房地產(chǎn)問(wèn)題是中國經(jīng)濟最復雜的問(wèn)題之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢預測更是受到諸多因素的影響，經(jīng)濟學(xué)家包括業(yè)內人士眾說(shuō)紛紜，可謂“公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理”。
    目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)要比前些年更復雜，主要表現在：絕大多數一線(xiàn)城市受到土地資源瓶頸的制約，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際已經(jīng)難以擴張，諸多房地產(chǎn)企業(yè)撤離一線(xiàn)城市，到更適合發(fā)展的二、三線(xiàn)城市去搞房地產(chǎn)，結果導致這些超級大城市房源不足，房?jì)r(jià)很難不漲。但是，在經(jīng)過(guò)前幾年瘋狂“大掃蕩”之后，中國的很多二、三線(xiàn)城市，包括縣城到處都是商品房。這些中小城市的一個(gè)最大特點(diǎn)是沒(méi)有流動(dòng)人口，輸出遠遠大于輸入，需求擴張的預期很低，因此，在這些城市房地產(chǎn)盲目擴張，一旦形成泡沫將很難化解。
    一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的確在上漲，而且上漲預期很強烈。由于這些城市的新樓盤(pán)相對較少，而且地段不好，因此房?jì)r(jià)上漲主要表現在二手房上。中長(cháng)期看，這些城市中心地段的房?jì)r(jià)很難下跌，持續上漲是大趨勢。未來(lái)政策的重點(diǎn)只能是控制上漲幅度和速度，同時(shí)防止這些問(wèn)題，進(jìn)一步蔓延至二線(xiàn)城市，未來(lái)可行的辦法就是實(shí)行一視同仁的房產(chǎn)稅、空置稅，逼迫空置房房主出租。
    有些三線(xiàn)城市土地資源相對便宜,這里的房?jì)r(jià)雖然相比大城市不算高，但對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤率可能要高很多，房地產(chǎn)企業(yè)擴張趨勢迅猛，短短幾年，房源已經(jīng)嚴重過(guò)剩，個(gè)別城市甚至出現泡沫化現象。在這些城市如果僅僅靠限購限貸來(lái)制約買(mǎi)房需求，基本屬于本末倒置，應該限制的是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，限制其盲目擴張的野心。同時(shí)應該取消限購限貸政策，加快消化已經(jīng)出現過(guò)剩苗頭的商品房。在三線(xiàn)城市除了對超級豪華別墅項目需要征收房產(chǎn)稅外，對一般的商品房即使是較大面積的商品房，也不宜征收房產(chǎn)稅，要通過(guò)房產(chǎn)稅政策差別鼓勵更多的人選擇到三線(xiàn)城市定居。
    抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的一個(gè)利器是實(shí)行房產(chǎn)供給雙軌制，地方政府大力建設保障房和廉租房，以近乎免費的待遇供給低收入人群。據筆者考察，凡是房?jì)r(jià)上漲較快的城市，一般都是保障房廉租房建設相對不足或者地處偏遠的城市，而房?jì)r(jià)平穩或者滯漲的城市，大都是保障房廉租房遍地開(kāi)花的城市。在三線(xiàn)城市，應該適度提高經(jīng)適房的分配門(mén)檻，同時(shí)加強對保障房廉租房的分配管理，要有強有力的切實(shí)可行的退出機制，保障房不能一勞永逸，更不能有產(chǎn)權，不能買(mǎi)賣(mài)轉讓。
    抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的另一個(gè)途徑是加強對傳統風(fēng)俗的正面輿論導向，現在，國內買(mǎi)房置業(yè)的年齡段越來(lái)越低，以致上大學(xué)的孩子家長(cháng)都在張羅買(mǎi)結婚房。當婚姻變成財產(chǎn)的攀比，而且沒(méi)完沒(méi)了，這不僅扭曲了經(jīng)濟規律，而且使決策者不知道到底應該建設多少房才能滿(mǎn)足 “剛性”需求。何謂剛性需求，其實(shí)就是中國式的奢侈攀比，就是多建商品房的借口，如果國內的置業(yè)年齡段與美國差不多，房子一定會(huì )嚴重過(guò)剩，房?jì)r(jià)也會(huì )暴跌。如果凡是結婚的小青年都要擁有自有住房，所有人都要有自有住房，過(guò)幾年又要攀比著(zhù)置換大房子，中國的商品房再建多少也不夠。因此短線(xiàn)需要嚴控，比如最新出臺的“國五條”及其實(shí)施細則，限購限貸升級以及二手房稅收大幅度提高等。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題多，矛盾多，未來(lái)五年，大型城市房?jì)r(jià)在收入預期高漲的背景下很難下跌，正因為如此，宏觀(guān)調控才不能放松。當然，結構性難題必須有針對性的解決方案，不能為了打壓房?jì)r(jià)而全國一刀切式的進(jìn)行限購限貸。房地產(chǎn)調控如治水，不能學(xué)鯀，只會(huì )一個(gè)字，“堵”，要學(xué)習大禹，更多地使用“疏”的方式，治理方案應該有結構性的區別，因地制宜，多用經(jīng)濟手段。