房地產(chǎn)調控是否必要？答案是肯定的。在工業(yè)化和城市化持續推進(jìn)、新增成年勞動(dòng)力不斷涌入、國民收入大幅度增長(cháng)、貨幣供給持續膨脹的背景下，指望房?jì)r(jià)不漲是不現實(shí)的。調控的目標不可能是扭轉經(jīng)濟社會(huì )基本面因素而制止住房?jì)r(jià)上漲大趨勢，而只能是抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度波動(dòng)，以免沖擊宏觀(guān)經(jīng)濟和社會(huì )穩定性。
在開(kāi)放經(jīng)濟環(huán)境下，貨幣供給等因素并非完全取決于我國經(jīng)濟運行，而要在很大程度上受外界影響。上世紀90年代以來(lái)，外匯占款連續20年成為中國貨幣投放主渠道，經(jīng)濟、外貿高增長(cháng)時(shí)期不可能通過(guò)調控徹底消除房?jì)r(jià)上漲。要想從根本上消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)大壓力，除非發(fā)生以下經(jīng)濟社會(huì )基本面因素變化：長(cháng)期是工業(yè)化和城市化進(jìn)程大體完成，人口年齡構成變遷等；中短期是貨幣供給、保障性住房供給等因素。此外，區域發(fā)展失衡、經(jīng)濟資源過(guò)度集中于某些地區，將導致局部地區房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹失控。鑒于此，我們在調控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，不宜對其訂立過(guò)高的期望目標值，而是將房地產(chǎn)泡沫抑制在一定程度之內。就全國而言，就是使收入增長(cháng)超過(guò)房?jì)r(jià)上漲。
不宜苛求調控使房?jì)r(jià)下降，但應當要求房地產(chǎn)調控措施最大限度地減少副作用。二手房交易收益征稅20%，此舉目標是正當的，是期望藉此大幅度削減擁有多套房產(chǎn)的投機者預期收益，以此抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。問(wèn)題是二手房賣(mài)方中，很大一部分人希望改善居住條件，賣(mài)掉目前所住小房，加一部分錢(qián)換購大房；或是因為工作地點(diǎn)調動(dòng)而打算換購住房。二手房交易收益征稅20%的規定，等于是大幅度增加了這部分中等收入群體的生活成本，對他們影響很大，有些可能會(huì )因此重新考慮自己工作調動(dòng)等項決定。
此項政策在落地之前，出現了二手房市場(chǎng)交易恐慌性熱潮，房?jì)r(jià)可能會(huì )有所下跌，但在此項政策落地之后，二手房交易市場(chǎng)可能冰封一段時(shí)間。真正高收入、高資產(chǎn)人士大可不必急于賣(mài)掉手頭房子，改為持有并取得房租收益一樣可行。由于一線(xiàn)城市房租水平近兩年來(lái)已經(jīng)大幅度提高，他們的這項策略不會(huì )明顯損害他們的現金流量。而想買(mǎi)房的中等收入群體將更多地奔向遠郊置業(yè)，大城市的交通等壓力將因此進(jìn)一步加劇，城區租房客總體收入層次將因此有所下降，群租之類(lèi)行為更難防治。這對城市的可持續發(fā)展，尤其對城市中心區域可持續發(fā)展是不利的。只要供需總體格局沒(méi)有根本變化，這項舉措實(shí)施一段時(shí)間后總體效果可能是將刺激負擔轉嫁給買(mǎi)房人，反而加大房?jì)r(jià)上漲壓力。
要想通過(guò)稅收手段打擊投機客而最小程度誤傷希望改善居住條件的中等收入群體，更合適的工具不是對二手房交易所得征稅，而是開(kāi)征房產(chǎn)稅。因為要想逐一區分每筆二手房交易是屬于投機客交易還是屬于中等收入群體旨在改善居住條件的交易，甄別的工作量太大，難度也太高。但在實(shí)現房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)之后，對人均擁有住宅面積超過(guò)一定標準的家庭和個(gè)人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，打擊更為精準，甄別效率較高而難度較低。從中長(cháng)期看，要想根治房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，應當改善經(jīng)濟資源布局，改變經(jīng)濟資源過(guò)度集中于少數大型、特大型城市的局面。