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2013-04-12 作者:阿琪 來(lái)源:上海證券報
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我們在3月份各地方的“國五條”細則尚未落地時(shí)曾分析,基于經(jīng)濟復蘇乏力,且目前經(jīng)濟的穩定還離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的穩健,本次房地產(chǎn)調控雖在兩會(huì )前夕由國務(wù)院的“國五條”重重提起,但可能會(huì )被地方性細則“輕輕放下”。因為,經(jīng)濟結構轉型需要以經(jīng)濟的穩定為前提條件和必要基礎,目前時(shí)期經(jīng)濟的穩定還“割不掉”房地產(chǎn)經(jīng)濟。同時(shí),我們通過(guò)對未來(lái)五年房產(chǎn)的供需分析認為,即使實(shí)施嚴格調控,未來(lái)五年全國房?jì)r(jià)整體上也是易漲難跌,土地資源日益稀缺的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)更是存在進(jìn)一步上漲的壓力。始于去年四季度的本輪房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力來(lái)自于2011年年初第九次調控后,剛性需求從觀(guān)望等待再到累積的爆發(fā),也是前兩年土地供給減少、房企去庫存進(jìn)入尾聲后導致供需失衡的結果,非政策性調控所能改變這一局面。這個(gè)背景,再加上土地資源供給空間有限的預期,任何增加房地產(chǎn)交易成本的政策都會(huì )助漲房?jì)r(jià)。 綜觀(guān)各地方性調控細則,就有把“不超過(guò)GDP增速”,或者是“不超過(guò)人均可支配收入實(shí)際漲幅”作為新的房?jì)r(jià)調控目標。這又給市場(chǎng)和社會(huì )營(yíng)造了一個(gè)新的預期:由于“十二.五”規劃明確未來(lái)五年的人均收入水平將翻番,許多地方政府也都制定了“收入增速超GDP增速”的目標。人均實(shí)際收入是人均收入剔除通脹后的概念,假設未來(lái)五年經(jīng)濟年均增速為7.8%,“收入增速超GDP”的增速為8%,年均通脹率在2%,則“人均可支配收入”年均漲幅為6%,這實(shí)際上正是“五年翻番”的概念,進(jìn)而意味著(zhù)“漲幅不超過(guò)人均可支配收入實(shí)際增幅”的房?jì)r(jià)將繼續看漲。因此,從抵抗通脹角度來(lái)看,房產(chǎn)仍是最穩妥、預期最明確的資產(chǎn)配置首選,在有資產(chǎn)配置能力的階層,“戶(hù)均兩套房”將可能逐步成為家庭資產(chǎn)配置的“標配”。 房產(chǎn)市場(chǎng)有“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的機制,設置“20%所得稅”等二手房交易障礙在房?jì)r(jià)預期看漲的背景下無(wú)疑會(huì )進(jìn)一步刺激一手房的交易量。目前,我們前期分析的“調控細則落地,地產(chǎn)股即回穩”、“房產(chǎn)熱賣(mài)撬動(dòng)地產(chǎn)股一季報行情”的效應已經(jīng)開(kāi)始顯現;谏嫌螐娭芷谛袠I(yè)、中游制造業(yè)受累于經(jīng)濟復蘇乏力,景氣度仍低迷,銀行等金融類(lèi)公司增長(cháng)減速的趨勢明確,以醫藥、環(huán)保等為代表的成長(cháng)性預期明確的行業(yè)估值水平又太高,小市值股與主題類(lèi)股票普遍存在估值風(fēng)險釋放的壓力,即使運用“排除法”策略,估值低廉、盈利可靠、預期明確的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股實(shí)際上也已經(jīng)是目前A股相對可靠的“安全墊”,“大市看地產(chǎn)”的邏輯仍在。 在實(shí)體投資收益率下降、理財產(chǎn)品正被規范和收縮的背景下,如果“買(mǎi)不了房,可以買(mǎi)地產(chǎn)股”邏輯能逐步成為市場(chǎng)的新策略,則是大市之幸運,其他主題性行情也有了興風(fēng)作浪的基礎。
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