2011年以來(lái)，美國房地產(chǎn)復蘇可以說(shuō)是美國疲弱復蘇的一大亮點(diǎn)，有分析甚至認為美國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入新一輪上升周期，并建議“趁機抄底”，許多中國投資者大舉進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至成為美國房地產(chǎn)市場(chǎng)中最大的外來(lái)購買(mǎi)力之一。
然而，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)真的進(jìn)入繁榮周期了嗎？從現實(shí)情況看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲并不能完全掩蓋引發(fā)美國次貸危機的結構性問(wèn)題，下如此樂(lè )觀(guān)結論的風(fēng)險還比較大。
美國整體經(jīng)濟仍主要以“弱勢復蘇”為主。根據美國國家經(jīng)濟研究局（NBER）對美國經(jīng)濟四大先行指數（工業(yè)生產(chǎn)、實(shí)際個(gè)人收入、失業(yè)率、實(shí)際零售銷(xiāo)售）預測，本輪經(jīng)濟衰退的程度要甚于1959年以來(lái)的任何一次經(jīng)濟衰退。但房地產(chǎn)復蘇相比其他數據的確比較亮麗。今年前兩個(gè)月，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)均繼續改善。新屋和成屋銷(xiāo)售量保持在2010年4月以來(lái)的高位，S&P/
Case-Shiller
20座大城市房?jì)r(jià)指數1月份也創(chuàng )出2006年6月以來(lái)最大升幅。美國2月新屋開(kāi)工量同比增長(cháng)27.7%，具有前瞻意義的營(yíng)建許可數量同比增長(cháng)33.8%，兩項指標均達到2008年6月以來(lái)最高水平。
然而，從存量指標看，我們也許并不能得到房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入全面復蘇周期的結論。在過(guò)去6年間一直經(jīng)歷去庫存過(guò)程的美國房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍然存在數以百萬(wàn)計的止贖房產(chǎn)，“影子庫存”繼續給市場(chǎng)帶來(lái)壓力，在未來(lái)的6-12個(gè)月，這些“影子庫存”房屋大部分將會(huì )被掛牌虧損出售。除非美國就業(yè)市場(chǎng)顯著(zhù)回暖，房產(chǎn)稅大幅削減，從根本上有效刺激購房需求。
此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部風(fēng)險猶存，警報尚未解除。雖然美國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在復蘇，但在重災區地區，如內華達州、佛羅里達州、伊利諾伊州、新澤西州和紐約州等地，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在底部徘徊。在這些地區，房屋止贖率依然很高，喪失房屋贖回權人數也在不斷上升，數據顯示，總體而言，今年一季度，美國的止贖房庫存上升了9%，其中佛羅里達州有全美最多的90556間房主空置止贖房，伊利諾伊州為31668間，加州為28821間、俄亥俄州為17367間。重災區的警報信號不解除，美國房地產(chǎn)就難言真正的整體復蘇。
更為重要的是，從美國人口結構與房?jì)r(jià)關(guān)系看，人口因素對房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )產(chǎn)生長(cháng)期趨勢性的影響。次貸危機之前“嬰兒潮”成為美國購房市場(chǎng)的主力軍，并由此持續推高了房?jì)r(jià)。大約有7700萬(wàn)人，占美國成年人的35%。近幾十年來(lái)，嬰兒潮正處在消費力最旺盛的25～30歲時(shí)期，初次購房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國房?jì)r(jià)。
然而，這一結構性因素正在發(fā)生根本性改變，根據美國人口統計局預測，美國的嬰兒出生率將長(cháng)期維持低位，到2030年，美國嬰兒潮一代都將超過(guò)65歲，那時(shí)近乎20%的美國居民超過(guò)65歲；2050年，這一年齡組的人數還會(huì )翻一番，從2008年的3870萬(wàn)增至8850萬(wàn)，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現較大幅度的下降，也將對住房需求的結構產(chǎn)生新的深遠影響。
美國低利率政策也并非萬(wàn)能。根據美國聯(lián)邦住宅貸款抵押公司房地美的最新數據，美國30年期抵押貸款利率已經(jīng)降至3.3%左右，為上世紀70年代以來(lái)的歷史最低水平。
低利率會(huì )有效刺激抵押貸款需求，從而刺激購房需求。但由于抵押貸款申請門(mén)檻升高，盡管抵押貸款利率處于數十年低位，但貸款機構對申請者的審查卻更為嚴厲。
數據顯示，目前美國仍有1100萬(wàn)家庭的住房按揭貸款處于資不抵債的境地。顯然，在房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸仍處于低迷、萎縮的當下，美聯(lián)儲集中購買(mǎi)抵押支持債券或者抵押貸款證券化（MBS）將降低商業(yè)銀行信貸投放風(fēng)險，并進(jìn)一步壓低房地產(chǎn)信貸利率，會(huì )給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好。但“低利率不是萬(wàn)能的”，潛在購房者能否享受低利率還要取決于銀行的貸款意愿。尤其是2013年銀行面臨的監管壓力將再次增大，存款準備金率提高等政策要求讓銀行面臨很大的資金壓力，美國銀行更多選擇收緊住房抵押貸款放貸標準，特別是在市場(chǎng)風(fēng)險釋放未盡，美國消費者剛剛經(jīng)歷了地產(chǎn)泡沫破裂慘痛教訓的情況下，房地產(chǎn)真正進(jìn)入上升周期并非易事。
尤其值得警惕的是，以往美國房屋市場(chǎng)復蘇通常由家庭和個(gè)人的剛性需求帶動(dòng)，而本輪復蘇更主要的是投資的成分居多，投資者扮演了購房的主力。隨著(zhù)美國“自動(dòng)全面減赤計劃”的啟動(dòng)，以及財政懸崖中有關(guān)減稅政策的到期，嚴重依賴(lài)政策刺激的房地產(chǎn)復蘇可能還會(huì )遭受新的波折，一旦投資者/投機者獲利離場(chǎng)，將可能導致美國房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪震蕩。