最近樓市又反彈了，一些地方房?jì)r(jià)漲的還有些猛。國務(wù)院常務(wù)會(huì )議再次強調堅持調控不動(dòng)搖，各地會(huì )不會(huì )有新的調控措施出臺？如果有，會(huì )是哪些措施呢？人們能想到的，不外乎是繼續提高房貸首付和貸款利率、增加交易環(huán)節稅收甚至擴大限購范圍等，這類(lèi)措施基本都是進(jìn)一步抑制需求的手段。最近一些城市收緊公積金貸款，更是強化了這種猜測。
　　供求關(guān)系是決定房?jì)r(jià)的最主要因素，對樓市進(jìn)行宏觀(guān)調控，核心就是調節供求關(guān)系，力爭實(shí)現供求平衡。但從這些年的調控看，我們似乎更偏愛(ài)從抑制需求的角度來(lái)調控市場(chǎng)。差別化的信貸政策和限購等行政手段，成為調控政策的主要手段。而每一次強化調控，實(shí)際上都是強化抑制需求，相對來(lái)看，增加供應的手段相對匱乏。在市場(chǎng)規律的作用下，抑制需求導致開(kāi)發(fā)商預期改變，進(jìn)而減少拿地，減少供應，從而加劇供求關(guān)系緊張。
　　2012年全國商品住宅用地供應量環(huán)比下降約兩成，調控壓力最大的北京已經(jīng)連續3年沒(méi)有完成住宅用地供應計劃。這種現象影響到今后兩年，就可能演變成一方面住房供應量下降，另一方面此前遭到抑制的需求卻在不斷反彈。目前，北京、上海等一線(xiàn)城市的商品房庫存量已經(jīng)達到或越過(guò)供求失衡的警戒線(xiàn)，而1月份商品房成交量卻創(chuàng )下新高，回暖勢頭不減。在近期新樓盤(pán)供應數量有所下滑的情況下，樓市的供求關(guān)系在短期內有可能變的更為緊張。
　　要實(shí)現樓市的平穩健康發(fā)展，固然要通過(guò)抑制投資投機型需求，減少市場(chǎng)炒作和泡沫，使住房回歸居住功能。但是，在快速城鎮化、家庭小型化、人們改善住房條件的愿望更加強烈的今天，住房需求尤其是熱點(diǎn)城市的住房需求客觀(guān)上在持續增長(cháng)，且具有一定剛性。抑制需求固然能在短期內起到平抑樓市的效果，但如果不努力增加供應，調控的成效很快就會(huì )被反彈的需求所吞噬。這也是為什么這輪調控政策屢屢加碼，卻在一段時(shí)間以后就會(huì )出現反彈的重要原因。
　　當前，在限購、限貸仍然嚴格實(shí)施、繼續嚴格抑制投資投機型需求的同時(shí)，下一階段的調控重點(diǎn)，應逐漸轉移到如何更有效地增加住房供應。
　　要增加供應，首先是政府要努力增加土地供應，確保完成年度供地計劃。從去年四季度開(kāi)始，隨著(zhù)市場(chǎng)回暖，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情逐漸高漲。在土地供應增加的情況下，仍要堅持改革招拍掛的方式，如限定價(jià)格上限、競爭保障房面積等方式，避免土地熱變成房?jì)r(jià)熱。
　　增加土地供應后，更關(guān)鍵的是要讓土地盡快變成房子投入市場(chǎng)，形成有效供應。盡管不少開(kāi)發(fā)商在抱怨政府土地供應不足，但另一方面卻在大量囤地捂盤(pán)，等待市場(chǎng)回暖的時(shí)候賺取暴利。這幾年政府對開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)惜售等行為進(jìn)行了處罰，但力度不夠且執行不嚴，實(shí)際效果并不理想。下一步不僅要對囤地、捂盤(pán)等行為進(jìn)行更加嚴厲的查處，進(jìn)一步規范市場(chǎng)秩序，還需要更加明確地規定從拿地到預售的周期，加快土地變成房子、房子進(jìn)入市場(chǎng)形成可售房源的節奏。堅持那么一兩年，市場(chǎng)的供求狀況將有明顯改善，屆時(shí)房?jì)r(jià)就有了穩定的內在基礎，調控也將更加主動(dòng)。