我們在3月份各地方的“國五條”細則尚未落地時(shí)曾分析，基于經(jīng)濟復蘇乏力，且目前經(jīng)濟的穩定還離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的穩健，本次房地產(chǎn)調控雖在兩會(huì )前夕由國務(wù)院的“國五條”重重提起，但可能會(huì )被地方性細則“輕輕放下”。因為，經(jīng)濟結構轉型需要以經(jīng)濟的穩定為前提條件和必要基礎，目前時(shí)期經(jīng)濟的穩定還“割不掉”房地產(chǎn)經(jīng)濟。同時(shí)，我們通過(guò)對未來(lái)五年房產(chǎn)的供需分析認為，即使實(shí)施嚴格調控，未來(lái)五年全國房?jì)r(jià)整體上也是易漲難跌，土地資源日益稀缺的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)更是存在進(jìn)一步上漲的壓力。始于去年四季度的本輪房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力來(lái)自于2011年年初第九次調控后，剛性需求從觀(guān)望等待再到累積的爆發(fā)，也是前兩年土地供給減少、房企去庫存進(jìn)入尾聲后導致供需失衡的結果，非政策性調控所能改變這一局面。這個(gè)背景，再加上土地資源供給空間有限的預期，任何增加房地產(chǎn)交易成本的政策都會(huì )助漲房?jì)r(jià)。
　　綜觀(guān)各地方性調控細則，就有把“不超過(guò)GDP增速”，或者是“不超過(guò)人均可支配收入實(shí)際漲幅”作為新的房?jì)r(jià)調控目標。這又給市場(chǎng)和社會(huì )營(yíng)造了一個(gè)新的預期：由于“十二.五”規劃明確未來(lái)五年的人均收入水平將翻番，許多地方政府也都制定了“收入增速超GDP增速”的目標。人均實(shí)際收入是人均收入剔除通脹后的概念，假設未來(lái)五年經(jīng)濟年均增速為7.8%，“收入增速超GDP”的增速為8%，年均通脹率在2%，則“人均可支配收入”年均漲幅為6%，這實(shí)際上正是“五年翻番”的概念，進(jìn)而意味著(zhù)“漲幅不超過(guò)人均可支配收入實(shí)際增幅”的房?jì)r(jià)將繼續看漲。因此，從抵抗通脹角度來(lái)看，房產(chǎn)仍是最穩妥、預期最明確的資產(chǎn)配置首選，在有資產(chǎn)配置能力的階層，“戶(hù)均兩套房”將可能逐步成為家庭資產(chǎn)配置的“標配”。
　　房產(chǎn)市場(chǎng)有“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的機制，設置“20%所得稅”等二手房交易障礙在房?jì)r(jià)預期看漲的背景下無(wú)疑會(huì )進(jìn)一步刺激一手房的交易量。目前，我們前期分析的“調控細則落地，地產(chǎn)股即回穩”、“房產(chǎn)熱賣(mài)撬動(dòng)地產(chǎn)股一季報行情”的效應已經(jīng)開(kāi)始顯現�；�于上游強周期行業(yè)、中游制造業(yè)受累于經(jīng)濟復蘇乏力，景氣度仍低迷，銀行等金融類(lèi)公司增長(cháng)減速的趨勢明確，以醫藥、環(huán)保等為代表的成長(cháng)性預期明確的行業(yè)估值水平又太高，小市值股與主題類(lèi)股票普遍存在估值風(fēng)險釋放的壓力，即使運用“排除法”策略，估值低廉、盈利可靠、預期明確的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股實(shí)際上也已經(jīng)是目前A股相對可靠的“安全墊”，“大市看地產(chǎn)”的邏輯仍在。
　　在實(shí)體投資收益率下降、理財產(chǎn)品正被規范和收縮的背景下，如果“買(mǎi)不了房，可以買(mǎi)地產(chǎn)股”邏輯能逐步成為市場(chǎng)的新策略，則是大市之幸運，其他主題性行情也有了興風(fēng)作浪的基礎。