自2003年7月國務(wù)院首次推出房地產(chǎn)調控，到近日再次推出新一輪房地產(chǎn)調控，在不到10年的時(shí)間里，中國已經(jīng)歷了9輪調控，政策密度接近一年一調，但正如人們所看到的那樣，調控的效果未如理想，10年內全國各地房?jì)r(jià)普遍上漲了3-5倍。
　　房地產(chǎn)要不要調控？如何調控？現行調控政策為何不見(jiàn)效果？10年來(lái)，社會(huì )各界圍繞這些問(wèn)題進(jìn)行了海量討論，觀(guān)點(diǎn)也是千奇百怪，令人眼花繚亂。但是，站在今天這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，進(jìn)行一次較長(cháng)時(shí)間跨度的分析，仍然是必要的，它能提供單次政策分析完全不同的視角。
　　筆者認為，“10年9調”難以收效的根本原因在于政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)出現了根本性的認識偏差。和普通商品市場(chǎng)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于資產(chǎn)市場(chǎng)，資產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)重要特征：一是受貨幣因素驅動(dòng)明顯，二是預期在其中扮演關(guān)鍵角色，三是存在極為強烈的群體效應，群體性博弈為道德風(fēng)險的發(fā)生提供了條件。10年來(lái)我們未能充分認識到房地產(chǎn)市場(chǎng)的這些特點(diǎn)，一直在用調控普通商品市場(chǎng)的思路來(lái)調控資產(chǎn)市場(chǎng)。
　　股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)是現代經(jīng)濟最主要的兩類(lèi)資產(chǎn)市場(chǎng)，可以說(shuō)，我們在房地產(chǎn)調控上的犯錯與此前A股市場(chǎng)上錯誤如出一轍。中國A股市場(chǎng)發(fā)展已有20余年，在前期很長(cháng)一段時(shí)間內行政色彩極其濃重，結果就是A股異化成一個(gè)政策市場(chǎng)。完善制度，嚴明法紀，政府不擾亂市場(chǎng)運行，不進(jìn)行股指調節，這是世界各國對資產(chǎn)市場(chǎng)的基本態(tài)度。但恰恰相反，我們在完善制度和嚴明法紀方面長(cháng)期嚴重滯后，而在調控資產(chǎn)價(jià)格上著(zhù)了迷，既憂(yōu)其漲又憂(yōu)其跌，既調其漲又調其跌。政府試圖平抑市場(chǎng)波動(dòng)，讓股市理性運行，但事與愿違，播下的是龍種收獲的是跳蚤，中國股市成為世界上波動(dòng)最大、最不理性的股市之一。為什么政府的良好愿望不斷落空呢？因為股市所具有的資產(chǎn)市場(chǎng)特征，注定任何行政力量與它搏斗都會(huì )無(wú)功而返，相反只會(huì )擾亂市場(chǎng)自身運行機制。
　　行政手段調控資產(chǎn)市場(chǎng)，要想成功必須具備三個(gè)前提：政府知道何為合理的資產(chǎn)價(jià)格、政府有將其引向合理價(jià)格的真實(shí)意愿、有可靠的手段實(shí)現其意愿。顯然，政府調控股市不具備這三個(gè)條件。同樣，政府以行政之手介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不具備上述三個(gè)前提。
　　首先，政府根本不知道何為合理房?jì)r(jià)。某段時(shí)間內房?jì)r(jià)上漲較快或下跌較多，政府如何判斷這種上漲和下跌是否合理呢？政府無(wú)從知道何為合理房?jì)r(jià)，從9輪調控的基調就可以清晰地看出。除2008年調控是以刺激房?jì)r(jià)上漲為目標，2012年調控時(shí)政府曾宣示要促進(jìn)“房?jì)r(jià)合理回歸”外，其余幾次調控的目標或明確或隱含地定位于“防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”。顯然，這些基調是相互矛盾的。如果說(shuō)前幾輪防止過(guò)快上漲的目標沒(méi)有實(shí)現，那么金融危機就是糾正房?jì)r(jià)的最佳機會(huì )，為什么又要對房?jì)r(jià)下跌表示擔心呢？如果說(shuō)防止過(guò)快上漲的目標能實(shí)現，為何此前需要“七連調”呢？如果說(shuō)房?jì)r(jià)收入比、房?jì)r(jià)租金比等指標可作判斷標準的話(huà)，那么2008年推出刺激房?jì)r(jià)上漲的政策就變得難以理解了。2012年提出促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸，但合理的房?jì)r(jià)是多少呢？誰(shuí)也無(wú)法回答。在2012年最嚴厲的調控組合拳中，包括限購、地方房?jì)r(jià)目標制問(wèn)責等內容，而事實(shí)情況是，各地確定的房?jì)r(jià)目標都是漲幅不低于某一相對百分比或絕對百分比。這種與中央政府“促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸”定位明顯矛盾的做法，卻未見(jiàn)中央政府予以糾正，是中央政府不知道何為合理房?jì)r(jià)，還是中央政府根本就沒(méi)有貫徹“促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸”的真實(shí)意愿呢？
　　從調控手段上看，數輪調控都是以行政政策為主。因為行政手段沒(méi)有法律強制力（即便是法律手段，在中國社會(huì )環(huán)境下執法也存在極大的彈性），并且都帶有權宜色彩。因為，地方政府天然地具有抵制任何緊縮性行政命令的本能動(dòng)機，結果必然會(huì )形成中央要控制，地方虛與委蛇的局面。從過(guò)往看，任何緊縮性經(jīng)濟政策在地方都會(huì )打折扣，而任何擴張性政策都會(huì )被地方放大，數輪博弈下來(lái)，其結果自然是一路不斷調控，房?jì)r(jià)一路上漲。在中國的權力分配格局下，中央政府行政性的調控措施根本得不到有效貫徹，何況在很多時(shí)候，調控政策的意圖本身就是含糊不清或者說(shuō)是前后矛盾的。
　　從調控的切入點(diǎn)來(lái)看，要么就是抑需求，要么就是促供給，要么是兩者并舉。和其他普遍商品一樣，住房最終價(jià)格無(wú)非由供給和需求決定，所以這種思路極易為人們所接受，對其進(jìn)行質(zhì)疑看上去非常不可思議。但問(wèn)題的關(guān)鍵恰恰在此。普遍商品的供求看得見(jiàn)摸得著(zhù)，相對較為容易預測，糧食、衣服、日用品一旦價(jià)格出現不合意的上漲，增加供應之后很快就能回到正常。而股票、房地產(chǎn)這種資產(chǎn)，與普通商品存在本質(zhì)的區別，預測其供給和需求超出了世界上任何聰明的政府官員的能力范圍，否則官員們只需坐在家中投資即可成為世界首富。
　　對資產(chǎn)的需求就像魔瓶里的魔鬼一樣變幻莫測。當年A股在5000點(diǎn)時(shí)，對股票的需求像魔鬼出瓶一樣勢不可當。億萬(wàn)民眾排山倒海般地爭搶估值已達荒唐水平的股票，再多的股票供給一推出瞬間被爭搶一空，而1700點(diǎn)時(shí)股票估值極其低廉，魔鬼卻又像近日北方天空中的灰霾，經(jīng)北風(fēng)一吹消失得無(wú)影無(wú)蹤。但是，我們對市場(chǎng)缺乏足夠的敬畏，我們總是過(guò)度自信，認為自己能預測到供給和需求。因此，我們在認為股票過(guò)快上漲時(shí)通過(guò)制造交易不便（印花稅、行政性限制買(mǎi)入等）來(lái)抑制需求以及通過(guò)增加股票供應來(lái)抑制股價(jià)，在認為股價(jià)跌得過(guò)多時(shí)，通過(guò)增加交易便利（降低印花稅、放寬各路資金入市條件等）來(lái)刺激需求以及通過(guò)行政性暫停IPO來(lái)抑制供給。這種思路看上去完美無(wú)缺，但實(shí)際效果卻常令人哭笑不得。例如，提高印花稅后股價(jià)短暫回調便以更快速度上漲，各種救市措施往往也只能刺激股價(jià)“一日游”。具有諷刺意味的是，老練的投資者總選擇政策利空時(shí)買(mǎi)入，而有提振股價(jià)的消息公布時(shí)出貨。準確判斷資產(chǎn)市場(chǎng)上的需求和供給，如同判斷魔鬼的行蹤一樣，是不可能的任務(wù)，這是因為預期因素在資產(chǎn)市場(chǎng)運行中扮演了關(guān)鍵角色，任何政策不能實(shí)質(zhì)性改變人們預期，不但收不到任何效果，只會(huì )制造負效果。