新一屆政府總理李克強在答記者會(huì )上并沒(méi)有特意提到房?jì)r(jià)、樓市調控和商品房市場(chǎng)，特別是為大家近期所關(guān)心的新一輪樓市調控政策落地問(wèn)題�？梢源_定的是，出于政策穩定性的考慮，短期內的政策走向也將以落實(shí)好“新國五條”和國辦發(fā)[2013]17號文在地方的具體措施執行為主要目標。但是，這并不意味著(zhù)新一屆政府還將延續過(guò)去的樓市調控基調。畢竟，在如何理順樓市調控從“定政策”到“出成效”的邏輯脈絡(luò )上，跳出以往“就樓市而談樓市”的狹義框架，并將視角切入到了中央地方關(guān)系、政府和市場(chǎng)的關(guān)系以及政府職能轉變等深層體制機制上，已經(jīng)成為共識。也就是說(shuō)，如果這些深層次的體制機制問(wèn)題解決了，則樓市調控迷局就可不攻自破，相反則所有的調控政策都是治標不治本。
　　新一屆政府的施政方略，概括起來(lái)就是，通過(guò)機構改革來(lái)轉變政府職能，徹底理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，再次啟動(dòng)改革紅利，真正挖掘內需潛力，長(cháng)效激活創(chuàng )新動(dòng)力，最終實(shí)現人人出彩的中國夢(mèng)。能否轉變政府職能，以徹底理順政府與市場(chǎng)的關(guān)系，是新一屆政府施政方略的關(guān)鍵點(diǎn)。
　　近年來(lái)，樓市調控之所以陷入“屢調屢漲、屢調屢敗、屢調屢難”的困境，表面上看是因為供需失衡，本質(zhì)上是因為轉變政府職能和理順政府與市場(chǎng)關(guān)系的改革不到位。一方面，政府經(jīng)濟增長(cháng)職能和服務(wù)社會(huì )職能攪和在一起，偏重經(jīng)濟增長(cháng)導致政府對于市場(chǎng)規律的不尊重甚至破壞，如房地產(chǎn)市場(chǎng)源頭上的土地供應行政化、市場(chǎng)準入不能平等（集體土地不能入市）、地方政府的托市行為等；另一方面，過(guò)去10年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化是在我國加入國際貿易組織（WTO）和金融市場(chǎng)深化、全球化的背景下發(fā)展的，市場(chǎng)運行的機理非常復雜，但政府對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管依附于行政權力，創(chuàng )造不出有效的監管能力和體制時(shí)被迫用行政手段替代（如限購、限貸、限售等限制市場(chǎng)范圍的一系列措施）；此外，在市場(chǎng)化的過(guò)程中，有意無(wú)意地把政府該管的事情遺忘了，在住房領(lǐng)域突出的表現就是住房保障的缺位。
　　近年來(lái)，我國住房領(lǐng)域存在的問(wèn)題與食品藥品、環(huán)境保護、教育衛生、安全生產(chǎn)等領(lǐng)域存在的問(wèn)題只是在表象上不同，問(wèn)題產(chǎn)生的機理上是完全相同的，我們完全可以將高房?jì)r(jià)和住房困難、上學(xué)難和看病難、食品藥品安全、環(huán)境惡化、生產(chǎn)事故等問(wèn)題放在上面闡述的分析框架來(lái)解讀。因此，樓市調控問(wèn)題只是當前我國經(jīng)濟社會(huì )所面臨的一系列亟待解決的問(wèn)題之一，但制約這些問(wèn)題解決的根源是相同的，必須揮別狹義的樓市調控理念，必須要從源頭上或體制上來(lái)尋找答案，這或者就是新總理不單獨闡述樓市調控新思路的主要原因。
　　首先，房地產(chǎn)行業(yè)屬于市場(chǎng)的部分（商品房市場(chǎng)）必須要發(fā)揮市場(chǎng)的基礎性作用。在改革措施上就是要完成市場(chǎng)化的未竟之路，特別是土地市場(chǎng)的深化。施政方案里面強調全社會(huì )機會(huì )公平，在房地產(chǎn)領(lǐng)域要做的就是集體土地擁有者以平等的姿態(tài)入市，這將徹底攻克房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域中最后一個(gè)“計劃經(jīng)濟的堡壘”，小產(chǎn)權房問(wèn)題也就不攻而破，這對于住房市場(chǎng)供求失衡和房?jì)r(jià)高企的問(wèn)題將起到釜底抽薪的作用。十八大以來(lái)，新一屆政府在征地改革、戶(hù)籍制度改革、收入分配改革等方面的新舉措均意在此。同時(shí)，市場(chǎng)深化需要尊重和順應市場(chǎng)規律，在熱點(diǎn)和中心城市、熱點(diǎn)區域將大力增加市場(chǎng)化供應住房和土地的規模，以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。
　　其次，構建取代行政監管的市場(chǎng)化監管體系。對于住房、教育、醫療等外部性很強的行業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)化以后，構建內含市場(chǎng)和政府的監管體系非常重要。政府的監管在于創(chuàng )造公平競爭的環(huán)境，如市場(chǎng)準入、定價(jià)公平和法律追索等服務(wù)責任，即宏觀(guān)監管而不干涉微觀(guān)主體的自由交易。自此，房地產(chǎn)領(lǐng)域行政化的干預措施（如限購、限貸）將逐步退出市場(chǎng)，取而代之的是市場(chǎng)經(jīng)濟手段，如稅收手段（交易階段的利得稅和保有環(huán)節的房產(chǎn)稅）、金融手段（靈活調整金融杠桿和利用貸款的成本）、法律手段（如資質(zhì)和信譽(yù)、違規懲處）。監管能力的具備還需要行業(yè)和社會(huì )監管力量的進(jìn)入，這一方面需要發(fā)展專(zhuān)業(yè)性的社會(huì )化組織（如房地產(chǎn)行業(yè)的中介組織或協(xié)會(huì )，建立類(lèi)似于金融監管的專(zhuān)業(yè)組織等）在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的積極作用。另一方面需要加強房地產(chǎn)基礎性制度建設，包括建立和聯(lián)網(wǎng)各城市個(gè)人住房信息系統和不動(dòng)產(chǎn)制度（房屋普查和評估），為市場(chǎng)化的監管提供規范的手段，而不是延續行政性手段。在新總理所闡述的執政方略中，上述措施都將是機構改革和政府監管改革中的重要內容。
　　最后，構建能夠保障低收入和住房困難人群的住房保障網(wǎng)。住房市場(chǎng)化后的另一項重要任務(wù)就是住房保障，而且解決高房?jì)r(jià)和住房困難問(wèn)題的關(guān)鍵不在于“堵”房?jì)r(jià)，而在于通過(guò)加強住房保障來(lái)“疏”需求。在新總理闡述的執政方略中，住房保障是“構建覆蓋全民和保障基本民生的安全網(wǎng)”的應有之義。也就是說(shuō)，新一屆政府強調民生投入的手段是構建包含住房保障在內的大社會(huì )保障網(wǎng)，而住房保障只是其中之一。新一屆政府在住房保障方面的基本方略有兩個(gè)，一個(gè)是提高住房保障的質(zhì)量，通過(guò)加強公共配套設施建設、將保障房建設資金納入財政預算和保障范圍覆蓋到農民工等手段來(lái)實(shí)現，這些方面是過(guò)去住房保障工作所欠缺的；另一個(gè)是保障基本民生住房需求，徹底劃清保障和市場(chǎng)的界限，減少保障對于市場(chǎng)的擠出和對市場(chǎng)效率的挫傷，經(jīng)濟適用住房、限價(jià)房等以往與市場(chǎng)界線(xiàn)不清楚的保障房類(lèi)型將會(huì )退出，公共租賃住房、貨幣補貼等保障類(lèi)型將成為住房保障的主體。
　　由于短期內調控政策將進(jìn)一步收緊，資本市場(chǎng)比較悲觀(guān)，行業(yè)估值可能會(huì )受到打壓。但隨著(zhù)新一屆政府執政方略的展開(kāi)，制約房地產(chǎn)健康地、持續地和市場(chǎng)化發(fā)展的體制性障礙將會(huì )清除，基本面將逐步回歸理性。同時(shí)，在新型城鎮化、住房升級需求、人口結構性紅利釋放、消費需求增長(cháng)、民生投資等利好的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)發(fā)展的方向將更加明朗，空間也將會(huì )更大，整個(gè)行業(yè)的估值將會(huì )出現臺階式的提升。