房地產(chǎn)調控正“悄悄”過(guò)渡到差別化調控時(shí)代。
　　新“國五條”在全國“兩會(huì )”前落地頗有些出乎意料。從表面來(lái)看，五條調控細則并無(wú)太多新意，主要是延續了此前增加土地供給、住宅供給、問(wèn)責地方政府的調控思路，也因此被指為“意義大過(guò)內容”。不過(guò)，若仔細分析，同時(shí)綜合各地政府在地方“兩會(huì )”時(shí)透露出來(lái)的信號來(lái)看，樓市調控正在轉向“差別化”。
　　第一條調控政策就是完善穩定房?jì)r(jià)工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會(huì )城市要按照保持房?jì)r(jià)基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標。建立健全穩定房?jì)r(jià)工作的考核問(wèn)責制度。
　　時(shí)隔兩年，中央再一次要求地方政府公布房?jì)r(jià)控制目標。按照2011年地方政府的限價(jià)思路，多數將價(jià)格漲幅與地方GDP增幅掛鉤，不同地區的經(jīng)濟發(fā)展狀況不同，漲幅目標也將不同，這意味著(zhù)，地方政府為了將房?jì)r(jià)控制在自己設定的目標當中，會(huì )出臺適合當地實(shí)際情況的一些差別化措施，或嚴厲或寬松，都將因地制宜。
　　差別化信貸政策從調控伊始就被屢次強調。筆者以為，信貸政策方面的差別化，并不能表明樓市調控正在轉向。在“大同”方向下的差別化信貸政策，適用于全國的首套房、二套房貸款，并沒(méi)有體現出地區間的差異。
　　此前，曾有傳言說(shuō)北京將推出更為嚴厲的二套房貸款政策——七成首付加上1.3倍的貸款利率。暫且不去討論傳言的可信程度，但所謂“空穴來(lái)風(fēng)，其來(lái)有自”，這或許傳遞出地方政府正在醞釀地方版的差別化政策。
　　國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出，我國正處于城鎮化快速發(fā)展時(shí)期，短期內熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變。筆者認為，這一表述，傳達出了從調控政策到調控結果都將“差別化”對待的意思。
　　接下來(lái)的十年，我國城鎮化重點(diǎn)將轉向加速人口城鎮化，這意味著(zhù)大量農業(yè)人口轉入城鎮，對住宅需求的增加將不可避免地推高熱點(diǎn)城市的租售價(jià)格。在此情況下，就需要中心城市與一般城市對待樓市調控有不同側重點(diǎn)的方案，同時(shí)，對中心城市樓市調控效果的判斷，也不能與判斷一般城市的標準相同。
　　在差別化調控的思路指導下，北京走在了地方政府的前列。
　　北京市“兩會(huì )”時(shí)，北京市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔表示，今年北京將繼續堅持房地產(chǎn)調控政策不放松，嚴格執行住房限購政策。加大保障房建設力度，增加普通商品住房的供應，穩定市場(chǎng)預期。對于一些價(jià)格上漲過(guò)快的項目或區域，將聯(lián)合稅務(wù)部門(mén)完善差別化稅收政策，增加其交易成本。他表示，今年北京房地產(chǎn)調控的目標是希望能夠保持房屋交易量的穩定和交易價(jià)格的穩定。
　　局部進(jìn)行差異化征稅，能夠避免一刀切，緩解局部地區需求過(guò)熱、以及投資性需求進(jìn)入的情況。
　　海南省因為自然條件優(yōu)越，吸引了內陸居民購房養老，推高了當地房?jì)r(jià)。在海南省“兩會(huì )”上，海南省政協(xié)委員、三亞鳳凰島發(fā)展有限公司董事長(cháng)曾憲云認為，海南房?jì)r(jià)應該要有差異化，不要寄希望于人人都買(mǎi)得起房，這觀(guān)念本身就不正確。因此房?jì)r(jià)還是要分兩大塊，一部分是政府要解決那些急需要有住房而又買(mǎi)不起房的人的居住問(wèn)題，一部分是以市場(chǎng)經(jīng)濟手段調節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，允許有錢(qián)的人改善住房條件。