改革開(kāi)放以來(lái)，我國還未曾有哪個(gè)稅種改革措施的出臺如房產(chǎn)稅如此這般隨“拍磚”而行，步履維艱。在各種聲音中，不乏對我國不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節稅制建設的冷靜思考，但更多的感情宣泄和意愿表達，卻具有兩大問(wèn)題：第一，在“民粹主義”情愫的影響下，不少人還很難理智地從宏觀(guān)、長(cháng)期兩大角度來(lái)深入思考稅收與稅制改革的問(wèn)題；第二，把房產(chǎn)稅簡(jiǎn)單看作一種“舶來(lái)品”而與西方模式掛鉤，偏激地得出中國在國有土地上對住房實(shí)施房產(chǎn)稅征收存在法理上硬障礙的判斷。
亨利·喬治是美國19世紀末著(zhù)名的經(jīng)濟學(xué)家和社會(huì )活動(dòng)家，按照政治經(jīng)濟學(xué)的解釋?zhuān)嗬讨握J同生產(chǎn)的三要素：土地、勞動(dòng)和資本。為了探究土地這一生產(chǎn)要素對貧困的影響，他對資本的定義溯源,并明確表達了這樣的觀(guān)點(diǎn)：在一定的時(shí)期內，土地的增值并不能使全社會(huì )的總體財富上升，而是以剝奪他人財富的方式使少數占有土地的人得到財富，這也是隨著(zhù)人類(lèi)經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程，由于土地價(jià)值的攀升而造成貧困相對更加明顯的原因所在。而在全社會(huì )的總體財富并不會(huì )增加的情況下，使用某種手段對少數人取得的財富進(jìn)行再分配，就具有重要性和必要性。這一點(diǎn)可以說(shuō)是作者闡述當時(shí)美國需要在保有環(huán)節開(kāi)征房產(chǎn)稅這一稅種的有力論證。
美國財產(chǎn)稅中的房地產(chǎn)稅逐步演變到今天，該稅種本身以及與該稅收相關(guān)法理濫觴的意識形態(tài)，就在于亨利·喬治對土地、資本和勞力三要素的分析以及對進(jìn)步和財富的深入思考。保有環(huán)節房產(chǎn)稅最基本的意向或初衷，就在于消除因土地價(jià)格上漲而造成的社會(huì )財富分配不公。當時(shí)亨利·喬治所向往的更高級的土地制度，恰是中國目前正在運行的土地制度的公有制——標準形式為國有制。
受亨利·喬治對土地與財富認識的啟發(fā)，結合中國當時(shí)可觀(guān)察的境況，孫中山先生提出了“平均地權”的思想，所表達的核心觀(guān)點(diǎn)恰在于土地的增值溢價(jià)部分需適當歸公而不宜為少數人所得而私。這一思想產(chǎn)生的基點(diǎn)與亨利·喬治對土地與財富分配而造成貧困的認識一脈相承。
從國際經(jīng)驗（如工業(yè)革命的發(fā)祥地英國）和海外經(jīng)驗（如香港）看，房地產(chǎn)稅可以對私有土地、公有土地一視同仁地全覆蓋。比如，英國的土地可區分為中央政府持有、地方政府持有、公共組織持有以及私人持有等。從劃分標準上，英國土地主要分為兩種：一是無(wú)條件持有土地，實(shí)質(zhì)上就是私有土地；二是契約持有土地，是根據地契的年期確定可持有該土地的年限，在英國這種持有年期最長(cháng)的可達999年。然而，無(wú)論土地所有權存在怎樣的區別，保有環(huán)節的房產(chǎn)稅對英國國土范圍內土地的全覆蓋是毫無(wú)疑義的。這種情況實(shí)際上已經(jīng)說(shuō)明了中國當前社會(huì )上廣泛流行的如下說(shuō)法并不成立，即“國外房產(chǎn)稅征收的前提是土地私有，而我國土地為國家所有，再征此稅存在法理上的硬障礙�！�
此外，我國改革實(shí)踐中國有企業(yè)“利改稅”的自身經(jīng)驗也可援引：雖然終極產(chǎn)權是國有，但掌握使用權的主體（不論企業(yè)或個(gè)人）是具有自身相對獨立物企利益的主體，根據客觀(guān)需要完全可以在通過(guò)立法程序后，以稅收手段對利益主體的利益情況施加調節，以利公平競爭或優(yōu)化再分配。當時(shí)的改革要求國有企業(yè)與其他企業(yè)一樣上繳所得稅，邏輯上同樣面臨自身財產(chǎn)所有權屬于國家，而在此基礎上仍要向國家繳納所得稅的問(wèn)題。立足現今而回顧歷史，可清晰地知道：當時(shí)要發(fā)展商品經(jīng)濟（即市場(chǎng)經(jīng)濟），就必須拋開(kāi)所有權終極歸屬而正視“所有權與經(jīng)營(yíng)權的分離”，將所有不同性質(zhì)的企業(yè)放入一樣的環(huán)境里去公平競爭，企業(yè)自身畢竟有相對獨立的物質(zhì)利益和運營(yíng)機制，這與企業(yè)姓國姓私無(wú)關(guān)，只要是在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下運行，就應當一視同仁地進(jìn)行稅收調節。
由此可見(jiàn)，如果掙脫“民粹主義”情愫綁架，對所謂“房產(chǎn)稅存在法理上硬障礙”這一觀(guān)點(diǎn)進(jìn)行理性思考，那么房產(chǎn)稅在英國的實(shí)踐以及我國國企“利改稅”改革的實(shí)踐，至少可以為我們帶來(lái)這樣的啟示：第一，英國等的實(shí)踐表明，保有環(huán)節房產(chǎn)稅對于一國范圍內土地的全覆蓋并不應以土地所有權不同為由而予以否定，在土地不同所有權的基礎上，該稅種面臨的應當是“如何設定權變因子而區別對待”的問(wèn)題，卻不是“是否開(kāi)征”的問(wèn)題；第二，我國國企“利改稅”改革表明，以國家為主體的稅收分配，并不會(huì )因為其納稅主體的財產(chǎn)終極所有權屬于國家，而放棄其在市場(chǎng)經(jīng)濟體制下對該納稅主體進(jìn)行的調節；第三，歸根結底，稅種產(chǎn)生與發(fā)展的合理性，僅通過(guò)舶來(lái)的模式或表象的形式而判定是與非顯然不盡合理，而應當探究該稅收制度下，作為其理論支撐的思想所闡發(fā)的其對經(jīng)濟發(fā)展、社會(huì )進(jìn)步意義的邏輯是否成立、是否可行、是否有效，而在此思想與理論基礎上派生出的制度，可考慮通過(guò)比較分析，從卓越者中汲取精華而合理地、創(chuàng )造性地借鑒，方能因地制宜、行之有效。
亨利·喬治所向往的土地公有制，現階段還沒(méi)有如預期的那樣為中國社會(huì )帶來(lái)“永遠解脫貧困”的現實(shí)，現階段中國也不得不面臨因房產(chǎn)和地產(chǎn)而不斷擴大的貧富差距。但無(wú)論是基于亨利·喬治理論的思考，還是基于孫中山先生早年間明確提出的“平均地權”的思想，土地制度公有制的內在邏輯值得高度重視。
任何社會(huì )的一個(gè)具體時(shí)間段上，可用土地面積的大小基本上是個(gè)常數，誰(shuí)占了中心區好地段上的某塊地皮，別人便無(wú)法再去占用，也無(wú)法“對應地”以別的非中心區地皮去競爭性替代——所以城市中心區、好地段的地皮所實(shí)際具有的是“自然壟斷”屬性。隨城鎮化水平提升，愈顯稀缺、寶貴而自然而然會(huì )在市場(chǎng)交易中受追捧而升值——這一點(diǎn)并不論其終極所有權姓公姓私而可能改變。倒是在姓私時(shí)，其價(jià)可升高到“無(wú)價(jià)”。反之，姓公時(shí)，只要有一定的透明度，有較明白、合理的決策機制，要解決為公共利益而設計的土地規劃落實(shí)問(wèn)題，總歸會(huì )得到一個(gè)實(shí)際的方案。
因此，我國城鎮土地都姓“國”這個(gè)大公，其實(shí)是個(gè)在通盤(pán)“頂層規劃”下優(yōu)化利用十分寶貴的中心區土地的一種制度優(yōu)勢（我國最為核心和復雜的問(wèn)題在于如何理順土地制度公有制中“集體土地”與“國有土地”的關(guān)系）。在城鎮土地產(chǎn)權明確為國有而“房屋產(chǎn)權70年后不知何去何從”的詰問(wèn)前，應說(shuō)明我國《物權法》其實(shí)已在“用益物權”概念下，給出了虛化終極所有權而使住房的土地使用權自然續期的規范（操作細節還待定）。于是，以土地公有制為論據談房產(chǎn)稅在中國不適用，并忽略房產(chǎn)的繼承性和高速城鎮化背景下房產(chǎn)投入的高回報率所帶來(lái)的社會(huì )問(wèn)題，顯然首先是違背了美國房產(chǎn)稅思想起源亨利·喬治所持有的，因土地不斷增值而造成不動(dòng)產(chǎn)持有人對他人財富“掠奪”的這一基本認識的價(jià)值取向。
進(jìn)而更加直白地講，具備占有更多土地（使用權）、占有相對地租更高的土地這兩個(gè)主要特征的房產(chǎn)（典型狀態(tài)即為現代社會(huì )中人們所說(shuō)的豪宅、別墅、多套房產(chǎn)、黃金地段、超大戶(hù)型等特征），已經(jīng)隨著(zhù)中國社會(huì )人口的不斷增加以及城鎮化水平的不斷提高而持續高速增值，這種增值也已經(jīng)使這類(lèi)房產(chǎn)的擁有者（及其繼承者）實(shí)際上可以取得由共享土地資源的其他人民轉移而來(lái)的財富。因此，有理由讓此類(lèi)房產(chǎn)的擁有者通過(guò)繳納保有環(huán)節的房產(chǎn)稅來(lái)對沖一部分與之關(guān)聯(lián)的社會(huì )財富的不平均分配，并防止相關(guān)的收入分配、財產(chǎn)配置差距逐步擴大與極化。
從前述切入點(diǎn)對中國的現實(shí)情況進(jìn)行分析，可以得到以下兩個(gè)結論，這也是關(guān)于現階段我國在城鎮土地國有制下房產(chǎn)稅必要性的兩點(diǎn)重要認識。
第一，在經(jīng)濟趕超戰略指導下已進(jìn)入中等收入發(fā)展階段的中國，彌合二元經(jīng)濟歷史過(guò)程所帶來(lái)的城鎮化高速發(fā)展時(shí)期，是中心區土地增值較其他發(fā)展時(shí)期更為迅速、因土地加速增值而造成的財富分配不均這一現象也更加凸顯的時(shí)期，我們已亟需得到保有環(huán)節房產(chǎn)稅的調節所產(chǎn)生的正面效應。
第二，中國目前對房屋土地使用權70年期滿(mǎn)后的自然續期，在《物權法》中已有原則規范。我們認為，無(wú)論從社會(huì )穩定的大局出發(fā)，還是從化解現階段民粹主義情愫不斷發(fā)酵的現實(shí)出發(fā)，對70年（有些地方是40年，甚至更短）土地使用權期滿(mǎn)情況的處理，都宜早作操作細則研究，以求把規范方案明白昭告而解疑釋惑、穩定預期。這種技術(shù)性細則的配套也具有給大眾“吃定心丸”的全局意義。在建立健全社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制和構建和諧社會(huì )的方向上，繼續理順和完善省以下分稅制、降低間接稅比重而提高直接稅比重、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展等要求都已十分迫切，因此努力構建并用好保有環(huán)節的房產(chǎn)稅收這一調節手段，正是中國社會(huì )發(fā)展的必然。