房?jì)r(jià)上漲，調控措施出臺，再上漲，再調控……慣性的思維和邏輯的循環(huán)好像永無(wú)止境，房地產(chǎn)調控實(shí)際效果卻一直難如人意。這次的“國五條”并不是什么新政策，仍是對以往調控政策的再次重申而已。
    雖然我國的房地產(chǎn)調控措施還需要進(jìn)一步的細化和完善，但大方向是正確的，特別是住房差別化調控體系的逐步建立更是值得肯定。但是，為什么屢次調控，卻都一次次淪為“空調”呢？除了城市化進(jìn)程加速推進(jìn)、全球貨幣泛濫等現實(shí)因素外，筆者以為，調控政策沒(méi)能有效執行是最直接的原因。
    先看供給調控政策。2005年，“國八條”和“新國八條”就明確提出要“大力調整住房供應結構”，“保證中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房的有效供給”。2006年規定，建筑面積90平方米以下住房所占比重必須達到70%以上。2007年強調這一政策絲毫不得打折。筆者沒(méi)有找到最近的數據，但發(fā)改委在2007年曾經(jīng)公布過(guò)90平方米以下普通商品房投資僅占商品住宅投資的17.2%。
    再來(lái)看土地供應計劃。為保障住房有效供應，2010年國土資源部首次組織在全國范圍內編制住房用地計劃，并于當年4月下旬公布了18.5萬(wàn)公頃的住宅用地供應計劃，同比增長(cháng)140%。2011年土地供應計劃增加到21.8萬(wàn)公頃，2012年縮減為15.93公頃。而住宅用地的實(shí)際供應呢？據中指院一項關(guān)于土地市場(chǎng)橫向的監測數據顯示，2010~2012年，全國土地供應計劃完成率不足七成。
    再看需求調控政策。從我國的現實(shí)情況看，房地產(chǎn)調控最重要的還是“抑需求”，特別是抑制投資性需求。一些手上集聚大量資金的投資者，為了應對通脹，確保財富保值，炒房之風(fēng)一時(shí)風(fēng)行。炒房暴富的示范效應導致房?jì)r(jià)的持續飆升和非理性的再投資沖動(dòng)，同時(shí)也使得我國房地產(chǎn)演化成了有錢(qián)人的儲錢(qián)罐。
    雖然從2005年3月開(kāi)始，我們就提出要“將穩定房?jì)r(jià)提高到政治高度，建立政府負責制”，并明確提出“對住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快、控制不力的要追究有關(guān)負責人的責任”，2010~2012年我們也多次提出要實(shí)行問(wèn)責制。但，有誰(shuí)完成了調控目標呢？又有誰(shuí)被問(wèn)責了呢？土地供應計劃沒(méi)完成問(wèn)責了嗎？在限購政策上做小動(dòng)作問(wèn)責了嗎？沒(méi)有完成房?jì)r(jià)上漲定量目標問(wèn)責了嗎？沒(méi)有，都沒(méi)有。
    其實(shí)，我們一直把房地產(chǎn)調控當做短期的經(jīng)濟調控手段，而不是一項長(cháng)期的經(jīng)濟和社會(huì )政策。調控政策一直得不到有效執行背后的深層原因，是我國過(guò)去十年的經(jīng)濟騰飛對房地產(chǎn)的過(guò)度依靠，以及地方財政對“土地財政”的依賴(lài)成癮。過(guò)去十年間，以“地根”撬動(dòng)“銀根”，以“房地產(chǎn)”創(chuàng )造“GDP”的模式，一直是地方政府間經(jīng)濟競爭的法寶和政績(jì)的最快最好體現。所以說(shuō)，土地財政助推高房?jì)r(jià)，即使不能說(shuō)是地方政府的故意之舉，起碼也是在當前的種種現實(shí)背景下，地方政府的無(wú)奈或默許之舉。由此，出臺再多的調控措施又能有什么大作用呢？
    行文至此，想起讀大學(xué)時(shí)軍訓教官教我們如何打靶。他告訴我們，首先要知道靶在哪里，其次要掌握正確的打靶姿勢，最后在練習時(shí)如果不好好練，教官是要來(lái)踢屁股的。房地產(chǎn)調控要想見(jiàn)效果，是不是也應該適當地踢踢屁股呢？