近期披露的百城房?jì)r(jià)實(shí)現了連續第八個(gè)月環(huán)比上漲，而且今年1月環(huán)比漲幅25個(gè)月以來(lái)首次突破1%，顯示大多數城市房?jì)r(jià)上漲在加速。大城市房?jì)r(jià)上漲速度更快：京、滬等十大城市住宅1月均價(jià)達到16417元/平方米，環(huán)比上漲了1.61%，與上年同期相比上漲2.84%。從去年6月到今年1月，百城房?jì)r(jià)指數月環(huán)比平均漲幅為0.37%，而十大城市房?jì)r(jià)指數環(huán)比漲幅達到了0.57%。限購政策毫無(wú)松動(dòng)，這些城市的房?jì)r(jià)竟如此快速上漲，令人費解。
　　很多人將其歸咎于房地產(chǎn)調控讓位于“穩增長(cháng)”而事實(shí)上放松了緊縮政策，強化了購房者“政策見(jiàn)底”的預期。由于大城市剛性購房者太多，而供應非常有限，購房者蜂擁入市從而推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲。其實(shí)，大家都忽視了一個(gè)根本原因，大城市剛性購房者之所以太多，是因為這些城市的產(chǎn)業(yè)集聚水平和公共服務(wù)設施的優(yōu)質(zhì)程度遠高于其他城市，就業(yè)機會(huì )和福利水平也遠高于其他城市，從而吸引大量的人口源源不斷地流入，形成了這些城市房?jì)r(jià)上漲的預期，以及這種預期的不斷自我實(shí)現。
　　盡管從“十五”以來(lái)，我國就提出了城鎮化、發(fā)展縣域經(jīng)濟、促進(jìn)大中小城市均衡發(fā)展的城市空間布局戰略。但大城市發(fā)展的速度和質(zhì)量要遠遠好于其他城市。因為在我國等級化的行政管理體制下，生產(chǎn)要素和資源流動(dòng)的方向和規模取決于行政級別的高低。行政級別最高的城市獲得的生產(chǎn)要素和各類(lèi)資源最多。自1994年實(shí)施分稅制的財政包干體制以來(lái)，省級政府和下面市（縣）級政府的關(guān)系本應是公共財政框架內平等的契約關(guān)系。但由于中央政府對于市（縣）級政府的行政管理完全放權于省級政府，于是市（縣）級政府官員的任命和政績(jì)考核的權力完全掌握在省級政府官員手里，遂使這種本應完全平等的契約關(guān)系變異為不平等的上下級關(guān)系。突出的例子就是分稅制只停留在中央與省級政府之間，而省級政府與市（縣）級政府并未完全實(shí)施分稅制，于是層級越低的政府財政自主權越弱，也就越難以吸引資源和人口流入。
　　在大城市優(yōu)先發(fā)展的背景下，生產(chǎn)要素或資源首先滿(mǎn)足大城市的需要并在大城市集中，帶來(lái)了產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚水平的提高。制造業(yè)優(yōu)先發(fā)展和人口優(yōu)先在大城市集聚驅動(dòng)了生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結構升級轉型的路徑也就自然形成。近年來(lái)絕大多數大城市的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值超過(guò)了第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值。另外，長(cháng)期以來(lái)經(jīng)濟要素（包括諸如對外開(kāi)放的優(yōu)惠政策）偏向于大城市，鎖定和強化了未來(lái)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的空間分布路徑，這讓大城市和中小城市發(fā)展的差距越來(lái)越大，這也是為何對外來(lái)人口限制最為嚴格的大城市反倒成為最吸引外來(lái)人群的城市。
　　由于產(chǎn)業(yè)基礎的厚實(shí)和產(chǎn)業(yè)升級的實(shí)現，大城市的邊際生產(chǎn)效率較高，這一方面會(huì )增加就業(yè)機會(huì )，特別吸引高素質(zhì)的人才進(jìn)入，另一方面也會(huì )提升居民整體收入水平和單位物理空間的產(chǎn)值。作為兼具生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，必然要在價(jià)值上體現區域內生產(chǎn)要素的高邊際生產(chǎn)效率，也就是高素質(zhì)人才需要高價(jià)值的房地產(chǎn)，而這種高價(jià)值在收入水平上也會(huì )得到支撐。這就是為什么大城市越是靠近中心區，房?jì)r(jià)就越高的原因。
　　同樣，在我國等級化的行政管理體制下，大城市獲得用于公共服務(wù)配套生產(chǎn)的資源也遠遠多于其他城市，而在省會(huì )城市和省內非省會(huì )城市、區域中心城市和區域內其他城市的對比上也存在同樣的邏輯。由于人口更偏向于往大城市集聚，一些只有在規模效應下才能提供的公共服務(wù)設施（如音樂(lè )會(huì )、體育賽事、大型商業(yè)綜合體、地鐵等）的供應便成為可能，而服務(wù)業(yè)的價(jià)格在消費規模效應下也并不會(huì )特別高。例如，在京、滬、穗，一般的餐飲、電子通信價(jià)格并不比其他城市高，甚至可能還較低，這也是吸引人口源源不斷地流入的另一個(gè)因素。住房需求在更大程度上是對整個(gè)城市和住區周邊公共服務(wù)設施的需求，而大城市和其他城市在公共服務(wù)水平上的差距是決定房?jì)r(jià)高低的最重要的因素之一。
　　問(wèn)題還有，紐約、倫敦、東京等大城市的房?jì)r(jià)盡管較所在國家其他城市要高，但這些城市房?jì)r(jià)問(wèn)題并不像我國那樣突出，因為歐美國家的城市之間并不存在等級化的行政管理體制，公共服務(wù)設施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展差距并不大，房?jì)r(jià)之所以更高純粹是這些城市的產(chǎn)業(yè)結構更優(yōu)和人口更密支撐下的房?jì)r(jià)上漲。還有一個(gè)核心的問(wèn)題是，這些城市的資源流動(dòng)完全靠市場(chǎng)價(jià)格驅動(dòng)，資源利用效率較高。在我國，行政化調動(dòng)資源必然產(chǎn)生資源利用的不節約甚至是浪費，大城市都在爭相建設“國際大都會(huì )”，金融中心，都在大建景觀(guān)，修大馬路和大廣場(chǎng)，不少工程完全違背了經(jīng)濟發(fā)展基本規律，城市規劃不合理并經(jīng)常調整，人為造成了人地矛盾的緊張，這也是我國大城市房?jì)r(jià)更高和上漲更快突出的另一個(gè)原因。