無(wú)論是從官方數據還是從民間數據來(lái)看，近期的國內樓市價(jià)格上漲又成了突出問(wèn)題。從國家統計局數據顯示，今年2月份，北京上海等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)，漲幅急速擴大并領(lǐng)跑全國，其中，北京和廣州按月上漲3.1%，成交量暴增，樓市價(jià)格已經(jīng)顯現出失控的跡象。中國指數研究院統計數據顯示，2013年3月，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)同比上漲3.90%，北京等十大城市住宅均價(jià)同比上漲6.05%。也就是說(shuō)，本來(lái)就已處于高位的房?jì)r(jià)又突然上漲。而且這種情況已經(jīng)向全國三四線(xiàn)城市蔓延。就當前經(jīng)濟形勢來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫破滅將成為未來(lái)中國經(jīng)濟成長(cháng)最大的風(fēng)險。
那么，對于這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫，政府是如何認識的呢？可以說(shuō)，政府已經(jīng)看到了當前住房投資投機炒作對中國經(jīng)濟的風(fēng)險，新“國五條”就要求全面遏制住房投機投資，但是從政府“穩增長(cháng)、控通脹”的政策思路來(lái)看，擠出當前這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫是否會(huì )影響今年經(jīng)濟增長(cháng)又成了政府要考慮的事情。所以，盡管新“國五條”要求嚴厲遏制住房投機投資，但不是采取更有效的經(jīng)濟杠桿，而更多的是采用政府行政性的手段。在這種情況下，不僅其遏制住房投資投機要大打折扣，而且地方政府出臺細則時(shí)或是含糊其辭，或是盡管減少要求嚴格的內容。
新“國五條”出臺的目的是要穩定市場(chǎng)預期，遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，但在沒(méi)有配套和具體操作細則配合下，這些政策的推出使得市場(chǎng)實(shí)際結果與政策目標是南轅北轍。特別是出售二手房交易征收20%住房交易所得稅，更是引導各大城市恐慌性投機需求涌入，甚至引發(fā)不少地方的離婚潮，市場(chǎng)各種怪異現象頻出。這些不僅需要政府認真反思，也會(huì )增加今年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的困難。從當前各地方政府出臺的新“國五條”的執行細則來(lái)看，已經(jīng)說(shuō)明了各地方政府正在通過(guò)各種方式來(lái)化解中央政策，弱化基本政策效應。比如對市場(chǎng)認為最嚴厲的住房交易所得稅征收，地方政府基本上是采取不實(shí)行政策，或以交易總額1%納稅來(lái)代替。
應該看到，當前國內住房市場(chǎng)的最大問(wèn)題，就是如何讓住房市場(chǎng)性質(zhì)轉型的問(wèn)題，或是說(shuō)如何讓住房投資投機需求得到遏制的問(wèn)題。從這個(gè)意義上說(shuō)，新“國五條”政策意圖是十分明確的。但是，什么是住房投機投資需求以及什么是住房的消費需求？用什么方式來(lái)界定？是否可用購買(mǎi)套數來(lái)界定？
對于遏制住房投資投機需求，發(fā)達市場(chǎng)經(jīng)濟國家有行之有效的經(jīng)濟杠桿（比如信貸政策及稅收政策）。這種界定的方式很簡(jiǎn)單，就是居民購買(mǎi)多少住房沒(méi)有關(guān)系，只要不用于賺錢(qián)，那么個(gè)人購買(mǎi)多少住房都可用作消費。而個(gè)人要把購買(mǎi)住房作為賺錢(qián)工具，無(wú)論是購買(mǎi)多少套住房都可用于投資投機。比如說(shuō)，一個(gè)人可一直購買(mǎi)一套住房買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出，也可用于投資投機。既然購買(mǎi)住房是用投機投資，那么個(gè)人做買(mǎi)賣(mài)獲得利潤之后，可以通過(guò)稅收的方式來(lái)限制。無(wú)論是事中稅收（住房交易稅及住房交易所得稅），還是事后稅收（住房持有物業(yè)稅），都是十分方便的事情。連工資所得都要交稅，住房投資投機獲利交稅也應該是天經(jīng)地義的。不過(guò)，政府想通過(guò)行政性的手段與工具來(lái)界定住房投機投資，這就不容易了。這里不僅審查個(gè)人持有多少住房的成本高，而且審查者本身也可能成了一種尋租工具。這就是當前新“國五條”所面臨的許多困難所在。
還有，新“國五條”的宗旨是堅決抑制房地產(chǎn)投機投資需求，鼓勵住房消費需求，并希望住房市場(chǎng)性質(zhì)真正出現根本性轉變。國內住房市場(chǎng)要真正轉向以消費為主導的市場(chǎng)，就得遏制住房市場(chǎng)的賺錢(qián)功能。對此，新“國五條”希望通過(guò)限購、信貸政策及稅收政策來(lái)實(shí)現。但是，“國五條”假定住房購買(mǎi)者購買(mǎi)第一套住房及第二套住房只是用作消費而不會(huì )用作投資。但實(shí)際上這種假定是根本不成立的。只要購買(mǎi)住房可賺錢(qián)，購買(mǎi)第一套住房同樣可用作投資。只不過(guò)，其杠桿率低一些而已。更不用說(shuō)是購買(mǎi)第二套了。這就是政府的行政手段所不及的。正如上面所指出的，只有通過(guò)事前、事中及事后的信貸及稅收政策限制，才能夠把住房的投資投機與消費真正區分開(kāi)。因此，在新“國五條”的基礎上，政府不僅要重申全面遏制住房投機投資需求的宗旨，而且要對用嚴格的經(jīng)濟杠桿來(lái)界定住房投資與消費有更為細化的政策。這些細化政策不能夠有太多的彈性，否則很容易被地方政府在執行過(guò)程中完全化解掉。
還有對于當前的高房?jì)r(jià)，其核心仍然由住房市場(chǎng)性質(zhì)所決定，由住房投機投資需求擴張所決定。對于這種住房需求，它是無(wú)法通過(guò)供求關(guān)系增加來(lái)解決的。也就是說(shuō)，只要是投機投資主導住房市場(chǎng)，加上進(jìn)入該市場(chǎng)金融條件優(yōu)惠，那么投資投機者的需求是無(wú)窮大的。它們可以購買(mǎi)一套住房，也可購買(mǎi)二套、三套，甚至更多的住房。限購令也是有限的，只要購買(mǎi)住房有利可圖，是最好的賺錢(qián)手段，投機投資者就能夠突破限購限制（比如持有更多的身份證，多異地購買(mǎi)等）。因此以為增加住房供給可以讓過(guò)高房?jì)r(jià)穩定或回歸理性基本上是不可能的。因此，要讓住房市場(chǎng)得以調整，就得改變新“國五條”假定當前住房市場(chǎng)僅是一個(gè)消費為主導的市場(chǎng)，并從這個(gè)假定來(lái)出臺政策，但實(shí)際上當前住房市場(chǎng)仍然是一個(gè)投機投資為主導的市場(chǎng)。由于兩個(gè)市場(chǎng)的性質(zhì)、定價(jià)基礎、價(jià)格運行機制及供求關(guān)系完全不一樣，新“國五條”希望用解決住房消費市場(chǎng)的方式來(lái)化解當前國內住房的矛盾，實(shí)際上根本不可能。如果說(shuō)國內住房市場(chǎng)不從性質(zhì)上轉變，仍然是投機盛行，而不是消費為主導，那么住房供給建造到月球上去也不可解決這種供求過(guò)度問(wèn)題，房?jì)r(jià)也不可能回歸理性。
面對這樣一種形勢，不僅國內房地產(chǎn)宏觀(guān)調控將面臨更大困難，而且國內房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險也越來(lái)越高。因此，在這種情況下，政府要在新“國五條”的基礎上對現在住房調控政策加以完善，要真正遏制住房市場(chǎng)投機投資需求，就得遏制住房市場(chǎng)賺錢(qián)功能，并讓房地產(chǎn)市場(chǎng)轉型到消費為主導的市場(chǎng)上來(lái)。