3月25日，全國首個(gè)省級國五條細則落地，廣東版國五條出臺。
這一細則是含糊的，充滿(mǎn)了立即、過(guò)快、嚴格等難以定量的詞匯，給實(shí)際操作增加了難度。在最惹人關(guān)注的20%個(gè)稅如何征收問(wèn)題上，甚至沒(méi)有提及20％這一數據，只是表示“嚴格執行國家關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規定”。國五條實(shí)施細則中20％是政府的規定，而以往按照原交易總房?jì)r(jià)1％的稅率進(jìn)行征收也是國家明文的豁免規定。其他限地價(jià)、競房?jì)r(jià)、增加保障房等措施也是老調重彈，只有兩條是明確的：廣州、深圳、珠海、佛山市繼續嚴格執行住房限購政策；年底地級以上城市房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，為未來(lái)實(shí)行統一的稅收打下基礎。
未來(lái)廣東房產(chǎn)調控力度究竟如何，有待于其他城市的表現。相信其他地方的細則會(huì )參照廣東細則依葫蘆畫(huà)瓢，不會(huì )清晰到哪兒去。
目前對于房地產(chǎn)宏觀(guān)調控而言，最困難的是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了分化。包括廣州、深圳在內的一線(xiàn)城市，是去年以來(lái)房?jì)r(jià)上漲的熱點(diǎn)區域，其他沿海城市如廈門(mén)等，房?jì)r(jià)也處于急速上升的通道。與此同時(shí)，鄂爾多斯、溫州等城市的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下挫，已經(jīng)導致當地的金融鏈條出現裂縫，銀行的呆壞賬上升。面對急劇分化的市場(chǎng)，需要的是不同的調控手段，在保持當地市場(chǎng)穩定的同時(shí)優(yōu)化結構，增加保障房供應，抑制投資投機需求的過(guò)快增長(cháng)。
國五條實(shí)施細則征收20％的個(gè)稅若嚴格執行，不會(huì )推高房?jì)r(jià)，可以肯定，即使沒(méi)有20％的個(gè)稅，房?jì)r(jià)該漲的地區照樣會(huì )漲。房?jì)r(jià)主要由貨幣、收入、通脹預期推動(dòng)，而不是由稅收推動(dòng)。如果我國的貨幣發(fā)行量居高不下，房地產(chǎn)依然會(huì )作為居民主要的避險品種受到青睞，在房地產(chǎn)牛市中，20％的稅收將作為固定成本轉嫁給購房者，在房地產(chǎn)熊市中，20％將成為賣(mài)家的成本減少賣(mài)家的收益，但無(wú)論房?jì)r(jià)上升與否，20％的收益將納入國庫成為地方政府又一個(gè)重要的收入來(lái)源。
國五條推向市場(chǎng)后，各地二手房交易進(jìn)入高峰期，這是規避稅收成本導致的剛性需求大爆發(fā)，也是從去年下半年開(kāi)始的房?jì)r(jià)上升的延續，而非因為征稅導致的房?jì)r(jià)上升，相反，一旦20％的征稅真正落地，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房交易將進(jìn)入一段時(shí)間的真空期。
從廣東此次推出的細則來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)政策有一點(diǎn)是明確的，那就是繼續增加保障房供應量，繼續增加普通商品房供應量。楊紅旭表示，作為經(jīng)濟重鎮的無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠保持穩定，是因為保障房的功勞。因為過(guò)去十年，無(wú)錫建成商品房5500萬(wàn)平方米，建成保障房6200萬(wàn)平方米。事實(shí)上，無(wú)錫進(jìn)入產(chǎn)業(yè)調整瓶頸期，城市范圍擴大與負債率的上升，同樣抑制了無(wú)錫房?jì)r(jià)的上升。
數據有時(shí)候并不反映真實(shí)情況。一些城市的平均房?jì)r(jià)受到抑制，并不代表核心城市房?jì)r(jià)下挫，如哈爾濱。最近，哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布消息，不僅年內將呼蘭、阿城兩區納入限購范圍，而且中心城區除棚戶(hù)區改造項目外，不再供應商品住宅建設用地。這樣的政策將推高中心城市的房?jì)r(jià)，有利于購房者向周邊地區擴散，從房地產(chǎn)均價(jià)來(lái)看，數據將保持穩中有降，十分漂亮。
推測未來(lái)的房地產(chǎn)政策走向可能有以下兩點(diǎn)：
第一，改造棚戶(hù)區、大建保障房將繼續成為重點(diǎn)，這是民生工程的重要組成部分，也是緩解房地產(chǎn)泡沫痛苦的有效手段。第二，不同地區的房地產(chǎn)政策也將不同。對于房?jì)r(jià)泡沫較為明顯、房?jì)r(jià)上升過(guò)快的城市，以抑制為主，房地產(chǎn)調控的威力主要體現在這些城市；對于需要大力發(fā)展的中西部中小城市，對于負債率較高的城市，房地產(chǎn)調控將會(huì )溫柔得多；對于溫州等城市，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)崩潰，實(shí)體經(jīng)濟艱難行進(jìn)，這樣的城市已經(jīng)無(wú)需房地產(chǎn)高壓政策，只能靜聽(tīng)房地產(chǎn)墜底的聲音。以保障房彌補以往的不足，以統一的房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)信息打下稅收基礎，將是這兩年政策的重點(diǎn)。
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊已經(jīng)破碎，各地需要的是不同的政策，含糊不清的統一政策起到的效果不會(huì )好。