近日，地產(chǎn)股大幅下跌，水泥、建材、機械等相關(guān)板塊跌幅也靠前，從而拖累了大盤(pán)。地產(chǎn)股大幅度下跌更多地是受到了近期房地產(chǎn)調控政策的影響，如1月份以來(lái)各地公積金政策收緊，特別是20日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出的“國五條”（以制訂房?jì)r(jià)控制目標和擴容房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍為主要內容）。盡管房?jì)r(jià)控制和房產(chǎn)稅擴容在地方如何實(shí)施（如房?jì)r(jià)上漲控制幅度有多大？房產(chǎn)稅在哪些城市擴容？是否覆蓋存量物業(yè)？稅率有多高等）還不明確，但絕大多數機構認為，股市的這波行情會(huì )持續到何時(shí)，要看本輪調控政策走向何方。
　　這樣的觀(guān)點(diǎn)不無(wú)道理，一方面，四季度以來(lái)上漲行情的直接驅動(dòng)力就是經(jīng)濟見(jiàn)底回升和流動(dòng)性改善，而經(jīng)濟之所以能夠見(jiàn)底，除了出口止跌外，更多的還在于下游房地產(chǎn)市場(chǎng)從6月份以來(lái)的加速回暖，帶動(dòng)了上游和中游去庫存速度加快，部分行業(yè)（如上游的鐵礦石和中游的鋼鐵、機械等）銷(xiāo)售價(jià)格和毛利出現回升和反彈；樓市銷(xiāo)售回暖帶動(dòng)土地市場(chǎng)回暖，顯示開(kāi)發(fā)商良好的前景預期，這將驅動(dòng)新開(kāi)工旺季的到來(lái)。如果樓市政策出現預期之外的收緊，資本市場(chǎng)必然會(huì )以回調來(lái)糾偏過(guò)分樂(lè )觀(guān)的預期。
　　樓市調控政策對于大盤(pán)的影響取決于政策的力度和波及范圍，而政策力度和波及范圍如何定調則取決于房?jì)r(jià)上漲的幅度和范圍。根據中國指數研究院披露的數據，2012年，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)整體上漲在6%~10%，二線(xiàn)城市在5%左右，而三四線(xiàn)城市則基本沒(méi)有出現上漲，有的甚至還在繼續下跌。去年四季度以來(lái)的市場(chǎng)有幾大新的特征：一是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲在加速，同比漲幅上升到10%左右，而且環(huán)比漲幅在持續地上升；二是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲對于二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的風(fēng)向標效應開(kāi)始體現，直接的證據就是百城房?jì)r(jià)在2012年12月同比止跌回升后，1月份的同比漲幅在擴大，這意味著(zhù)房?jì)r(jià)上漲從一線(xiàn)城市蔓延到了二、三線(xiàn)城市；三是二手房?jì)r(jià)格上漲超過(guò)了新房，目前披露的房?jì)r(jià)（主要是一手房）低估了房?jì)r(jià)上漲的速度和樓市回暖的程度，因為在大多一、二線(xiàn)城市，新房均處在城市的周邊而非中心區內，而二手房則由于區位優(yōu)勢在成交規模和可代表性上早已超過(guò)了新房；四是土地市場(chǎng)回暖和“地王”頻現意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商看好樓市前景，這對于已經(jīng)回升的市場(chǎng)預期將起到火上澆油的作用。
　　筆者在之前就談到2013年樓市調控政策的變數將主要來(lái)自一線(xiàn)城市，這主要基于一線(xiàn)城市是我國樓市的風(fēng)向標，調控政策是否變動(dòng)也主要參考這些城市樓市的態(tài)勢。目前，在我國資源和人口主要在一線(xiàn)城市和主要二線(xiàn)城市集聚的情況下，一線(xiàn)城市的帶動(dòng)作用和調控壓力最大。目前，盡管樓市冷熱不均，但難掩一線(xiàn)城市異�！盎馃帷钡馁忎N(xiāo)局面，而這種火熱的勢頭正在向二、三線(xiàn)城市蔓延，因此調控來(lái)臨是必然的事情。
　　問(wèn)題的關(guān)鍵是限價(jià)和房產(chǎn)稅擴容在力度上有多大？范圍上有多廣？首先，從樓市冷熱不均和部分二線(xiàn)城市以及三、四線(xiàn)城市仍舊在去庫存的泥潭里不能自拔的現狀來(lái)看，出臺新的調控政策不可能是全國一刀切的，針對一、二線(xiàn)城市或房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市出臺緊縮性政策的可能性大；其次，從目前經(jīng)濟見(jiàn)底回升并不穩定的趨勢來(lái)看，調控政策的力度不會(huì )太大。一方面，目前上中游去庫存化較好的行業(yè)（如鋼鐵、機械等）均為與房地產(chǎn)密切相關(guān)的行業(yè)，典型的例子是機械行業(yè)中的中挖細分行業(yè)由于受房地產(chǎn)回暖利好而回升明顯，而其他子行業(yè)則回升不明顯，受出口和用工成本影響的紡織服裝行業(yè)則持續不見(jiàn)好轉。此外，不僅大多數行業(yè)去庫存并沒(méi)有完成，而且如建材、煤炭等行業(yè)去庫存壓力還非常重。同時(shí)，經(jīng)濟見(jiàn)底回升的態(tài)勢非常脆弱。1月份進(jìn)口同比僅增長(cháng)3.4%，維持了連續疲軟的態(tài)勢，盡管略好于2012年三、四季度最糟糕時(shí)期，但較低的進(jìn)口增速體現出內需回暖的力度依然偏弱。因此，房地產(chǎn)行業(yè)回升主導下的去庫存過(guò)程還將會(huì )受到依賴(lài)，至少在短期內；另一方面，市場(chǎng)普遍預計，定于3月初人大會(huì )議期間公布的2013年中國政府預算，將把財政赤字目標水平從2012 年的8000億元顯著(zhù)提高至人民幣1.2 萬(wàn)億元，這預示著(zhù)2013年將由積極的財政政策主導產(chǎn)業(yè)升級轉型和經(jīng)濟的平穩增長(cháng)，這對于地方政府配套投入的要求也將比較高，地方政府依賴(lài)房地產(chǎn)的局面難以改觀(guān)；另外，新一屆管理層房地產(chǎn)調控的思路已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，從限購政策實(shí)施以來(lái)屢次強調的控制房?jì)r(jià)，轉變到了提高住房保障的有效性（重點(diǎn)是分配管理和公共服務(wù)配套管理）和新型城鎮化來(lái)緩解和消化房?jì)r(jià)上漲的負面影響。
　　深究來(lái)看，房?jì)r(jià)上漲深層次原因還在體制性，如中央地方關(guān)系、財稅制度、收入分配、要素市場(chǎng)化等改革不到位或者難以推進(jìn)。這些深層次的體制性矛盾的負面影響只是在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到更直接的體現和釋放，也就是說(shuō)，房?jì)r(jià)上漲只是深層次矛盾在下游的爆發(fā)點(diǎn)而非矛盾在源頭的制造點(diǎn)。在承認房?jì)r(jià)上漲在較長(cháng)時(shí)期內難以“堵塞”的基礎上，需要加強住房保障和推進(jìn)新型城鎮化來(lái)舒緩房?jì)r(jià)上漲的負面影響，特別是民生受損的影響，而非一味地試圖堵塞房?jì)r(jià)上漲。與此同時(shí)，需要重點(diǎn)推進(jìn)中央地方關(guān)系、財稅制度、收入分配、要素市場(chǎng)化等“深水區”的改革，這才是可行的道路。本質(zhì)上來(lái)看，2010年以來(lái)，不管是限購政策、限貸政策，還是限價(jià)政策，房?jì)r(jià)在數據表現形式上得到了控制，但驅動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的購買(mǎi)力（背后是體制性因素在驅動(dòng)）只是被暫時(shí)攔截而形成“堰塞湖”。2012年下半年以來(lái)的市場(chǎng)回暖也不過(guò)是其泄洪而已。