縱觀(guān)中國樓市，不難發(fā)現兩極分化現象非常嚴重，即一線(xiàn)城市和少數重點(diǎn)二線(xiàn)城市的樓市，面對調控政策的強大壓力，表現極為頑強。去年四季度以來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟形勢的好轉，這些城市的樓市更呈現出價(jià)升量增、一派火熱的景象；而其他一些二三線(xiàn)城市的樓市則呈現出不同程度的疲弱狀態(tài)，不僅成交量迅速萎縮，而且價(jià)格也顯著(zhù)下跌，個(gè)別地方更出現了“空城”、“鬼城”等可怕景象。
“冰火兩重天”成因
我國樓市兩極分化并非偶然，它和不同城市的聚集能力、土地供應能力以及所屬樓市的投資性能等因素都有著(zhù)極為重要的關(guān)系。
市場(chǎng)經(jīng)濟的形成與發(fā)展所帶來(lái)的一個(gè)社會(huì )現象是，勞動(dòng)者及其家屬可以在一定程度上自由遷徙。從我國改革開(kāi)放30多年來(lái)的實(shí)踐來(lái)看，主要表現在，一方面大量農業(yè)人員從農村流向城市，其過(guò)程就是轟轟烈烈的城市化運動(dòng)，這項運動(dòng)仍在繼續；另一方面一部分城市人口為了追求更美好的工作和生活從原來(lái)居住的城市向其他城市流動(dòng)。
我國城市數量眾多，每個(gè)城市的情況又都各不相同。為了社會(huì )經(jīng)濟管理的需要，國家有關(guān)部門(mén)根據城市規模的大小以及其政治、經(jīng)濟和文化發(fā)展水平等要素，將其劃分為一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市�？傮w而言，一線(xiàn)城市的發(fā)達程度要高于二線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市的發(fā)達程度要高于三線(xiàn)城市。很顯然，越發(fā)達的城市對社會(huì )公眾的吸引能力和承載能力就越強。因此，一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市有著(zhù)其他二三線(xiàn)城市所難以比擬的人口聚集能力。人口聚集以后首先需要滿(mǎn)足居住需求，其中一部分有資金實(shí)力的人為了解決這一問(wèn)題選擇了自己買(mǎi)房。這就形成了所謂的樓市剛需。從這一角度來(lái)看，一線(xiàn)城市和少數重點(diǎn)二線(xiàn)城市的住房需求能力是要大大強于其他二三線(xiàn)城市的。
隨著(zhù)經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及樓市的日益興旺，我國居民住房除了作為生活必需品之外，還成了越來(lái)越重要的投資品。也就是說(shuō)，房產(chǎn)具備了投資性能。投資品有兩點(diǎn)非常被投資者所看重：一是流動(dòng)性；二是增值性。從這兩方面來(lái)看，一線(xiàn)城市和少數重點(diǎn)二線(xiàn)城市的住房都要優(yōu)于其他二三線(xiàn)城市。這是因為一線(xiàn)城市和少數重點(diǎn)二線(xiàn)城市經(jīng)濟發(fā)展水平高，居民的收入水平、投資意識和投資能力以及社會(huì )福利保障水平都強于其他二三線(xiàn)城市，再加上人員流動(dòng)性更加頻繁、房產(chǎn)更加稀缺，因此，其房產(chǎn)無(wú)論是流動(dòng)性能還是增值能力都非其他二三線(xiàn)城市可比。正是這個(gè)原因，這些城市的樓市除了要滿(mǎn)足日益增長(cháng)的剛性需求之外，還要滿(mǎn)足來(lái)自全國各地的投資、投機性需求。供求失衡之下，價(jià)格長(cháng)期走強也就成了必然現象。
從我國樓市的發(fā)展歷史來(lái)看，是一線(xiàn)城市和少數重點(diǎn)二線(xiàn)城市率先啟動(dòng)了這一輪“牛市”行情的。經(jīng)過(guò)10年來(lái)的快速發(fā)展，目前這些城市可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)非常有限。因此，土地價(jià)格不斷上漲，進(jìn)而推動(dòng)房?jì)r(jià)不斷邁上新臺階也就勢在必然。相比之下，其他二三線(xiàn)城市是近幾年來(lái)才讓房地產(chǎn)行業(yè)走上快車(chē)道的，因此，其可供開(kāi)發(fā)的土地相對說(shuō)來(lái)就要富裕得多。為了后發(fā)制人、最大限度地享受我國樓市眼前的“盛宴”，這些城市當中有些激進(jìn)者便想“一口吃下一個(gè)胖子”，在很短的時(shí)間內就造就出一座座規模宏大的新城來(lái)，結果使得樓市供應遠遠超過(guò)了實(shí)際的需求，市場(chǎng)進(jìn)入冬季也就不可避免。
從上述三個(gè)方面的因素我們不難發(fā)現，一線(xiàn)城市和少數重點(diǎn)二線(xiàn)城市一方面剛性需求和投資、投機性需要不斷增長(cháng)。另一方面土地供應卻越來(lái)越緊張，其結果必然是在供求關(guān)系作用下，房?jì)r(jià)呈現出極強的抗調控能力，一有合適時(shí)機就不可抑制土地上漲。而其他一些二三線(xiàn)城市則相反，剛性需求增長(cháng)有限，投資、投機性需求嚴重缺乏，而樓市供應卻一時(shí)間數量驚人，遠遠超過(guò)了市場(chǎng)需求。供求失衡之下，市場(chǎng)成交萎縮、價(jià)格下跌也就成了必然。
化“冰”滅“火”對策
對于目前一線(xiàn)城市和少數重點(diǎn)二線(xiàn)城市的樓市“火爆”景象，有不少人仍然持贊賞的態(tài)度。這說(shuō)明要解決樓市兩極分化問(wèn)題，首先需要糾正人們在思想上對于我國樓市現狀及未來(lái)發(fā)展所存在的一些錯誤認識。
長(cháng)期以來(lái)，人們總是把房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)看待，其結果一方面確實(shí)帶動(dòng)了我國經(jīng)濟的高速發(fā)展。但是另一方面也使房地產(chǎn)行業(yè)偏離了正常的運行軌道，具體表現在社會(huì )資源過(guò)于集中于這一行業(yè)，結果導致在該行業(yè)得到畸形發(fā)展的同時(shí)而其他一些行業(yè)則受到不同程度的擠壓。
與此同時(shí)，還有一個(gè)惡果是大量住房被長(cháng)期空置。這些住房有些是掌握在樓市投資、投機者手中，他們目的是待價(jià)而沽；有些則是因為賣(mài)不出去而滯留在開(kāi)發(fā)商手里，這些開(kāi)發(fā)商因為不顧市場(chǎng)需求而盲目開(kāi)發(fā)，最終只得自食其果。這兩類(lèi)空置房雖然性質(zhì)不同，但其客觀(guān)后果都是一樣的，即造成大量社會(huì )資源的閑置浪費。
面對上述這種不良局面，現在是時(shí)候徹底改變我們發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的思想觀(guān)念了。只有不正確的思想觀(guān)念徹底扭轉過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)才有可能回歸到正常的軌道上來(lái)。
就當前而言，最需要做的事情是，針對一線(xiàn)城市和少數重點(diǎn)二線(xiàn)城市的樓市之“火”而其他一些二三線(xiàn)城市的樓市之“冰”，采取差異化的調控政策，在買(mǎi)房資格、銀行信貸和樓市稅費等方面加以區別對待，堅決有保有壓，使前者明顯降溫、使后者逐漸回暖。如此，我國樓市才有可能在整體供求關(guān)系上趨向于均衡。
要徹底解決我國樓市兩極分化問(wèn)題，依靠現有的調控政策是遠遠不夠的，它需要的是相關(guān)制度的根本性變革，如改革農村土地制度、全面開(kāi)征房產(chǎn)稅、實(shí)行房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)制度、徹底轉換政府工作職能、推行“以人為本”的城鎮化建設等。因為只有進(jìn)行農村土地制度改革才能徹底解決住房用地因壟斷經(jīng)營(yíng)而價(jià)格高企的問(wèn)題；只有全面開(kāi)征房產(chǎn)稅才能把很大一部分空置住房從投資、投機者手中擠壓出來(lái)，使其進(jìn)入市場(chǎng)增加供應；只有實(shí)行房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)制度，才能使一些不合理甚至不合法的住房占用情況暴露于光天化日之下，使其能夠得到徹底改正；只有徹底轉換政府工作職能，房地產(chǎn)行業(yè)種種不該由其承擔的重擔才有可能被卸下，該行業(yè)才有可能回復到其正常的運行軌道當中；只有推行“以人為本”的城鎮化建設，才不會(huì )盲目搞房地產(chǎn)大躍進(jìn)，才能使樓市的發(fā)展步伐適應而不是超越社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的節奏。
制度的變革需要勇氣，更需要智慧，當然也需要時(shí)間。樓市的扭曲現象再也不能繼續下去了。希望有關(guān)部門(mén)及眾多關(guān)心我國樓市發(fā)展的人士群策群力，共同推動(dòng)上述各項制度的變革。如此，我國房地產(chǎn)行業(yè)走上正常的運行軌道才有可能變成現實(shí)。