【案例】
　　韓女士春節在家休假時(shí)，突然來(lái)了一伙人。領(lǐng)頭的女子稱(chēng)，她們共同的前夫趙先生已經(jīng)將韓女士所居住房屋的一半份額抵給了自己，因此自己也有權入住該房屋，并且有權共同處分并分配該套房產(chǎn)。韓女士一頭霧水，按照該女子提供的線(xiàn)索，到法院查詢(xún)了相關(guān)案件，才解開(kāi)心中的謎團。
　　韓女士是趙先生的第一任妻子，共同生活了10年后協(xié)議離婚。離婚時(shí)，雙方對夫妻共同財產(chǎn)作出了約定，趙先生單位分的一套三居室福利分房(未購買(mǎi))由雙方按各50%的份額共有。離婚后，韓女士一直居住在該房屋中，趙先生又貸款買(mǎi)了新房，并且與孫女士再婚。一年后趙先生又與孫女士離婚，離婚時(shí)簽訂了離婚協(xié)議，承諾補償孫女士30萬(wàn)元。但趙先生遲遲未給付補償金，被孫女士一紙訴狀告上法庭。經(jīng)法院調解，趙先生分三期給付孫女士30萬(wàn)元。
　　孫女士訴趙先生一案的執行過(guò)程中，由于趙先生有按揭貸款，每月需要還大額房貸，無(wú)力履行生效調解書(shū)義務(wù)，因此經(jīng)與孫女士協(xié)商，在執行過(guò)程中達成了執行和解協(xié)議。趙先生用與韓女士共有房屋50%的份額抵給孫女士，用于履行調解書(shū)義務(wù)，并且協(xié)助孫女士到單位辦理福利房?jì)炔康怯涍^(guò)戶(hù)手續。于是韓女士家上演了前述一幕。
　　韓女士以共有產(chǎn)權糾紛將趙先生和孫女士訴至法院，請求判令趙先生與孫女士的執行和解協(xié)議無(wú)效。法院經(jīng)開(kāi)庭審理，認為趙先生先后兩次對訴爭房產(chǎn)作出處分，因與韓女士的離婚協(xié)議在先，韓女士作為按份共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)的權利，趙先生在與孫女士簽訂執行和解協(xié)議處分自己共有份額時(shí)，未事先通知韓女士，未盡到足夠的通知義務(wù)，損害了韓女士作為第三人的利益，故判決認定趙先生與孫女士簽訂的執行和解協(xié)議無(wú)效。
　　【分析】
　　這個(gè)案件反映出法院執行中面臨共有房產(chǎn)時(shí)的尷尬。
　　隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的火爆、房?jì)r(jià)一路攀升，涉及房產(chǎn)的糾紛在法院的訴訟比例也隨之大幅增長(cháng)。離婚析產(chǎn)、繼承析產(chǎn)、共同出資購買(mǎi)房屋等相關(guān)的糾紛層出不窮。特別是在案件的執行階段，對共有房屋的處分遇到了一個(gè)前所未有的尷尬：由于房屋市價(jià)很高，通過(guò)訴訟取得房產(chǎn)的當事人常常無(wú)力給付對價(jià)，對方當事人得不到房又得不著(zhù)錢(qián)，如果賣(mài)了房子分錢(qián)，又沒(méi)地方可住。此外還有標的涉及軍產(chǎn)房、未購買(mǎi)的單位福利分房等無(wú)法上市交易的房產(chǎn)的，此類(lèi)情形更為突出。于是“離婚不離家”、“分家不分房”等影視作品里才出現的情節，在實(shí)際生活中也不斷涌現。
　　在此案件中，趙先生與第一任妻子韓女士共有的房屋，即面對這樣的難題。第二次離婚的執行和解協(xié)議中，趙先生又把這個(gè)難題拋給了第二任妻子孫女士。兩任妻子同居一室，趙先生的決定使執行中的尷尬進(jìn)一步升級。法官提示，房屋共有人在實(shí)際分割財產(chǎn)時(shí)，要考慮到各方的實(shí)際給付能力，各方對給付房屋補償款均有困難的，在實(shí)踐中可以考慮以出租或出售的方式變價(jià)分割。
　　此案中，有一個(gè)共有人的優(yōu)先權問(wèn)題。
　　《物權法》第一百零一條規定，按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)的權利。因此，此案件中，趙先生在執行和解協(xié)議中轉讓其50%的房產(chǎn)份額時(shí)，對共有人韓女士沒(méi)有盡到足夠的通知義務(wù)，損害了韓女士作為第三人的權利，因此執行和解協(xié)議被判定無(wú)效。法官提示，在處分或購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，除確保產(chǎn)權清晰、歸屬明確等常規問(wèn)題外，還要注意兩點(diǎn)，一是按份共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權；二是承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權。如果不動(dòng)產(chǎn)有相關(guān)按份共有人或承租人，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同或轉讓合同之前，還需要對按份共有人或承租人盡到足夠的告知義務(wù)，取得其放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的聲明。
　　此案還有一個(gè)執行和解協(xié)議被確認無(wú)效的法律后果問(wèn)題。
　　和解協(xié)議被宣告無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，當事人可以重新達成和解協(xié)議；協(xié)商不成的，當事人可以申請執行原生效法律文書(shū)。此案中，趙先生與第二任妻子孫女士的執行和解協(xié)議被第一任妻子韓女士提起訴訟依法判令無(wú)效，那么孫女士可以向法院申請恢復原生效法律文書(shū)的執行，也可以在執行程序中再與趙先生協(xié)商達成不同于前一個(gè)和解協(xié)議的新的和解協(xié)議。