房地產(chǎn)市場(chǎng)“十年九調”引發(fā)熱議�？傮w而言，我們不能忽視十年來(lái)房地產(chǎn)調控取得的成績(jì)和積累的經(jīng)驗，但也不能認為目前調控政策完美無(wú)缺，而應深入分析我國住房發(fā)展矛盾，從更寬廣、更長(cháng)遠的視角構建和完善我國住房制度。
    2003年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控從財稅、信貸、土地和市場(chǎng)監管等經(jīng)濟和法律手段，演變?yōu)閺娀�運用行政手段，現已形成限購、限貸、限價(jià)、加快保障房建設和行政問(wèn)責等“三限一保一問(wèn)責”調控措施。最近的調控政策進(jìn)一步通過(guò)貸款等經(jīng)濟手段引導住房開(kāi)發(fā)和供給，發(fā)展部門(mén)聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統、增加穩定市場(chǎng)預期的政策措施。隨著(zhù)市場(chǎng)不斷發(fā)展，調控政策將會(huì )進(jìn)一步完善。
    應該說(shuō)，房地產(chǎn)調控政策不斷趨于精細化。十年來(lái)，調控政策不斷從原則性規定向定量轉變，二套房最低首付比例從50%提高到60%，二手房交易繳納所得稅從模糊規定到明確20%的稅率，都將對投資投機性購房形成明顯約束。同時(shí)，對自主性住房需求進(jìn)行了明確區分，并予以政策鼓勵。此外，調控政策正從開(kāi)發(fā)商和購房者兩個(gè)層面向地方政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)、銀行、購房者中介等全方位擴展，正在進(jìn)一步整合稅收、金融等部門(mén)信息記錄，將對影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的因素形成更精準的打擊。
    此外，房地產(chǎn)調控更加重視長(cháng)期制度建設。隨著(zhù)保障性住房建設加快和制度不斷完善，2010年后幾乎每次都將住房保障作為調控政策的重要內容，住房保障正成為解決城鎮居民住房困難的重要渠道。2010-2012年，各類(lèi)保障性住房新開(kāi)工超過(guò)2400萬(wàn)套，基本建成超過(guò)1370萬(wàn)套，至2012年底，實(shí)物住房保障覆蓋范圍達12.5%�！笆�二五”規劃提出2015年末覆蓋20%左右的家庭，力爭使城鎮中等偏下和低收入家庭住房困難問(wèn)題得到基本解決。
    然而，值得注意的是，盡管十年來(lái)房地產(chǎn)調控政策頻頻出臺，但調控目標并未完全實(shí)現，這就需要對調控政策和原有思路進(jìn)行總結反思。我國正處在城鎮化快速推進(jìn)、居民收入總體不高且差距較大的發(fā)展階段，現行財稅體制、政績(jì)考核、土地管理等體制機制又有諸多需完善之處。住房?jì)r(jià)格偏高、分布不均衡等都是在這一大背景下產(chǎn)生的附屬問(wèn)題。因此，解決中國住房問(wèn)題不能局限于住房領(lǐng)域，應在更寬視角和更長(cháng)時(shí)期內考慮問(wèn)題。
    首先，改革房地產(chǎn)稅費制度和政績(jì)考核體系，使地方政府擺脫土地財政的束縛。改革房地產(chǎn)稅費制度，一要精簡(jiǎn)合并現行房地產(chǎn)稅制，重構完善的房地產(chǎn)新稅制，保留開(kāi)發(fā)環(huán)節和交易環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅，交易環(huán)節的所得稅及印花稅，保留土地增值稅；將耕地占用稅改為資源稅，豐富資源稅種；取消開(kāi)發(fā)環(huán)節的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；新開(kāi)征保有環(huán)節的房地產(chǎn)稅，實(shí)現地方財政由“土地出讓收入為主”向“土地稅收收入為主”轉型，由一次性收入向分年收入轉變。二要調整征稅范圍和稅率。兼顧財政收支需要和納稅人的負擔能力，調整稅基評估和稅率，明確稅收減免范圍。三要改善房產(chǎn)稅征收管理機制，加強基層稅務(wù)部門(mén)房產(chǎn)稅的征收管理，提高征稅工作效率，部門(mén)間加強協(xié)調配合，建立房產(chǎn)、土管、城建、稅務(wù)、民政、公安、銀行等部門(mén)的協(xié)調機制。四要徹底規范收費。最大限度減少行政審批，控制政府規模，取消事業(yè)性收費，公開(kāi)和規范經(jīng)營(yíng)性收費種類(lèi)和標準，改革完善國有土地出讓制度，公開(kāi)土地出讓金用途接受監督，壓縮收費和地價(jià)上漲幅度。
    其次，加強住房領(lǐng)域基礎工作，確保政策和制度的執行。一是將存量住房信息集中聯(lián)網(wǎng)。存量住房的總量、戶(hù)型及不同地區分布情況，家庭存量住房擁有情況及存量房的入住情況。二是準確測算城鎮新增住房需求及分布情況。不同家庭收入及增長(cháng)情況，及對增量住房的需求情況，全國住房建設用地潛在供給量和分布情況。三是進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構成情況。要公開(kāi)不同地塊的出讓價(jià)格情況，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅費種類(lèi)及征收情況，規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節的稅費成本。四是加快建立家庭和企業(yè)的誠信數據庫。做好信息公開(kāi)公示，減少企業(yè)捂盤(pán)、囤地行為，防止家庭在保障房申請環(huán)節失信行為。
    再次，多措并舉增加住房供給。要改革土地管理制度，改革單一“價(jià)高者得”國有土地出讓原則，完善綜合評標、限房?jì)r(jià)競地價(jià)等多種制度方法，降低地價(jià)成本。分類(lèi)分層次清理小產(chǎn)權房市場(chǎng)。挖掘城鄉建設用地潛力，擴大土地供應量，首先保證保障性住房工程建設和中小套型普通商品住房用地需求，降低土地價(jià)格。同時(shí)，嚴厲打擊捂地捂盤(pán)、發(fā)布虛假信息、內部操作、哄抬房?jì)r(jià)行為。
    第四，通過(guò)財稅金融政策區別管理住房需求。在完備準確的信息基礎上，制定實(shí)施差別化的稅收制度和融資制度，既要擠出投資投機購房需求，促進(jìn)中高端住房市場(chǎng)的供需兩旺和價(jià)格平穩運行，又要合理引導和疏導剛性需求。
    第五，建立適合我國國情的基本住房保障體系。應統籌設計我國基本住房制度架構，建立基本住房保障體系，即在對家庭和住房一一對應進(jìn)行分類(lèi)基礎上，建立的分類(lèi)科學(xué)、制度完善、政策配套、組織有力的制度政策和組織機構的系統集合。
    最后，推進(jìn)與房地產(chǎn)密切相關(guān)的幾個(gè)領(lǐng)域改革。要在新一輪城鎮化進(jìn)程中加速推進(jìn)教育、醫療、就業(yè)、社保等基本公共服務(wù)均等化。重點(diǎn)發(fā)展大城市周邊的中小城鎮，打造一大批衛星城，分散承擔大城市的部分產(chǎn)業(yè)和城市功能，使其既與大城市形成良性互補，又具有與大城市相當的生存、發(fā)展機會(huì )，提高其對人口的吸引能力。同時(shí)，完善資本市場(chǎng)管理制度，豐富居民投資渠道。長(cháng)期以來(lái)，通脹預期催生居民的投資保值需求，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。當前發(fā)達經(jīng)濟體為刺激經(jīng)濟無(wú)限量、無(wú)限期實(shí)施量化寬松貨幣政策，極有可能繼續推高通脹預期，給房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)新壓力。出路在于，要通過(guò)發(fā)展資本市場(chǎng)豐富居民投資渠道，分散過(guò)于集中的投資保值需求。此外，落實(shí)《關(guān)于深化收入分配制度改革若干意見(jiàn)的通知》精神，推進(jìn)收入分配改革，促進(jìn)家庭間住房均衡分布。規范收入分配秩序，增加普通居民收入，調節過(guò)高收入，保護合法收入，限制灰色收入，取締非法收入。逐步提高居民收入在國民收入分配中的比重、勞動(dòng)報酬在初次分配中的比重，提升社會(huì )保障和就業(yè)等民生支出占財政支出比重。有效縮小行業(yè)、區域和居民之間收入差距，擴大中等收入群體，逐步形成“橄欖型”收入分布結構。