“國五條”細則出臺后，有兩個(gè)現象引人關(guān)注：一是被媒體放大的所謂離婚潮，目的在于規避二手房交易差額20%的個(gè)人所得稅；二是不僅一線(xiàn)城市二手房成交激增，二、三線(xiàn)城市二手房交易量都在快速攀升。
從供需上分析，出現了兩種不同的市場(chǎng)心態(tài)：一種是受二套房首付款比例和利率提高預期的影響，一些購房者開(kāi)始恐慌性入市、尋求合適的購買(mǎi)對象；另一種是受二手房交易按差額征收20%個(gè)人所得稅影響，二手房或者多套房擁有者開(kāi)始恐慌性?huà)伿�、快速過(guò)戶(hù)�？傮w來(lái)說(shuō)，二手房供給大幅度增加，促使近期二手房買(mǎi)賣(mài)雙方態(tài)度也有所轉變。由于供給增大，二手房?jì)r(jià)格開(kāi)始平穩。
這說(shuō)明無(wú)論房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)獲利者如何忽悠甚至反對
“國五條”細則，事實(shí)已經(jīng)證明這是對癥下藥和非常有效的調控政策。細則中的限購升級、二套房貸從嚴、二手房交易案差額征收20%個(gè)人所得稅的目的都是為了遏制以投資投機為目標的購房行為。如果房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍，那么，從住房的交易環(huán)節、保有環(huán)節，采取信貸、稅收等經(jīng)濟手段較大幅度增加其成本，以遏制投資投機性需求，這個(gè)調控思路是完全正確的。
需要清醒的是，目前二手房成交量井噴，主要是在20%所得稅征收政策剛剛公布和具體實(shí)施以前這個(gè)空檔階段預期導致的結果。買(mǎi)賣(mài)雙方都想趕在具體執行落地之前完成買(mǎi)賣(mài)行為，以規避20%的稅收。同時(shí)，一個(gè)現實(shí)現象是，城市里工作幾十年的職工，加上房改房、單位集資房和商品房等，大多都有兩三套住房。這些住房大多都不是為了投機，甚至不是投資所為。征收20%個(gè)人所得稅政策出臺后，也引起了這部分人的恐慌，許多人也都開(kāi)始或者準備出售。從而造成目前這個(gè)階段性、短暫性的二手房集中出售的井噴潮。
一旦按差額征收20%個(gè)稅政策落地，市場(chǎng)反映究竟會(huì )怎樣呢？二手房銷(xiāo)售大幅度減少？20%個(gè)稅轉嫁給買(mǎi)房人承擔？進(jìn)而推高二手房?jì)r(jià)格？使得需求一股腦涌到新房銷(xiāo)售市場(chǎng)，推高新建住房?jì)r(jià)格？我們不但要分析觀(guān)察，更要有應對之策，特別是保護購房人和剛性需求。
一個(gè)消息引起筆者注意。住建部副部長(cháng)齊驥接受媒體訪(fǎng)談時(shí)說(shuō)，40個(gè)重點(diǎn)城市的住房信息基本上已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)；將交易所得稅轉嫁給購房者的行為嚴重違規，將嚴懲不貸，國家將會(huì )出臺保護購房者利益的措施。齊驥的分析是有道理的，首先所得者賦稅，就像工資的所得稅，誰(shuí)拿到了經(jīng)營(yíng)性收入誰(shuí)去支付這個(gè)所得稅。將所得稅轉嫁給別人，是涉嫌偷稅漏稅的違法違規行為，是應該負法律責任的，這與住房交易稅是有本質(zhì)區別的。但是，如果發(fā)生了這種轉嫁現象，也是暗地里進(jìn)行的，查處起來(lái)非常困難，“嚴懲不貸”將可能落空，保護購房人利益也可能成為一句空話(huà)。
筆者以為，齊驥的話(huà)語(yǔ)最少也釋放出兩個(gè)信號：一是二手房交易按差額征收20%的個(gè)人所得稅肯定要落地，所謂的保護購房人利益只是嚴懲“轉嫁”者而已，而不是不征收20%個(gè)稅。這個(gè)必須明確。二是可能會(huì )出臺保護剛性需求的一些措施，比如：自住、唯一、五年以上住房出售免征20%個(gè)人所得稅等。
筆者建議應該在兩點(diǎn)上再放寬一些：一是小戶(hù)型住房更換成大戶(hù)型住房的改善型需求應該免征20%個(gè)人所得稅；二是由于工作調動(dòng)，由一個(gè)城市轉到另一個(gè)城市，賣(mài)掉原工作地住房，在新工作地購房，應該免征。這就要求二手房按差額征收20%個(gè)人所得稅政策在操作層面，必須精細化實(shí)施。