長(cháng)達十年的房地產(chǎn)調控周期之所以出現反復，顯性原因在于調控目標與手段不匹配；進(jìn)一步原因是既得利益者的阻礙；深層次原因則在于經(jīng)濟戰略轉型進(jìn)展緩慢和好的市場(chǎng)經(jīng)濟秩序缺位�？梢�(jiàn)，如不緊密結合經(jīng)濟戰略轉型以修正市場(chǎng)與相關(guān)部門(mén)調控的雙失靈，房地產(chǎn)調控是難以?huà)昝摾Ь值摹?BR>　　在今日中國諸多棘手經(jīng)濟難題中，“收入差距擴大”和“房?jì)r(jià)高企難下”無(wú)疑是最具符號意義的兩大命題。前天溫總理的政府工作報告，再鮮明不過(guò)地體現了這一點(diǎn)。
　　上述兩大命題均可歸結為中國經(jīng)濟高速增長(cháng)的福利效應低下或曰未能形成有效覆蓋�？墒钦l(shuí)都明白：如果這些問(wèn)題遲遲得不到解決，不僅嚴重影響中國經(jīng)濟的持續健康發(fā)展，更有可能觸發(fā)系統性經(jīng)濟與社會(huì )風(fēng)險。
　　沒(méi)人能否定近十年來(lái)中國在做大經(jīng)濟與財富蛋糕方面的能力。例如，2003年中國的國內生產(chǎn)總值（GDP）折合成美元是1.4萬(wàn)億美元，而到2012年已變成8.3萬(wàn)億美元，差不多相當于十年前的六倍；在財政收入方面，2003年是2.17萬(wàn)億元，2012年是11.72萬(wàn)億元，幾乎也是十年前的六倍。但在人均可支配收入方面，成績(jì)卻有待提高，2003年，中國城鎮居民人均可支配收入為8472元，2013年城鎮居民人均可支配收入為24565元，十年間只增長(cháng)了兩倍。農民人均可支配收入情況則更差�？梢哉f(shuō)，這十年間收入分配格局向政府和企業(yè)尤其少數富人的傾斜趨勢一直在擴大，可供普通民眾分配的最終財富不多，民眾消費能力與消費欲望始終難有實(shí)質(zhì)性改觀(guān)。偏偏民眾消費產(chǎn)品還高度市場(chǎng)化，尤其是作為重要消費對象的住房，價(jià)格高度市場(chǎng)化，形成了民眾實(shí)際購買(mǎi)力與居高難下的房?jì)r(jià)之間的巨大落差。以指標城市為例：從2003年12月至2012年12月，京、滬、穗三大城市房?jì)r(jià)分別上漲了365%、341%和261%。而這期間，國家出臺的房地產(chǎn)調控政策一個(gè)接一個(gè)，看起來(lái)招招見(jiàn)血，卻始終未能根本扭轉房?jì)r(jià)居高難下的局面。
　　為什么在推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)方面早已被證明為最具動(dòng)員力的政府，卻在房地產(chǎn)調控方面遲遲未能展現應有的高水準？其中原因，值得深思。
　　筆者認為：本輪長(cháng)達十年的房地產(chǎn)調控周期之所以出現反復，顯性原因在于調控目標與手段不匹配；進(jìn)一步原因是既得利益者阻礙有效調控政策的出臺；深層次原因則由于經(jīng)濟戰略轉型進(jìn)展緩慢和好的市場(chǎng)經(jīng)濟秩序缺位，致使各地經(jīng)濟深度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)調控如不緊密結合經(jīng)濟戰略轉型以修正市場(chǎng)與相關(guān)部門(mén)調控的雙失靈，是難以?huà)昝摾Ь值摹?BR>　　梳理十年來(lái)的房地產(chǎn)調控軌跡，盡管以房?jì)r(jià)漲落為相關(guān)部門(mén)調控目標的做法看起來(lái)很美，例如，從當初以限制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲為目標到讓房?jì)r(jià)回歸合理價(jià)位的目標，政策出發(fā)點(diǎn)即便不算最優(yōu)也是次優(yōu)。但問(wèn)題關(guān)鍵在于調控目標與運用手段一直不匹配。換句話(huà)說(shuō)，房?jì)r(jià)調控能否與市場(chǎng)與民眾預期相一致，前提應是在正本清源基礎上拿出有效對策，以有效的市場(chǎng)手段與行政手段相結合，理順?lè )康禺a(chǎn)市場(chǎng)秩序，然而在實(shí)際操作中，相關(guān)部門(mén)采取的手段往往停留在對房地產(chǎn)價(jià)值鏈終端環(huán)節的修修補補上。而不在房地產(chǎn)價(jià)值鏈的上游環(huán)節動(dòng)手術(shù)，有關(guān)部門(mén)始終在盤(pán)根錯節的房地產(chǎn)價(jià)值鏈中扮演著(zhù)重要角色，遲遲不能告別“土地財政”、“土地經(jīng)濟”局面，那么，所有針對二級市場(chǎng)的所謂殺手锏，最終都有可能將調控成本轉嫁到剛性需求的市場(chǎng)主體身上，就會(huì )形成某種意義上的助推房?jì)r(jià)上漲的格局。
　　另一方面，在每次民眾熱盼政府出臺有效調控政策之前，有關(guān)參與主體都會(huì )圍繞相關(guān)政策展開(kāi)博弈。而既得利益者的空前游說(shuō)，無(wú)不釋放出在市場(chǎng)失靈的情況下試圖綁架或影響政府政策乃至希望政府干預最終失靈的危險信號！
　　隨著(zhù)信息產(chǎn)生和傳遞渠道的多樣化且甄別成本日漸提升，近年來(lái)，有關(guān)市場(chǎng)參與主體針對中央關(guān)于房地產(chǎn)調控大打輿論牌、悲情牌乃至經(jīng)濟崩盤(pán)牌，看起來(lái)似乎心系經(jīng)濟增長(cháng)和市場(chǎng)穩定，真實(shí)用意其實(shí)異常明顯：無(wú)非因為房地產(chǎn)調控已或正在觸動(dòng)其根本利益，妨礙了其低成本的財富攫取路徑。
　　眾所周知，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)失靈許久。市場(chǎng)不僅無(wú)法有效率地合理配置住房，而且滋生出嚴重的經(jīng)濟和社會(huì )問(wèn)題，成為影響財富合理分配、經(jīng)濟平穩發(fā)展和社會(huì )穩定和諧的重大障礙。在中國經(jīng)濟轉軌階段，由于法治建設滯后，從而在向新體制過(guò)渡的過(guò)程中滋生了阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟健康發(fā)展的最大敵人——利益集團。這在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現得尤為突出。對房地產(chǎn)利益集團來(lái)說(shuō)，公平競爭是一種負擔，不如游說(shuō)政府來(lái)得更快更為有效，于是我們看到，這些年來(lái)，他們通過(guò)各種渠道試圖游說(shuō)政府建立起各種反對干預的制度。這顯然是十分危險的傾向。
　　特別令人擔憂(yōu)的是，在投資房產(chǎn)可迅速催生億萬(wàn)富豪的市場(chǎng)環(huán)境下，剛性需求被投機需求擠壓，非理性的市場(chǎng)炒作取代了正常的市場(chǎng)交易。少部分富人掌握著(zhù)一線(xiàn)城市核心區域的相當一部分房產(chǎn)，社會(huì )財富迅速向這些人集中，業(yè)已拉大的貧富差距經(jīng)由畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng)的推波助瀾而再次被拉大。更危險的信號是，部分既得利益者在攫取巨額財富后正利用政府對房地產(chǎn)泡沫可能破滅的顧忌直接或間接地綁架政府決策。
　　可見(jiàn)，今天的中國想要建立好的市場(chǎng)經(jīng)濟，并在經(jīng)濟戰略轉型中提高民生福祉，營(yíng)造健康的制度執行環(huán)境，既離不開(kāi)有效的政府干預，更離不開(kāi)好的市場(chǎng)秩序的構建與完善。筆者認為，業(yè)已進(jìn)入調控關(guān)鍵時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，亟須提高政策執行力尤其是調控政策投放的有效性。只有真正把京、滬、穗、深等指標城市高企的房?jì)r(jià)降下來(lái)，并切斷盤(pán)踞其間的錯綜復雜的利益鏈，才有可能切實(shí)提高政策執行效果。為此筆者還想提議，政府在整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的同時(shí)，盡快從房地產(chǎn)價(jià)值鏈中解脫出來(lái)，在注意挖掘和提升傳統工業(yè)增長(cháng)潛力和利潤空間的同時(shí)，深耕戰略性新興產(chǎn)業(yè)競爭力的打造，充分重視服務(wù)業(yè)特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在實(shí)現經(jīng)濟轉型中的重要作用，以求逐步擺脫經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的深度依賴(lài)。