近期，各地落實(shí)新“國五條”細則可能不斷浮出水面，但是從目前已經(jīng)出臺的細則來(lái)看，都沒(méi)有解決一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題——如何防止賣(mài)家將20％個(gè)稅轉嫁給購房者。如果這個(gè)問(wèn)題得不到很好地解決，可能會(huì )再度上演房?jì)r(jià)“越調越漲”魔咒。
　　從歷次調控來(lái)看，最終都沒(méi)能阻止房?jì)r(jià)上漲——盡管房?jì)r(jià)“越調越漲”的說(shuō)法仍然存在爭議，也并非中央調控的初衷，但房?jì)r(jià)在持續調控中步步高升卻是不爭的事實(shí)。
　　之所以出現這樣的魔咒，說(shuō)到底，是因為歷次調控都未能使樓市供求關(guān)系發(fā)生實(shí)質(zhì)性地改變。
　　由于土地供給的壟斷性質(zhì)，決定了土地不能自由買(mǎi)賣(mài)，敞開(kāi)供應，不是誰(shuí)都能拿到土地。把土地比作“面粉”，房子就如同“面包”�！懊娣邸惫�應是受控制的，價(jià)格不斷上漲，“面包”價(jià)格上漲就在情理之中了。
　　從房子的生產(chǎn)環(huán)節來(lái)看，政府一調控，購房者、開(kāi)發(fā)商都會(huì )觀(guān)望。頻繁調控，市場(chǎng)前景的不確定，導致開(kāi)發(fā)商拿地十分謹慎。即便拿了地，因為調控而放緩開(kāi)發(fā)節奏，等待市場(chǎng)明朗再開(kāi)發(fā)的情況也很普遍。歷次調控要求增加供應，但這在一定程度上只是調控政策的一廂情愿。
　　在 “面粉”有限的情況下，“面包”供應實(shí)際上掌握在開(kāi)發(fā)商手里。如此一來(lái)，往往一調控，不是“面包”供應增加了，反而是“面包”的供應減少了。因為中國處在城鎮化快速發(fā)展時(shí)期，居民收入也在不斷增長(cháng)，住房需求巨大，在沒(méi)有供大于求的情況下，房?jì)r(jià)往下走一般來(lái)說(shuō)不太可能。觀(guān)望一段時(shí)期后，居民還得買(mǎi)房，需求集中釋放反而成為推高房?jì)r(jià)的一大因素。
　　從二手房市場(chǎng)來(lái)看，在樓市處于上升通道，供求關(guān)系沒(méi)有根本改變的情況下，賣(mài)家通常能順利地將稅費轉嫁給購房者。與開(kāi)發(fā)商相比，二手房業(yè)主一般來(lái)說(shuō)資金壓力更�。▊�(gè)別炒房者除外），新“國五條”出臺后，如果沒(méi)有相關(guān)的配套政策出臺，賣(mài)家將20％個(gè)稅轉嫁給購房者的現象可能普遍存在，房?jì)r(jià)上漲壓力將更大。
　　面對二手房賣(mài)家的這種不合理甚至是違法的轉嫁行為，廣大買(mǎi)家可能將采取消極的抵制行動(dòng)，或者轉投新房市場(chǎng)。地方政府或開(kāi)發(fā)商也可能消極對待調控。根據歷史經(jīng)驗，這樣一來(lái)，樓市將隨著(zhù)各地細則陸續出臺而進(jìn)入博弈期，這個(gè)過(guò)程可能持續半年左右的時(shí)間。
　　也就是說(shuō)，樓市博弈可能半年內見(jiàn)分曉，在大約半年時(shí)間內，多方博弈的結果可能將是樓市成交的大幅下滑，但房?jì)r(jià)未必能夠出現明顯的松動(dòng)，甚至不排除部分新房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商逆勢提價(jià)，而博弈的結果最大可能是像以往一樣，以一盤(pán)散沙的購房者敗北而結束，房?jì)r(jià)依然在調控中上漲。
　　可以這樣認為，新“國五條”的出臺，市場(chǎng)會(huì )起波瀾，特別是二手房市場(chǎng)可能受到的影響比較大，不過(guò)這種影響只是短期的，對未來(lái)幾年樓市的走向不會(huì )產(chǎn)生根本性的影響。
　　從保持經(jīng)濟平穩健康發(fā)展的角度，政府應著(zhù)力化解高房?jì)r(jià)的風(fēng)險，防止政府行為進(jìn)一步導致房?jì)r(jià)越來(lái)越高，形成嚴重的樓市泡沫。未來(lái)應盡量減少對樓市的行政干預，以免造成政府行為推高房?jì)r(jià)的不良印象，用經(jīng)濟手段和長(cháng)效機制逐步代替短期調控。與此同時(shí)，要重點(diǎn)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革力度。只要樓市平穩，中國經(jīng)濟就不會(huì )出現大的問(wèn)題。