新“國五條”及其細則的公布在社會(huì )上引起空前反響。支持者希望地方能夠堅決執行，真正控制房?jì)r(jià)上漲勢頭，使房?jì)r(jià)合理回歸，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；反對者對房產(chǎn)轉讓征收20%所得稅、限購限價(jià)等措施多有微詞，希望地方能夠變通執行，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊。近日各地方紛紛出臺實(shí)施細則，而細則中多半措施只是簡(jiǎn)單重復國辦文件提法，有的還加以抽象化和模糊化，有的只有百余字甚至幾十字。如果地方細則真的就是如此簡(jiǎn)單，中央精神不能被有效貫徹，那么，國家樓市調控的目標恐怕就將落空。
　　一是地方房?jì)r(jià)調控目標十分模糊，且具極大彈性，照此執行，今年房?jì)r(jià)可能繼續上漲。
　　國辦文件規定，地方要按照保持房?jì)r(jià)基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標。綜觀(guān)各地細則，絕大多數都只是重復中央關(guān)于“保持房?jì)r(jià)基本穩定”的提法，沒(méi)有一個(gè)提出房?jì)r(jià)控制的明確具體目標。既無(wú)一個(gè)提出要降房?jì)r(jià)，也無(wú)一個(gè)提出至少保持房?jì)r(jià)不上漲的要求�？梢�(jiàn)，地方并不希望房?jì)r(jià)下降。
　　北京提出了“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格”，但北京的提法本身就與客觀(guān)事實(shí)相悖。北京房?jì)r(jià)幾乎從來(lái)就沒(méi)有降低過(guò)，近年更是每年大幅度上漲，“進(jìn)一步降低”無(wú)從談起。
　　上海、重慶、深圳等多數地方都提出，新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標為不超過(guò)本地居民人均可支配收入增長(cháng)幅度。這一提法很模糊，彈性極大。近三年上海、重慶、深圳等地公布的統計房?jì)r(jià)年均上漲幅度均未超過(guò)2%，而實(shí)際可比房?jì)r(jià)（同地區同品質(zhì)房?jì)r(jià)）近年漲幅平均都在10%以上。而這些城市的居民收入年均上漲幅度也在10%左右。如果以此為據，意味著(zhù)其房?jì)r(jià)漲幅只要不超過(guò)10%左右就符合房?jì)r(jià)調控目標要求。這將遠超前幾年公布的房?jì)r(jià)漲幅。這是在保持房?jì)r(jià)基本穩定嗎？這實(shí)際上是在暗示，今后房?jì)r(jià)可能繼續大幅夠上漲。
　　各地都提出居民收入要翻番，由此推之，即使房?jì)r(jià)在過(guò)去畸高的基礎上再次翻番也不算違反調控目標！照此看來(lái)，今年全國房?jì)r(jià)完全可能繼續明顯上漲。
　　二是地方?jīng)]有一家提出地價(jià)控制目標，高地價(jià)現象將繼續發(fā)展，繼而將進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)。
　　我國房?jì)r(jià)畸高的第一推手是地價(jià)畸高，控制地價(jià)是控制房?jì)r(jià)的前提和基礎，地價(jià)不控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展無(wú)從談起。非常遺憾，國辦文件沒(méi)有對此提出任何要求。人們希望地方能夠在控制地價(jià)上采取措施。結果是希望落空。
　　綜觀(guān)各地細則，沒(méi)有一家提出地價(jià)調控目標。只有重慶提出了“引導和調節樓面地價(jià)不超過(guò)當期房?jì)r(jià)的三分之一”的要求，這具有一定積極意義。但仔細推敲，發(fā)現這里也暗藏文章。樓面地價(jià)不超過(guò)當期房?jì)r(jià)的1/3，這意味著(zhù)實(shí)際地價(jià)仍可高于過(guò)去。住房建設周期一般為2年，當期房?jì)r(jià)中的實(shí)際地價(jià)是2年前的地價(jià)，而重慶樓面地價(jià)一般就在房?jì)r(jià)的1/3左右，房?jì)r(jià)年年上漲，以當期房?jì)r(jià)為依據，其結果是樓面地價(jià)也會(huì )年年上漲。不僅如此，如果以同地區同地段看，樓面地價(jià)更是年年大幅上漲，今后也將繼續上漲。全國一、二線(xiàn)城市的地價(jià)基本也是一樣。
　　三是地方對征收房產(chǎn)交易所得稅政策模糊，實(shí)際可能變通執行、甚至不執行，將使國家房產(chǎn)轉讓所得稅法律繼續落空。
　　國辦文件規定，“對出售自有住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。許多人都希望地方在這一政策上能夠變通。結果可能真是如愿以?xún)�。各地的細則，許多都根本不提房產(chǎn)交易所得稅問(wèn)題，提及者大都在重復國辦提法的基礎上，加以模糊化。
　　特別是，大多數地方都不提如果不能核實(shí)房屋原值的應該如何處理。只有北京等幾個(gè)地方提出“不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個(gè)人所得稅”。而北京稅務(wù)部門(mén)對“依法按照核定征收方式計征”的解釋是，按照交易總額的1%征稅。這實(shí)際上是仍然執行過(guò)去的政策，過(guò)去就是因為大量的賣(mài)房者借口無(wú)法核實(shí)房屋原值，稅務(wù)機關(guān)也就統統按交易額的1%征稅。北京在2011年的相關(guān)文件中就提出“嚴格執行國家關(guān)于個(gè)人轉讓住房的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅征收政策”，實(shí)際執行就是只按交易額的1%征稅。北京過(guò)去是如此，今后也可能仍然如此。
　　北京如此，其他地方也將如此。有的地方已經(jīng)明確提出按過(guò)去辦法征稅。地方細則在房產(chǎn)所得稅上繼續模糊政策，為繼續進(jìn)行選擇性征稅留下后路，國家房產(chǎn)轉讓所得稅法律的執行很可能繼續落空。
　　四是地方對擁有三套及以上住房者、特別是那些非法擁有多套住房者，在政策上不作為，可能使房產(chǎn)財富分配極端不公現象繼續惡性發(fā)展，房地產(chǎn)持有環(huán)節稅收流失更加嚴重，住房空置率進(jìn)一步擴大。
　　媒體披露的眾多房姐、房叔等“多房族”現象，引起了極大社會(huì )公憤。實(shí)際上，這只是冰山一角。我國黨政官員和國有企事業(yè)單位負責人住房情況存在著(zhù)四個(gè)大多數現象：一是大多數公務(wù)人員實(shí)際住房面積遠高于社會(huì )平均水平，黨政機關(guān)與企事業(yè)單位負責人更是多倍地高于社會(huì )平均水平；二是大多數異地調任黨政官員領(lǐng)導和國有企事業(yè)單位負責人，均在原工作地方單位保留住房，在新工作地方單位無(wú)償分配或低價(jià)購買(mǎi)住房；三是大多數有實(shí)際權力和影響力的黨政官員領(lǐng)導和國有企事業(yè)單位領(lǐng)導，除國家或單位正式和公開(kāi)分配的一至兩套住房外，大都擁有多套住房，這些住房或是非正式和非公開(kāi)分配的住房，或是通過(guò)非公開(kāi)途徑變相低價(jià)、折價(jià)購房，或是他人直接或變相送房；四是大多數被查處官員，均有少則幾套多則幾十套非法住房。
　　面對上述情況，普通百姓意見(jiàn)極大，普遍、急切地希望國家的樓市調控政策能夠采取措施遏制“多房族”現象。比如，加快房產(chǎn)登記、聯(lián)網(wǎng)與信息公開(kāi)，對持有三套及以上住房者征收房產(chǎn)稅，對房屋出租者嚴格征稅，公布國家機關(guān)和國有企事業(yè)單位領(lǐng)導官員住房信息，對非法擁有多套住房者予以清查。人們希望通過(guò)這些措施，既可有效遏制投資投機性購房，明顯擴大二手房和房屋租賃市場(chǎng)供給，大大緩解住房供求矛盾，還可有效遏制房產(chǎn)財富分配嚴重不公現象，為國家提供新的重要稅收來(lái)源。但是，非常遺憾，國辦文件除提及加快住房登記外和聯(lián)網(wǎng)外，基本沒(méi)有涉及此問(wèn)題。于是人們希望地方能有所作為，但同樣讓人失望。國家提出的住房登記與聯(lián)網(wǎng)計劃執行時(shí)間被地方一推再推，人們看不到各類(lèi)公有單位官員住房信息的公開(kāi)化何時(shí)能夠真正進(jìn)行，更看不到何時(shí)能夠真正著(zhù)手查處非法擁有房產(chǎn)的各類(lèi)官員。這些重大問(wèn)題若不著(zhù)手解決，房產(chǎn)財富分配嚴重不公現象將繼續惡性發(fā)展，房屋租賃上稅收流失更加嚴重，住房空置率將進(jìn)一步提高，數量龐大的市場(chǎng)可供存量房將繼續流轉不暢，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就好不起來(lái)，更談不上持續健康發(fā)展。
　　國家過(guò)去十年為房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺了九次政策，但在地方落實(shí)上都被大打折扣。這次地方對中央政策同樣采取了部分虛置的態(tài)度，新的樓市調控可能會(huì )在很大程度上落空，這給樓市新政的嚴肅性、權威性帶來(lái)了嚴峻考驗，也給維護新一屆政府信譽(yù)提出了一個(gè)重大難題。新一屆政府一定要高度重視這個(gè)問(wèn)題，采取果斷有力措施加以解決。