2010年以來(lái)，國務(wù)院、財政部、銀監會(huì )以及一些地方政府出臺了各種限購、限貸、限價(jià)政策，但各地的商品房?jì)r(jià)格越限越高，為什么？
　　我們知道，作為一種商品，房子的價(jià)格和其他商品一樣，取決于市場(chǎng)供求。面對2009年的房?jì)r(jià)暴漲，政府出臺的絕大部分政策，其思路大部分都是來(lái)自于需求管理。想通過(guò)抑制需求來(lái)平抑房?jì)r(jià)，限購是最典型的一種干預需求手段，限貸亦然。行政手段抑制需求的直接后果就是引導價(jià)格上漲的預期。而這種心理預期催生了更為強烈的購買(mǎi)需求，房屋交易中心通宵達旦的過(guò)戶(hù)人潮和大量的假離婚都是這種需求的體現。
　　從供應管理來(lái)看，雖然有增加保障房供應的政策，但最后落實(shí)到各個(gè)地方，都聚焦于經(jīng)濟適用房而非廉租房。從民生政策的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，應該是讓老百姓實(shí)現“居者有其屋”，對于低收入群體來(lái)說(shuō)，“居者有其屋”是以很少的經(jīng)濟支出就能租到安身立命的居所，而不是花費畢生積蓄再負大量債務(wù)去購買(mǎi)產(chǎn)權房(譬如經(jīng)濟適用房)。但地方政府為了當期收回投資成本，絕大多數都選擇建造經(jīng)濟適用房賣(mài)給老百姓，而不是利用公共財政建造廉租房解決收入者的居住問(wèn)題，民生政策最后沒(méi)有充分實(shí)現它對窮人的賑濟作用。
　　按理說(shuō)，供給管理應該兩條腿走路：上帝的歸上帝、凱撒的歸凱撒，但保障房最后幾乎都演變成了凱撒去干上帝的事情。民生政策走了味兒，供給管理沒(méi)有充分奏效。
　　另外，通過(guò)房產(chǎn)稅增加房屋的持有成本，也有利于引導住房的合理消費，并倒逼多套住房擁有者把空置房出售或者出租，增加房屋租售市場(chǎng)的供給。但房產(chǎn)稅僅上海重慶少量試點(diǎn)，至今沒(méi)有進(jìn)入普遍實(shí)施狀態(tài)。
　　需求抑制造成的漲價(jià)預期加上供給管理的效用打折，共同導致房?jì)r(jià)越調控越漲。
　　筆者認為，對投資性的房屋，強化其轉手交易過(guò)程中的稅收管理，房屋差價(jià)(投資盈利)部分繳納20%的收入所得稅是國家通過(guò)稅收制度調整社會(huì )財富公共分配的一種手段，從社會(huì )意義來(lái)看，它對于緩解目前的貧富差距有一定的積極作用；從改良稅賦結構來(lái)看，加強財產(chǎn)性收入的稅收征管，減少企業(yè)流通環(huán)節的稅賦負擔和低收入群體的收入所得稅，也符合目前稅收改革的基本方向。一句話(huà)，富人與窮人的財產(chǎn)差距遠遠大于收入差距，增加富裕階層的財產(chǎn)稅比增加高收入群體的收入稅更加有益于調節貧富差距。
　　但是，限購令本質(zhì)上是一種行政命令，通過(guò)限購干預商品房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的自由交易，本身是對市場(chǎng)經(jīng)濟的一種否定。
　　限貸也是一種行政干預。信貸市場(chǎng)也是市場(chǎng)，自由交易是一種基本原則，商業(yè)銀行有能力評估信貸資產(chǎn)的風(fēng)險和收益，通過(guò)硬性規定抵押貸款的抵押率和利率，是對商業(yè)銀行自主經(jīng)營(yíng)行為的行政干預。
　　一些地方政府甚至提出限價(jià)。如果我們還記得曾經(jīng)使用糧票、布票、油票、肉票購買(mǎi)商品的時(shí)代，肯定知道，限購、限價(jià)的結果是物資的普遍短缺和價(jià)格雙軌制，物品真正的市場(chǎng)價(jià)格在“黑市”上體現。
　　三十年前，生活用品的限價(jià)、限購沒(méi)有限出價(jià)廉物美的商業(yè)社會(huì )。同樣，三十年后，限購、限貸、限價(jià)政策也不會(huì )限出價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的商品房。