對于任何政策的評價(jià)，必須回到歷史中，而后抽離歷史進(jìn)行深刻反省。
房地產(chǎn)越調越漲，這是空話(huà)。我們不知道房地產(chǎn)如果不調控的話(huà)，價(jià)格到底會(huì )怎么樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)是多種因素共同作用造成的結果，而不是從A到B的簡(jiǎn)單邏輯。
我國城鎮化進(jìn)程造成幾億農民進(jìn)城，形成了城市中源源不斷的改善性需求，這為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提供了充足的彈藥，如同灶爐中塞滿(mǎn)了柴火。從2009年底開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)調控，在各個(gè)一線(xiàn)城市首套房房貸中占據主導地位，說(shuō)明目前這一輪房?jì)r(jià)上漲，在一線(xiàn)城市主要由剛需和改善型需求為主。而熱點(diǎn)的二線(xiàn)城市，主要集中在環(huán)境較好、較適合人居的地區，說(shuō)明投資性需求轉移到了旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)等市場(chǎng)中。
嘲笑每次房地產(chǎn)調控政策，并不能說(shuō)明嘲笑者的明智。每次調控就會(huì )遭遇短暫的經(jīng)濟緊縮，穩定經(jīng)濟成為重中之重，因此，從“非典”到次貸危機，調控的無(wú)疾而終使房地產(chǎn)在宏觀(guān)經(jīng)濟及金融領(lǐng)域的重要性日益凸顯。2009年金融危機正酣，筆者所到之處，無(wú)論是水泥行業(yè)，還是機械工程行業(yè)，企業(yè)家問(wèn)得最多的問(wèn)題就是，政府什么時(shí)候推出大規模投資基建計劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)好轉。有意思的是，大規�；ㄍ顿Y與房地產(chǎn)市場(chǎng)往往同起同落，地方政府基建資金與房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費、土地收益密切相關(guān)。
可以預料的是，成倍增長(cháng)的貨幣必然推動(dòng)房?jì)r(jià)的上升，過(guò)于寬松的貨幣將造成資產(chǎn)泡沫。此處所指的貨幣不僅指我國央行的廣義貨幣，也指追逐資產(chǎn)泡沫而來(lái)的全球貨幣。
我國廣義貨幣發(fā)行量近百萬(wàn)億元，而在貨幣、資產(chǎn)價(jià)格初起之時(shí)，對于全球熱錢(qián)缺乏警覺(jué)，甚至把全球資金的聚集視為對中國經(jīng)濟充滿(mǎn)信心的表現，海外熱錢(qián)洶涌而入，對海外購房者缺乏有效制約措施。為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，對于房地產(chǎn)的過(guò)度投資同樣歡迎，事實(shí)上，目前所看到的擁有幾十套房的“房叔”、“房姐”們，大都是房地產(chǎn)泡沫中期、資源價(jià)格上漲、東部沿海地區級差地租高漲時(shí)，聚斂的資產(chǎn)。很難想象，目前面臨資本利得稅、房產(chǎn)稅的預期，還有投資者將大筆的資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，相反，對于敏感的投資者而言，現在是見(jiàn)好就收、最佳的套現時(shí)機，而不是最佳的投資時(shí)機。
也許我們可以指責，為什么泡沫初起之時(shí)不推出房產(chǎn)稅，為什么泡沫初起之時(shí)不用限購的方法控制過(guò)度投機，我們只能說(shuō)，當時(shí)多數人無(wú)視房地產(chǎn)泡沫的后果，而垂涎于房地產(chǎn)泡沫初起時(shí)的收益，投資者獲利，地方政府解決了財政難題，基建投資有了來(lái)源，而投資投機者把房地產(chǎn)當作了與股市比列的重要生財工具。所以，除了半夜雞叫式的預言家們，誰(shuí)又會(huì )真正對房地產(chǎn)市場(chǎng)大動(dòng)干戈呢？改革是原有經(jīng)濟發(fā)展方式紅利走到盡頭的選擇，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣如此，紅利超過(guò)成本，就會(huì )延續原有的發(fā)展方式，只有成本反超紅利，真正的改革才能出臺。
如同2008年四季度推出的4萬(wàn)億，事后爭論不休，但2008年三季度，看著(zhù)年輕的農民工朋友背著(zhù)背包打道回府，看到沿海的出口中小企業(yè)大規模倒閉，恐慌不可避免。
事后進(jìn)行反思，我們必須要看到，宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)家大都預見(jiàn)不足，2008年上半年全球資本市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，我國對于經(jīng)濟的預測不僅鶯歌燕舞，甚至把過(guò)熱當作主要風(fēng)險。必須承認，我們不太懂資本市場(chǎng)與宏觀(guān)經(jīng)濟的關(guān)系，不太懂美國金融衍生品的威力，而在金融危機禍延中國后，我們只能在恐慌中，以高強度的藥進(jìn)行自救。不只是某個(gè)人、某個(gè)部門(mén)，而是所有的人都要回歸原位進(jìn)行反思，而后歷練自己的技藝。
當然，無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)還是商品市場(chǎng)，不能忽視的是，貨幣政策寬松下，市場(chǎng)信用的缺失推波助瀾。4萬(wàn)億以前是這樣，在房地產(chǎn)市場(chǎng)是這樣，未來(lái)，還會(huì )有更激烈的博弈。
從這個(gè)角度說(shuō)，改革的決心重于改革的技巧，而改革的技巧，有助于改革的藍圖成為現實(shí)。