|
2013-03-14 作者:李宇嘉(深圳市房地產(chǎn)研究中心) 來(lái)源:上海證券報
|
|
|
|
從具體措施上看,“國五條”和國務(wù)院17
號文沒(méi)有超脫過(guò)去8次調控的常規框架,但卻有兩個(gè)非常大的變化:即調控的區域由“全國一刀切”向一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市轉變;調控標的從新房轉向二手房。這兩個(gè)變化反映了2012年以來(lái)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中出現的新趨勢,即大城市(特別是一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對中小城市更快,而二手房?jì)r(jià)格上漲更快,新房在地位上則逐漸邊緣化。 大城市房?jì)r(jià)高,是我國城市化不平衡導致人口和資源在空間上的不均衡集聚的結果。近十多年來(lái),我國40多個(gè)大城市發(fā)展的速度和質(zhì)量要遠遠好于600多個(gè)中小城市。因區位優(yōu)勢(如沿;蜓亟档屯赓Q運輸成本)和改革開(kāi)放帶來(lái)的制度紅利,部分大城市獲得了內生性發(fā)展;其他大城市(特別是省會(huì )城市)的發(fā)展更多靠行政性資源傾斜配置,盡管屬于外生驅動(dòng)但也享受了資源和人口集聚的紅利。在等級化的行政管理體制下,行政級別越大的城市(如首都、區域中心城市和省會(huì )城市等)獲得的資源越多,一線(xiàn)城市和省會(huì )城市資源和人口集聚程度最高,工業(yè)化帶動(dòng)城市化和產(chǎn)業(yè)結構升級的內生路徑也就自然形成,因此成為國內生產(chǎn)效率最高、就業(yè)機會(huì )最多、生活福利最好的城市。作為兼具生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè),必然要在價(jià)值上體現附著(zhù)于其上的較高的單位產(chǎn)值。 大城市二手住房?jì)r(jià)格高漲,表面是住房公共服務(wù)配套供需緊張所致,深層原因則是投資模式的弊端長(cháng)期積累所形成的。除政府主導外,我國經(jīng)濟增長(cháng)模式的另一個(gè)特征是投資依賴(lài)。在分稅制以及看重經(jīng)濟規模和速度的政績(jì)考核體制下,地方政府做大投資規模和經(jīng)濟總量的投資饑渴癥長(cháng)期難以緩解,總是偏好地鐵、高鐵、高速公路、城市廣場(chǎng)、CBD、工業(yè)園區和機場(chǎng)等看得見(jiàn)的、經(jīng)營(yíng)類(lèi)的公共設施投資,對于醫療、教育、社保等看不見(jiàn)的、非經(jīng)營(yíng)類(lèi)公共服務(wù)設施投資則沒(méi)有激勵。因此,更具普惠性的公共服務(wù)設施的投資遠遠跟不上城市人口流入和房地產(chǎn)邊界擴展的速度。由于優(yōu)質(zhì)的公共資源大多集聚在城市中心區,而新房供應則越來(lái)越遠離中心區,二手房相對于新房的優(yōu)勢隨之越來(lái)越突出。 當然,各大城市之間的發(fā)展也很不平衡,一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)較早,二手房交易占比達到70%左右,其區位優(yōu)勢相對新房更加突出,近年來(lái)二手房?jì)r(jià)格上漲主要就集中在這些城市。2011年以來(lái),一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)格平均漲幅較新房要高出約5個(gè)百分點(diǎn),比如去年北京市三環(huán)內二手房的價(jià)格上漲了30%。由于二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)較晚,中心區還有可利用土地,二手房交易占比低于50%,區位優(yōu)勢較新房也并不十分突出,但隨著(zhù)城市房地產(chǎn)邊界的擴張,這些城市未來(lái)二手房?jì)r(jià)格漲幅也會(huì )高于新房。 由于政府預算內收入只能滿(mǎn)足“吃飯財政”,所以項目投資需要的資本金只能從預算外解決,土地一級市場(chǎng)滿(mǎn)足了這一需求,不管是基建投資中政府投入的部分,還是招商引資的低地價(jià)或免地價(jià)。另外,我國政府投資的模式是供給型投資,而非需求導向型投資,很多項目為了投資而投資,方式是將要素價(jià)格扭曲,使原本不可行的項目變得可行,短期內會(huì )降低失業(yè)率和增加產(chǎn)出。但是,這種繁榮由于無(wú)法在長(cháng)期內擠入消費來(lái)回收投資成本,遲早會(huì )被“清算”。這就是我們看到的,在分布廣泛和數量廣大的三四線(xiàn)城市,由于集聚能力不夠、產(chǎn)業(yè)基礎不扎實(shí),出現了大量的空城和鬼城、空蕩蕩的大廣場(chǎng)、無(wú)人上座的體育館和出租率低的CBD。 在我國快速推進(jìn)城市化的背景下,即便城市化推進(jìn)的模式和經(jīng)濟增長(cháng)的模式無(wú)法改變,即使由于人口紅利結束和適齡購房人群減少,房地產(chǎn)向上的大周期已結束,而人口和資源向一、二線(xiàn)城市集聚的趨勢卻仍然不會(huì )改變,這些城市的房?jì)r(jià)恐怕還將繼續快速上漲。這樣的房地產(chǎn)分化格局不變,新型城鎮化的目標將漸行漸遠。 因此,本輪調控的功夫更多已在詩(shī)外,即為新型城鎮化和新的經(jīng)濟增長(cháng)模式提前布局和鋪路,最受關(guān)注“個(gè)人住房交易個(gè)人所得稅嚴格征收”這一政策措施可能意正在此。目前,一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市的二手房交易有兩個(gè)特點(diǎn),一是二手住房基本集中在中心區;二是二手住房房齡較長(cháng),相對房屋原值增值較大。如嚴格按照20%征收住房交易個(gè)稅,這些區域的二手住房交易將大受抑制,其當然有利于緩解人口過(guò)度集中的趨勢,疏導人口向城市外圍遷徙。而其他二線(xiàn)城市和廣大的三線(xiàn)城市,二手房交易規模占比較小,而二手房房齡也較短,這一政策影響也就小多了。與此同時(shí),我國公共財政近年來(lái)對民生的支持力度在逐年加大,寄希望于彌補對城市公共服務(wù)設施建設滯后的歷史欠賬。例如,今年政府工作報告指出
“特別是要增加保障改善民生之處”,2013年財政赤字從2011年的4000億增加到1.2萬(wàn)億,主要投向正是社會(huì )公共服務(wù)設施?梢钥隙ǖ氖。未來(lái)這方面的支出還會(huì )增加。在嚴控各級政府支出的背景下,此用意值得深度回味。
|
|
凡標注來(lái)源為“經(jīng)濟參考報”或“經(jīng)濟參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件,及電子雜志等數字媒體產(chǎn)品,版權均屬經(jīng)濟參考報社,未經(jīng)經(jīng)濟參考報社書(shū)面授權,不得以任何形式刊載、播放。 |
|
|
|