2月20日“新國五條”發(fā)布后，市場(chǎng)對于其基調定為“原則性表態(tài)”和“引導市場(chǎng)預期”，對于政策走向預判更加敏感的資本市場(chǎng)并沒(méi)有出現快速和大幅度下探，反而在隨后幾個(gè)交易日出現糾偏性回補。但是，在“新國五條”發(fā)布后披露的2013年1、2月份數據顯示房?jì)r(jià)在加速上漲，特別是在一線(xiàn)城市。1月份，全國70個(gè)大中城市中房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市有53個(gè)，且漲幅明顯擴大，與2012年 12月房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅不超過(guò) 1.2%相比，1月價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅已擴大至 2.2%；3月1日披露的百城房?jì)r(jià)指數顯示，2月份主要城市房?jì)r(jià)環(huán)比1月上漲0.83% ，這也是自2012年6月以來(lái)的第9個(gè)月環(huán)比上漲。其中，廣州、北京、上海和深圳2月住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲了2.38%、0.88%、1.33%、2.55%。
    在輿論壓力、引導預期的壓力和房?jì)r(jià)快速上漲的壓力面前，中央需要做出具體的表態(tài)和明確應對措施。于是，國辦發(fā)〔2013〕17號文在“新國五條”發(fā)布后8日內迅速出臺，并在基調和力度上試圖迅速扭轉市場(chǎng)此前的預期。這一點(diǎn)體現在政策發(fā)布背景的表述上，“新國五條”的表述是：“我國正處于城鎮化快速發(fā)展時(shí)期，短期內熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變”，意在傳達房?jì)r(jià)上漲之必然和調控之難，而17號文則強調：“當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控仍處在關(guān)鍵時(shí)期，房?jì)r(jià)上漲預期增強，不同地區房地產(chǎn)市場(chǎng)出現分化”，意在傳達調控之重要和調控信念之堅定。前后表述截然不同，后者旨在扭轉此前“新國五條”發(fā)布后市場(chǎng)形成的“房?jì)r(jià)上漲趨勢難改和控制難度很大”的預期。
    而基調的這種變化也體現在了具體的政策措施上，總結來(lái)說(shuō)，加碼力度大的政策主要體現在三個(gè)方面：一是規定已實(shí)施限購措施的城市，其限購區域應覆蓋城市全部行政區域和所有新建商品住房以及二手住房，這對“新國五條”提出的統一限購政策給出了具體“如何統一”的答案；二是房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，將提高二套房首付比例和貸款利率，該表述一方面意在將此前傳言的二套房貸收緊政策納入新政范疇，另一方面意在向市場(chǎng)傳達調控不僅限于原則性表態(tài)；三是對出售自有住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管和房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
    上述政策加碼的力度和影響一方面是中央和地方博弈的結果，另一方面取決于這些城市住房供求狀況，特別是待售商品住房的消化情況。首先，就限購行政區范圍如何擴大來(lái)說(shuō)。限購在一線(xiàn)城市（除廣州外）已覆蓋全部行政區，故轄區內有郊縣和非核心區的二線(xiàn)重點(diǎn)城市（如南京、成都等）將可能是此次限購擴大行政區覆蓋面的重點(diǎn)，因為這些城市是去年以來(lái)房?jì)r(jià)上漲較快的城市，也是本輪調控重點(diǎn)打擊的對象，而且新建商品住房供應基本上都在這些區域，政策針對性較強。至于其他實(shí)施限購的二、三線(xiàn)城市，目前存在的最大問(wèn)題是待售商品房消化壓力大（如貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、西安等），且2012年這些城市房?jì)r(jià)上漲幅度很小，甚至還沒(méi)有上漲，限購行政區擴大基本上難以實(shí)現；其次，就二套房貸緊縮政策來(lái)說(shuō)，不管該政策最后以何種形式落地（如是否考慮合理的改善性需求、二套房貸首付成數和貸款利率如何設定等），基于目前龐大的改善性和投資性住房需求，以及已在執行的、偏高的二套房按揭首付成數和執行利率，再次加碼對于市場(chǎng)的影響將非常大。再考慮到二、三線(xiàn)城市偏高的庫存，以及近年來(lái)基建投資快速推進(jìn)對于土地財政的依賴(lài)程度更高，因此該政策最后在一線(xiàn)城市加碼的概率更大；最后，就二手房交易按轉讓所得20%計征個(gè)稅來(lái)說(shuō)，該政策如果能夠真正執行，政策效果和對于市場(chǎng)的影響將是史無(wú)前例的。但目前該政策執行存在制約因素：一是很多房屋無(wú)法按前后一致的編碼核實(shí)歷史交易和登記信息，也就無(wú)法核實(shí)房屋原值；二是計算兩次交易中的個(gè)人所得，需要核減產(chǎn)權人的裝修和維護支出、房屋的自然折舊等，存在可操作空間和漏洞可鉆；三是原來(lái)二手住房交易個(gè)稅一直按照交易額的1~1.5%來(lái)計征，新征法對于稅務(wù)部門(mén)的信息系統建設是一個(gè)不小的挑戰。而且，該政策的目的在于控制2012年以來(lái)二手住房?jì)r(jià)格的快速上漲，而過(guò)去一年二手房?jì)r(jià)格快速上漲主要發(fā)生在一線(xiàn)城市，所以即使該政策最后能夠實(shí)施，也主要在一線(xiàn)城市。
    政策如何落地還需相關(guān)部委出臺配套政策和地方具體落實(shí)，時(shí)間上將至少會(huì )拖延到“兩會(huì )”后到4月份。短期看，市場(chǎng)將重回濃重的觀(guān)望氛圍，成交量或將從二季度開(kāi)始銳減，房?jì)r(jià)可能在二季度滯漲微跌，并在三季度實(shí)質(zhì)性下跌，減量幅度取決于具體落地的程度。長(cháng)期看，由于這一攬子政策仍舊是需求管制，在供給面（保障房供應、居住配套跟進(jìn)、公共資源空間布局以及新型城鎮化質(zhì)量）短期內無(wú)法突破瓶頸的情況下，驅動(dòng)一線(xiàn)和主要二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的長(cháng)期因素仍舊存在，此輪針對一線(xiàn)和主要二線(xiàn)城市樓市的調控措施難以取得根本實(shí)效，無(wú)非是需求在短期內被壓制。