受樓市調控“國五條”實(shí)施細則利空政策影響，3月4日，包括地產(chǎn)、建材、水泥、煤炭、鋼鐵在內的周期類(lèi)板塊遭受重挫，房地產(chǎn)在中國實(shí)體經(jīng)濟與投資市場(chǎng)的地位，毋庸置疑。
就在很多人認為房地產(chǎn)差價(jià)繳納20%個(gè)稅將提升新建商品房?jì)r(jià)格，提升房租價(jià)格時(shí)，股票市場(chǎng)給出了相反的答案，總體而言，“國五條”及其實(shí)施細則對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是利空，而非很多人所聲稱(chēng)的利好。
“國五條”實(shí)施細則提出“應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”，20%的個(gè)人所得稅，其實(shí)質(zhì)是資本利得稅，即對低買(mǎi)高賣(mài)資產(chǎn)所獲收益進(jìn)行征稅。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)、股票、債券、貴金屬、藝術(shù)品投資等資本利得，最容易被征收資本利得稅。
從美國等市場(chǎng)經(jīng)驗看，房地產(chǎn)的資本利得稅對于房?jì)r(jià)的影響，取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于牛市還是熊市，資本利得稅本身不是房?jì)r(jià)漲跌的關(guān)鍵因素。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)處于牛市，那么出售者將把所有的稅費轉嫁給買(mǎi)方，獲得預期收益，這就是所謂的羊毛仍然出在羊身上，所有的羊毛都由購房者承擔。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)處于熊市，出售者無(wú)法轉嫁稅費成本，則不得不承擔投資收益下降、甚至虧損的結果。
房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的關(guān)鍵因素是經(jīng)濟與人口，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的牛熊主要取決于貨幣數量、投資收益。從金融學(xué)的意義來(lái)說(shuō)，資本利得稅增加的是投資不確定性風(fēng)險。目前希望投資房地產(chǎn)的人，不得不考慮到增加20%的個(gè)人所得稅可能產(chǎn)生的風(fēng)險，如果購房者不愿意承擔稅費，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益無(wú)法覆蓋所有成本，投資者就會(huì )三思而后行。
所謂20%房地產(chǎn)個(gè)人所得稅將催漲市場(chǎng)，沒(méi)有理論與現實(shí)根據。嚴格實(shí)行20%的個(gè)人所得稅之后，身處賣(mài)方市場(chǎng)的剛性購房者為規避稅收，將本能地轉向一手房市場(chǎng)，并且會(huì )一步到位，以免將來(lái)改善住房陷入稅費漩渦。投資者卻會(huì )觀(guān)望，等待市場(chǎng)取向清晰后再決定，如果貨幣發(fā)行猛增、通脹上升，仍將義無(wú)反顧投身房地產(chǎn)市場(chǎng)；如果貨幣收緊、通脹可控、政策沒(méi)有放松的可能，就會(huì )轉向其他投資品種。
2007年已經(jīng)執行20%的個(gè)人所得稅的東莞就是最好的證明。當年新政執行后不久，東莞二手房交易市場(chǎng)曾遭遇一輪低潮，但二手房交易在短暫萎縮后很快恢復，2009年之后為抑制次貸影響的寬松貨幣政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)火上澆油，足以消除任何房地產(chǎn)調控政策的負面影響。
新的個(gè)人所得稅出臺后，各地市場(chǎng)究竟表現如何？
人流不斷集聚的一線(xiàn)城市不會(huì )受到多大沖擊，短期的觀(guān)望之后購房者將繼續入市。截至2012年底，上海房貸80%以上都是首套房貸款，剛性需求支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)。北京、深圳等地同樣如此�？棵耖g借貸與資源價(jià)格上升的三、四線(xiàn)城市，泡沫已經(jīng)逐漸破滅，所得稅征收與否關(guān)系不大。受所得稅影響最大的是踮起腳尖想成為房地產(chǎn)一線(xiàn)城市的二、三線(xiàn)城市，他們不得不進(jìn)入更激烈的資金、人口爭奪戰。
對于房地產(chǎn)資本利得稅應該有免稅條款，如長(cháng)期持有五年以上、只有一套自住房出售后再購改善住房條件，有必要設立免稅條款。而對于購房一年之內交易、擁有三套以上住房的“房叔”“房姐”們，有必要實(shí)行差別稅率制，參照個(gè)人所得稅從10%到最高的45%的邊際稅率征收。如此，既使資本利得稅恢復調節資本收益的真實(shí)面貌，又可避免傷及無(wú)辜。
無(wú)論是市場(chǎng)色彩濃厚的美國，還是行政色彩濃厚的法國，對于個(gè)人長(cháng)期擁有的住宅交易都有豁免，其目的是為了保護不以短期投資為目的的中產(chǎn)收入階層的利益。短期持有轉讓?zhuān)L(cháng)期持有轉讓稅率各不相同，而對于單身與已婚，又按照稅收聯(lián)合申報與單獨申報等各有不同，總體而言，長(cháng)期持有房產(chǎn)、已婚且為一家之主養活全家者，稅收最低，而單身的短期持有者稅率最高。另外，按照美國稅收法典1031節，在美國境內，如果房主賣(mài)出房地產(chǎn)180天內購置了另一處“類(lèi)似”的房產(chǎn)，賣(mài)出舊房的所得稅可以推遲至第二處房地產(chǎn)賣(mài)出時(shí)繳納。很明顯，自住房或者改善房，在稅收上受到優(yōu)待。
多如牛毛的房地產(chǎn)稅費必須正本清源，房地產(chǎn)征收資本利得稅并非絕不可行，關(guān)鍵是把資本利得稅或者物業(yè)稅統一在清理稅費的框架之下，把房地產(chǎn)與貨幣金融、地方財政統合考量，任何局部改革都成為房地產(chǎn)大型改革的有益補充，如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)糾偏有望。