近日，新樓市調控政策出臺在樓市引起不小波瀾。不過(guò)民間的注意點(diǎn)集中在個(gè)人所得稅上，討論最多的也是個(gè)人所得稅，卻忽視了新政策中對房地產(chǎn)企業(yè)而言的一個(gè)重大利空，即新調控政策明確提出稅務(wù)部門(mén)要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關(guān)規定進(jìn)行清算審核和稽查。3月初以來(lái)地產(chǎn)股走軟，說(shuō)明投資者已經(jīng)意識到土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的重大影響。
　　土地增值稅是一種對土地增值收益征收的特別性稅收。這里的土地增值額是指轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅增值額的計算原則類(lèi)似于一般增值稅計算的增值額。土地增值稅的納稅人主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。按照中國土地增值稅條例，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算；納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。
　　房地產(chǎn)企業(yè)獲利后按年度必須繳納企業(yè)所得稅，其中包括土地增值收益，額外征收土地增值稅相當于對土地增值收益“暴利”進(jìn)行一次收入再分配。在房?jì)r(jià)和地價(jià)暴漲時(shí)期，土地增值稅從表面上看是一種暴利稅，但從實(shí)質(zhì)上看是一種金融風(fēng)險稅。因為在房?jì)r(jià)非理性上漲情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )采取各種措施向社會(huì )融資，而當房?jì)r(jià)或地價(jià)大幅下跌時(shí)，金融風(fēng)險或隨之出現，為了防范這種情況發(fā)生，政府通過(guò)征收土地增值稅抑制土地投機行為，抑制房地產(chǎn)投資投機行為，一方面使社會(huì )資金不過(guò)度流入樓市，一方面政府可以借此增加收入備日后所需，防備金融危機發(fā)生時(shí)有錢(qián)干預市場(chǎng)。
　　政府為什么在新樓市調控政策中高調明確要嚴格清算土地增值稅？有多個(gè)方面的原因。
　　其一，自2012年年底以來(lái)，北京、上海等一些城市房?jì)r(jià)又開(kāi)始飆漲，有的在極短的時(shí)間內每平方米漲價(jià)1萬(wàn)元。這必然引起政府部門(mén)的高度關(guān)切。這一輪房?jì)r(jià)飆漲，很多人搞不清原因，其實(shí)，其中一個(gè)主要原因是一些銀行，特別是一些國有銀行表示要進(jìn)一步提高信貸規模，這給投資者一種信號，房?jì)r(jià)、地價(jià)必然上漲，于是大量資金搶購住房和土地，其結果是銀行增量信貸資金有相當有一部分流入樓市，銀行風(fēng)險越來(lái)越大。
　　實(shí)際上，目前樓市潛在風(fēng)險不在普通購房者身上，而是落在政府和一些銀行身上。此外，盡管這兩年房?jì)r(jià)處于一種徘徊狀態(tài)，但一些房企從早期拿的土地中獲取了巨額收益，眼下一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)又開(kāi)始猛漲，房地產(chǎn)企業(yè)從土地增值中獲得的收益必然進(jìn)一步增多，這就逼迫政府采取強化土地增值稅政策調節房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值收益。
　　其二，最近10年樓市的發(fā)展，促使包括大量信貸資金在內的許多資金大量涌入樓市，這種資金流向嚴重偏離均衡狀態(tài)是市場(chǎng)失靈的表現，如果不采取遏制措施，日后經(jīng)濟社會(huì )風(fēng)險極大。因為房地產(chǎn)企業(yè)籌取的資金有相當一部分來(lái)自中國國有銀行，而土地大幅升值在相當大的程度上是信貸資金大量流向土地市場(chǎng)所致，一旦樓市出現大的問(wèn)題，極有可能造成金融風(fēng)險和社會(huì )風(fēng)險，政府在這種情況下，不得不通過(guò)采取通過(guò)收取土地增值稅平抑金融風(fēng)險，以備日后所需。
　　其三，據媒體報道，2013年前兩月北京土地出讓金收入已經(jīng)超過(guò)去年全年的1/2以上。2月底北京土地市場(chǎng)開(kāi)年首場(chǎng)奪地大戰拉開(kāi)序幕，3宗地總建筑面積達157萬(wàn)平方米，最終成交金額超過(guò)107億元，34房企瘋狂搶地。近些年，房?jì)r(jià)暴漲已成為不爭的事實(shí)，在房?jì)r(jià)如此高的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)仍然投入大量資金搶地，實(shí)屬罕見(jiàn)。究其原因，就是資金推漲的土地預期收益巨大。在這種情況下，政府通過(guò)強化土地增值稅清算，降低或扭轉土地增值收益預期。
　　總之，政府通過(guò)強化土地增值稅清算，可以獲取一筆不小的收入，增強財政實(shí)力，以備日后應對一旦因樓市出現問(wèn)題所產(chǎn)生的金融風(fēng)險。
　　毫無(wú)疑問(wèn)，強化土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的較大的負面影響。
　　由于政府在信貸方面的管控以及在資本市場(chǎng)上的限制，或多或少影響了房地產(chǎn)企業(yè)籌資規模，同時(shí)，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)將前期的一些資金在較高的價(jià)位拿地，手中的資金不是十分寬裕。稅務(wù)部門(mén)強化土地增值稅清算，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，這不是一筆小數目，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況會(huì )受到相當大的影響。
　　此外，由于土地增值稅稅率高，在房地產(chǎn)企業(yè)足額繳納的情況下，會(huì )減少房地產(chǎn)企業(yè)可支配的收益，會(huì )減少房地產(chǎn)企業(yè)股東的收益。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)中沒(méi)有考慮到土地增值稅這塊支出的話(huà)，強化土地增值稅對其造成的沖擊更大。
　　為避免土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)以及樓市造成巨大沖擊，建議政府采取以下措施：一是加強土地增值稅的政策宣傳，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠理解和掌握相關(guān)稅收政策；二是加強土地增值稅日常征管，避免一次性“強化征管”，避免使房地產(chǎn)企業(yè)一下承擔多年來(lái)累積應納的土地增值稅；三是對中西部地區實(shí)行土地增值稅優(yōu)惠政策，支持中西部地區房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，這主要是考慮中西部地區應繼續成為中國經(jīng)濟發(fā)展未來(lái)的方向，成為吸引勞動(dòng)力和投資的新的熱土。