近日，市場(chǎng)上流傳著(zhù)房地產(chǎn)在全國“兩會(huì )”之前可能進(jìn)入宏觀(guān)調控的窗口期。先是有不少地方收緊住房公積金貸款，再是二套房貸收緊的風(fēng)聲再起，加上人民銀行春節后通過(guò)正回購收緊流動(dòng)性。
如果說(shuō)，市場(chǎng)把這些政策出臺看作是對住房市場(chǎng)之收緊，看作是新一輪住房市場(chǎng)宏觀(guān)調控的開(kāi)始，筆者以為，這太高估這些政策的影響與作用。住房公積金政策收緊，其實(shí)并非收緊，而是讓這種政策回到常態(tài)。有哪一個(gè)國家會(huì )把一種公共資助政策變成少數人賺錢(qián)工具？當前國內住房公積金的政策調整就是要去除這個(gè)功能，還住房公積金政策的本義而并非是政策的收緊。
對住房信貸政策的差異化，這是2010年“國十條”的基本內容，只不過(guò)這些政策一直沒(méi)有認真落實(shí)與執行而已。對二套住房信貸政策的要求，在世界上任何有房地產(chǎn)泡沫的國家，采取這種政策是一種趨勢與必然。新加坡、加拿大等國都在這樣做。為了控制住房投機炒作及投資，對購買(mǎi)二套住房都有較多的約束條件。而對國內的住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)十年房?jì)r(jià)快速飆升，房地產(chǎn)泡沫越吹越大，限制二套以上住房購買(mǎi)是常態(tài)，并非是什么特殊政策。如果市場(chǎng)把這些政策的出臺看作是房地產(chǎn)調控政策收緊，那么這只能說(shuō)明當前國內住房市場(chǎng)政策太過(guò)于寬松了。
對于當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，不僅房?jì)r(jià)又開(kāi)始上漲，一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)重現繁榮，而且經(jīng)過(guò)十年房?jì)r(jià)持續上漲而沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一次完整調整的住房市場(chǎng)，如果不變化或調整，這個(gè)市場(chǎng)是不可持續的。因此，國內住房市場(chǎng)性質(zhì)轉向及房?jì)r(jià)調整是一種必然。如果當前住房市場(chǎng)仍然由少數人來(lái)左右及引導預期，那么國內住房市場(chǎng)一定會(huì )玩完。對此，新一屆黨中央領(lǐng)導集體上任之后看得十分清楚，而不是如一些人想借助城鎮化來(lái)操縱市場(chǎng)那樣，國內住房?jì)r(jià)格永遠可這樣漲上去。
既然當前國內住房市場(chǎng)是一個(gè)不可持續的市場(chǎng)，那么新一屆政府上任之后，估計要做的第一件事情就是如何來(lái)改變當前房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)，如何讓這個(gè)市場(chǎng)性質(zhì)出現重大的調整。所以，全國“兩會(huì )”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策會(huì )有所調整，而不會(huì )出現重大調整。即使上面所指兩項政策出臺，實(shí)際上對市場(chǎng)作用與影響都是十分柔性的。因為，面對這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫，新一屆政府知道問(wèn)題的嚴重性，但是也不希望突然刺破這個(gè)泡沫而影響整個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)。
更為重要的是，當前國內住房市場(chǎng)仍然是一個(gè)以投資投機為主導的市場(chǎng)。因此，住房市場(chǎng)價(jià)格很大程度上是由預期來(lái)決定。在這種情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)及開(kāi)發(fā)商都試圖通過(guò)不同的方式來(lái)左右住房市場(chǎng)預期，以便把國內住房市場(chǎng)帶入他們所期望的方向。事實(shí)上，早幾個(gè)月他們這樣做成功了。在政策沒(méi)有變化的情況下，國內一些城市的住房市場(chǎng)又出現了銷(xiāo)售大增而房?jì)r(jià)上漲的格局。如果一個(gè)泡沫吹得巨大的市場(chǎng)，其泡沫不僅沒(méi)有破滅反之繼續吹大，那么這個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險會(huì )進(jìn)一步增加，經(jīng)濟增長(cháng)更是不可持續。在這種情況下，國內房地產(chǎn)政策出現重大調整就是要改變房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機為主導的性質(zhì)。
面對不可持續的國內住房市場(chǎng)，新一屆政府上任后出臺新的房地產(chǎn)調控政策逐漸擠出市場(chǎng)泡沫，改變當前住房市場(chǎng)性質(zhì)是一種必然。但國內房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的擠出估計會(huì )經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程而不會(huì )是突然破滅。為了實(shí)現其目標，新一屆政府的房地產(chǎn)政策將更為強調柔性及差異性，而不是剛性及一致性。在這里任何希望把房地產(chǎn)泡沫繼續吹大的幻想會(huì )破滅，同時(shí)，新一屆政府上任后也會(huì )考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫可能導致的風(fēng)險，問(wèn)題是如何把擠出泡沫的風(fēng)險與成本降到更小程度。