中國指數研究院最新發(fā)布的數據顯示，今年3月全國100個(gè)城市新建住宅均價(jià)9990元/平米，環(huán)比增長(cháng)1.06%，為2012年6月以來(lái)連續第10個(gè)月環(huán)比上漲；同比增長(cháng)3.90%，為連續第4個(gè)月上漲，其中84個(gè)城市環(huán)比上漲，16個(gè)城市環(huán)比下降。同時(shí)，有數據顯示，3月全國主要城市新房和二手房交易創(chuàng )歷史紀錄。國五條公布后樓市如此表現，讓市場(chǎng)再度反思樓市調控的有效性。
　　有人認為部分地方延緩國五條細則，是導致目前房市量?jì)r(jià)齊漲的主因之一。中央和地方在樓市調控上不同心，已非秘密。上海易居房地產(chǎn)研究院最近發(fā)布的報告顯示，去年房地產(chǎn)總體稅收首次突破萬(wàn)億大關(guān)，達10128億元，比2011年上升23.2%，為2001年的20倍，占地方財政收入的比重提升至16.6%，土地出讓金收入占地方財政總收入的31%。相關(guān)稅收和土地出讓金兩項，幾乎占地方財政收入的半壁江山。在經(jīng)濟增速放緩拖累地方財政收入，地方負債高企等問(wèn)題下，地方對樓市調控的消極心態(tài)是顯而易見(jiàn)的。
　　地方面臨矛盾，一旦樓市調控改變了房市預期，將加劇地方財政困難，如房?jì)r(jià)持續快速上漲，將增加經(jīng)濟社會(huì )運行成本，企業(yè)和勞動(dòng)者會(huì )難以承負高房?jì)r(jià)、房租等而選擇退出，進(jìn)一步壓低投資的收益率。早在2012年時(shí)任上海市委書(shū)記的俞正聲就表示，高房?jì)r(jià)等正擠出上海制造業(yè)，并導致部分企業(yè)總部開(kāi)始考慮撤離上海。
　　目前，地方負債逐漸步入償付高峰期，穩定地方財政的近憂(yōu)，蓋過(guò)了經(jīng)濟社會(huì )和諧的遠憂(yōu)，成為政府的當務(wù)之急。當然，解決短期問(wèn)題是近年來(lái)各級政府的主要出發(fā)點(diǎn)，因為政府投資主導型經(jīng)濟體，財政實(shí)力一直是政府關(guān)注的首要問(wèn)題。從2004年延續至今且不斷加碼的樓市調控所引發(fā)的博弈上，不難看出這一點(diǎn)。
　　長(cháng)期以來(lái)，政府在樓市調控一事上投鼠忌器。到了泡沫化日益嚴重的今天，市場(chǎng)期許樓市調控能促成房?jì)r(jià)理性回歸，以避免投資投機需求主導樓市運行，最終泡沫難以為繼出現崩潰。監管層則把樓市調控定位為防止房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，通過(guò)各種限購、房貸管制和供給結構管制等手段控制房?jì)r(jià)漲幅。在不動(dòng)產(chǎn)大量作為抵押物的現代經(jīng)濟中，房?jì)r(jià)持續走高之后，要促使其理性回歸，無(wú)疑會(huì )帶來(lái)較為突出的不良資產(chǎn)，引起地方債務(wù)問(wèn)題爆發(fā)。
　　鑒于此，近年來(lái)的樓市調控不論是在政策制定上，還是在實(shí)際執行上都有所保留，甚至最終鬧得啼笑皆非。正如潘石屹等人最近所指出的，按照目前全國各城市的房屋存量和新建增量，中國并不存在真正的住房稀缺和供給緊張。我們認為導致房?jì)r(jià)量?jì)r(jià)齊漲的原因，一則是投機投資需求制造供給稀缺幻覺(jué)，一則是限購等需求管制政策抬高了存量的交易成本。比如持有低于五年的住宅交易將征收差別稅，二手房交易等征收20%個(gè)稅等。這種存量房相比新房的高交易成本和交易管制，使大量存量房事實(shí)上退出了市場(chǎng)交易狀態(tài)，變成了名副其實(shí)的空置房，并使自居型需求者與投機投資需求者競爭新增住房供給市場(chǎng)，進(jìn)而導致結構性失衡。
　　當前，房市成了吸收貨幣超發(fā)的工具，而住房本身又成了信用創(chuàng )造的主要工具，大量不動(dòng)產(chǎn)在泡沫之中產(chǎn)生估值幻覺(jué)，以其作抵押物，極大地刺激了信貸。而房?jì)r(jià)泡沫越來(lái)越高，管理層越來(lái)越擔心其破裂造成對經(jīng)濟的沖擊，故而樓市調控不斷地揚湯止沸，成為房?jì)r(jià)助長(cháng)器。
　　由此可見(jiàn)，當前有效的調控措施，應該是盡可能地降低存量房交易成本，疏通存量房交易管制政策，促進(jìn)市場(chǎng)交易自由，對三套房以上征收房產(chǎn)閑置稅，逼迫空置型存量房入市，并逐步降低房市乃至整個(gè)經(jīng)濟金融市場(chǎng)的風(fēng)險敞口。房?jì)r(jià)理性回歸不可避免會(huì )引發(fā)銀行壞賬風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險，但是越早執行正本清源的樓市調控，經(jīng)濟金融所承受的代價(jià)越低。畢竟，繼續維系房產(chǎn)投資功能，盡管短期會(huì )對境內外資本產(chǎn)生吸引力，最終這種日益擴大的價(jià)差敞口風(fēng)險會(huì )耗損掉近年來(lái)中國經(jīng)濟增長(cháng)的福祉，甚至使中國巨額外匯儲備在來(lái)去如潮的跨境資金流動(dòng)中遭遇重大風(fēng)險。