萬(wàn)眾矚目的北京、上海兩地的國五條調控細則終于在住建部規定的時(shí)間期限將要到來(lái)之際公布了。這些政策的嚴厲程度雖然比之前有所升級，但力度仍較為溫和，基本符合市場(chǎng)預期。而由于北京、上海兩地樓市調控是全國的風(fēng)向標，這也意味著(zhù)以國五條為代表的各地調控細則不會(huì )對當前樓市造成較大的沖擊，樓市平穩增長(cháng)的格局有望在未來(lái)逐漸形成。
今年3月2日，由于國五條某些內容過(guò)于嚴厲，且又缺乏細則，一度引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌，人們也就十分焦急地等待各地能盡快出臺國五條中的實(shí)施細則，但是3月都快過(guò)了大半了，各地的調控細則仍沒(méi)有掀起蓋頭，而直到前幾天，廣東省調控細則出臺才打破了市場(chǎng)的沉寂，但是令人失望的是，廣東的調控細則并沒(méi)有給人們提供多少對于國五條相關(guān)內容的詮釋?zhuān)@也使得人們更為期待作為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標的北京和上海兩地調控細則的出臺。而從這次北京、上海的調控細則來(lái)看，則可以讓人們焦慮的心情有所舒緩，因為它雖然較大程度上細化了國五條的諸多調控內容，政策力度也比過(guò)去嚴，但是從抑制購房需求的多個(gè)角度來(lái)看，并沒(méi)有超出國五條所規定的內容。
第一，針對國五條提出的為抑制投機投資性購房，應進(jìn)一步完善現行住房限購措施，北京這次規定本市戶(hù)籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。這明顯堵住了過(guò)去限購執行過(guò)程中的漏洞：即一些人通過(guò)假離婚獲得單身資格而多購房。
第二，國五條提出房?jì)r(jià)上漲較快的城市進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，北京也按此要求做了回應，但是僅要求當地銀行進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例，并沒(méi)有要求提高貸款利率。上海方面，這方面的政策執行更為溫柔，僅要求金融管理部門(mén)加強政策實(shí)行效果監測和評估，做好預案，并根據市場(chǎng)變化，適時(shí)調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，這意味著(zhù)除非上海地區的房?jì)r(jià)繼續快速上漲，否則該政策不會(huì )執行。
第三，國五條中提出出售自有住房應征收20%的個(gè)人所得稅曾引發(fā)市場(chǎng)的恐慌，大家都擔心如此嚴厲的政策會(huì )較大程度上增加購房成本，但是從兩地的細則內容來(lái)看，政策仍有較大的緩和余地，如北京的細則從以下兩方面對如何實(shí)施該政策做了說(shuō)明：國五條沒(méi)有對不能核實(shí)房屋原值的個(gè)人轉讓住房的所得稅進(jìn)行規定，而北京則進(jìn)一步強調不能核實(shí)房屋原值的應依法按照核定征收方式計征個(gè)人所得稅，這意味著(zhù)現行以房屋合同成交價(jià)全額的1%征收個(gè)人所得稅依然適用；國五條沒(méi)有談到之前個(gè)人轉讓自用5年以上，且是家庭唯一生活住房是否交稅，而北京則對此給出了明確的補充，即繼續免征個(gè)人所得稅，這無(wú)疑也保持了政策連續性，說(shuō)明政策并不想打擊剛性需求。
可以預計，北京、上海的樓市調控細則出來(lái)之后，前期因調控政策不明引發(fā)的市場(chǎng)躁動(dòng)也將平息，住房市場(chǎng)也因各地調控政策的趨嚴將逐漸降溫。我們認為，由于以下原因，這次調控并不會(huì )導致房地產(chǎn)市場(chǎng)較長(cháng)時(shí)期轉冷。
第一，今年是各地城鎮化加快發(fā)展的一年，各地出臺的城鎮化規劃都宣稱(chēng)城鎮化要提速，這就決定了城鎮化過(guò)程中的住房需求仍會(huì )比較旺盛，而另一方面，從過(guò)去的實(shí)踐來(lái)看，由于房地產(chǎn)調控的延續一定程度上打擊了開(kāi)發(fā)商拿地的熱情，導致全國過(guò)去三年的住房土地供應計劃均未完成，因此，在目前土地制度沒(méi)有較大變化情況下，今年政府宣稱(chēng)將加大土地及住房供給的計劃仍難以完成，住房的供需矛盾也就難以根本緩解。
第二，雖然政策在抑制需求方面有所強化，但是具體執行過(guò)程中仍會(huì )有彈性。如國五條提出的出售自有住房個(gè)人所得稅20%的征收規定，實(shí)踐上并不是新規，只是由于各地為活躍當地土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)以刺激經(jīng)濟的需要，都傾向于選擇性執行更松的政策，即按照房屋合同金額1%征收，而這次北京的規定雖然嚴格了20%所得稅的適用條件，但同樣也為該政策留下了選擇性條款。我們也由此可以預期，全國更多的地方也會(huì )效仿北京，名義上支持中央的規定，但是實(shí)踐中仍會(huì )允許諸多規避該稅收征收的種種做法，如通過(guò)多種方式做高房屋原值等。
當然，這也并不意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的政策消化后，又會(huì )重新明顯升溫，畢竟當前不利于房地產(chǎn)熱度持續的經(jīng)濟及社會(huì )條件都正在逼近。
從當前央行加大資金正回購力度，針對部分銀行提高差別存款準備金率以抑制銀行信貸過(guò)快增長(cháng)的動(dòng)作來(lái)看，目前的貨幣政策已經(jīng)開(kāi)始有逐漸收緊的傾向，而監管層為抑制不規范的理財業(yè)務(wù)操作，也開(kāi)始著(zhù)手治理影子銀行，這都會(huì )對流動(dòng)性敏感的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成潛在的影響。
而更重要的是，當前有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩運行的長(cháng)效機制已逐漸開(kāi)始建立。
第一，各地都開(kāi)始探索差別化、多層次的住房供應體系，如北京指出今后一方面要增加“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”地塊的供應，另一方面正在開(kāi)發(fā)建設適合自住、改善需求的商品房項目，在政府提供相應優(yōu)惠政策的基礎上，降低房?jì)r(jià)，提前鎖定商品房上市銷(xiāo)售價(jià)格。這意味著(zhù)政府為了降低房?jì)r(jià)，滿(mǎn)足剛性需求購房者的需要，愿意適當向開(kāi)發(fā)商讓利以引導開(kāi)發(fā)商供應更多的較低價(jià)格商品房，當然，購房者獲得此類(lèi)商品房后的權益也將受到限制，即它們的上市年限和收益都將受到政府的限制，這無(wú)疑將住房的剛性需求與投資需求進(jìn)行了隔離，也有利于強化了住房的居住屬性。
而上海方面，一方面提出要全面推進(jìn)舊區改造工作，具體措施包括重點(diǎn)推進(jìn)中心城區成片二級舊里改造，出臺城中村改造政策和措施等，另一方面還鼓勵有條件的產(chǎn)業(yè)園區、企事業(yè)單位、農村集體經(jīng)濟組織等按照相關(guān)規定，建設公共(單位)租賃住房，向符合條件的來(lái)滬務(wù)工人員供應，這都有利于盤(pán)活存量土地資源，提高土地利用效率，挖掘住房供應潛力。
我們預計，在未來(lái)政策層面逐漸放開(kāi)土地管制，如允許更多的農村集體土地入市情況下，還有更多的地區因地制宜探索符合當地特點(diǎn)的住房供給體系。
第二，全國住房信息今年6月底前要完成500個(gè)城市的聯(lián)網(wǎng)，而明年6月底前我國要出臺不動(dòng)產(chǎn)登記條例，這些都為房產(chǎn)稅的擴大及全面征收提供了條件，也意味著(zhù)房產(chǎn)稅在全國的實(shí)施漸行漸近了。
因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望未來(lái)一、兩年內進(jìn)入平穩增長(cháng)的格局，而這也將為我國平穩推進(jìn)城鎮化發(fā)展創(chuàng )造較好的條件。