障房建設是住房供應結構的重要補充，但在保持建設規模的同時(shí)，分配、使用和退出等環(huán)節的制度建設顯得滯后，在大量保障房陸續投入市場(chǎng)之際，需盡快完善相關(guān)政策，使之真正惠及相應的住房群體。
　　最后，建立問(wèn)責機制，強化執行效果。房地產(chǎn)調控效果的弱化，與執行環(huán)節的松動(dòng)密不可分。此前北京曾推出“領(lǐng)取預售證三天內必須開(kāi)盤(pán)”的條款，并一度啟動(dòng)執法檢查，但如今仍有不少項目未予執行，執行環(huán)節的弱化可見(jiàn)一斑。為此，可借鑒土地違法的問(wèn)責制度，在土地供應、開(kāi)發(fā)、房屋建設、銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節實(shí)施問(wèn)責制，從而最大限度地發(fā)揮政策效果。