在公眾急切等待中，在“國五條”出臺一個(gè)多月后，各地在最后的規定時(shí)間陸續公布了相關(guān)執行細則。至此，“國五條”終于可以落地了。國五條最厲害的是“賣(mài)房征20%個(gè)稅”，比較一下京滬版的執行細則雖有不同表述，但都有具體體現，其短期的結果可能不會(huì )有多大不同。
　　其實(shí)，早在《個(gè)稅條例》中就明確規定“個(gè)人轉讓住房所得的20%計征”，可是在買(mǎi)賣(mài)房屋中，人們往往利用無(wú)法確定交易房產(chǎn)的原值，所以無(wú)法計算房產(chǎn)轉讓所得，于是便按交易總額的1%繳稅�，F在“國五條”重申此條，并要嚴格執行，促使各地買(mǎi)房人爭搶“末班車(chē)”，一個(gè)多月來(lái)二手房市場(chǎng)交易劇增，以至于價(jià)格微微有些下跌。這同時(shí)也刺激了新房市場(chǎng)，因為新房并沒(méi)有增加交易成本，因此新房市場(chǎng)反而呈現出上漲態(tài)勢。
　　如今“國五條”的各地執行細則均已塵埃落定，估計樓市將會(huì )沉寂一段時(shí)期。而在二手房市場(chǎng)冷寂的情況下，新房出售價(jià)格雖會(huì )有小幅上漲，但購房者對二手房?jì)r(jià)格的下跌還抱有希望，因此新房市場(chǎng)也不可能十分活躍。
　　細分京滬版執行細則之差異，滬版在“賣(mài)房征20%個(gè)稅”關(guān)鍵之點(diǎn)上留有多種解釋的余地：“稅務(wù)、房屋管理部門(mén)要密切配合，對出售自有住房按照規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征�！边@當然可以理解為任何賣(mài)房都得征20%個(gè)稅。相比之下，京版就顯得更為合理一點(diǎn)：“對個(gè)人轉讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房免征個(gè)稅”。把免征的條件說(shuō)清楚，一方面保護了居民改善住房的需求，另一方面也給二手房市場(chǎng)留出了一定空隙。
　　表面看來(lái)，“國五條”塵埃落定之后，之前的二手房市場(chǎng)活躍和新房市場(chǎng)的漲價(jià)現象都會(huì )消失，年初中國樓市的“量?jì)r(jià)齊升”也會(huì )有所改觀(guān)，不過(guò)在樓市冷寂的表面底下，樓市“量?jì)r(jià)齊升”的潛在壓力仍在積蓄。因為造成年初樓市“量?jì)r(jià)齊升”的主要原因是通脹的壓力和目前投資渠道不暢。而這兩個(gè)原因現在依然存在，樓市的“量?jì)r(jià)齊升”的潛在能量猶在。
　　當然，無(wú)論有多少爭議，“國五條”起碼暫時(shí)制止了各地樓市投資投機商的再次進(jìn)入，暫時(shí)制止了樓市新一輪的瘋漲。筆者現在更關(guān)心各地的執行細則在執行過(guò)程中可能會(huì )有哪些副作用，會(huì )否帶來(lái)某些預料不到的負面效應。如果對可能出現的負面效應沒(méi)有預判，沒(méi)有針對性預防措施，不僅會(huì )給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)問(wèn)題，如抬高租金和二手房?jì)r(jià)格，還有可能帶來(lái)社會(huì )問(wèn)題，如假離婚、假結婚等，會(huì )引發(fā)社會(huì )矛盾和糾紛。因為在供需不平衡的情況下，20%個(gè)稅很容易被轉嫁。盡管住建部稱(chēng)，將交易所得稅轉嫁給購房者的行為嚴重違規，但相關(guān)設計上是不是能堵住這個(gè)漏洞還有待觀(guān)察。如果二手房交易稅費計入房?jì)r(jià)，就會(huì )抬高價(jià)格。而且，部分人由于承受不起稅費，會(huì )轉向租房，從而影響租金。還有，能核實(shí)房屋原值的，不排除會(huì )在房屋裝修、房貸利息等價(jià)值評估方面出現糾紛。不能核實(shí)房屋原值的，可能除北京外，很多地方的執行細則都沒(méi)有明確到底如何征稅，這就有可能造成亂征稅。
　　再比較京滬版、尤其滬版的執行細則，筆者以為其表述為未來(lái)樓市的變化留出了調控的余地。雖然依筆者之見(jiàn)，二套以上“賣(mài)房所得征個(gè)稅20%”可能更合理。當然，要根本觸動(dòng)樓市的投資投機商們，最終還是要啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)稅�，F在看來(lái)，這個(gè)方向已很明確了：中國明年將要實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度。