北京市住建委負責人日前表示，新建樓盤(pán)在申請預售資格時(shí)，開(kāi)發(fā)商要報價(jià)，“報價(jià)不能明顯地高于樓盤(pán)此前的成交價(jià)格，也不能明顯地高于周邊的同類(lèi)品質(zhì)的樓盤(pán)，住建部門(mén)會(huì )對報價(jià)進(jìn)行引導和指導。如果開(kāi)發(fā)商不接受指導，可能就不發(fā)預售許可證，或成交資格備案中不給予備案，確保價(jià)格不能過(guò)快上漲�！�
　　政府指導商品房定價(jià)在我國早有先例。南京在2007年就曾對商品住宅實(shí)施過(guò)以“政府指導價(jià)”為核心的價(jià)格監管制度。北京市這一次政府指導房?jì)r(jià)也有政策依據，“國五條”就規定：對預售方案報價(jià)過(guò)高且不接受城市住房城鄉建設部門(mén)指導，或沒(méi)有實(shí)行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證書(shū)。
　　盡管政府指導房?jì)r(jià)早就存在爭議，有開(kāi)發(fā)商認為這是違反市場(chǎng)規律“開(kāi)倒車(chē)”，但也要看到有一定積極意義。通過(guò)這種價(jià)格管制方式可以起到暫時(shí)穩定房?jì)r(jià)的目的，還可以控制開(kāi)發(fā)商利潤，因為高價(jià)房多是“暴利房”，另外，有利于調整住房供應結構，通過(guò)指導、干預房?jì)r(jià)可促使開(kāi)發(fā)商多開(kāi)發(fā)中低價(jià)位的普通商品房，因為開(kāi)發(fā)高價(jià)房的政策風(fēng)險太大。
　　地方政府在指導房?jì)r(jià)的同時(shí)，還要消除公眾和市場(chǎng)的種種疑問(wèn)：一是這種調控方式雖然有政策依據，但法律依據是否很充分？盡管《中華人民共和國價(jià)格法》第18條規定，部分商品和服務(wù)價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導價(jià)或者政府定價(jià)，但是，適用范圍以中央和地方定價(jià)目錄為依據，從可查的中央和北京定價(jià)目錄來(lái)看，商品房似乎不在指導價(jià)范圍內。希望有關(guān)方面對此予以說(shuō)明，以消除疑問(wèn)。
　　其二，政府指導房?jì)r(jià)的效果究竟如何？不可否認，政府指導房?jì)r(jià)由于限制了價(jià)格，暫時(shí)會(huì )有一定效果，但有效期多久，最終效果如何，則有待觀(guān)察。政府指導房?jì)r(jià)只會(huì )帶來(lái)兩種結果：一種是開(kāi)發(fā)商犧牲部分利潤在政府指導價(jià)范圍內銷(xiāo)售；另一種是，開(kāi)發(fā)商在限價(jià)期間不銷(xiāo)售，而是延后銷(xiāo)售，那么，房?jì)r(jià)暫時(shí)穩定之后，很可能會(huì )迎來(lái)大反彈。
　　其三，有沒(méi)有比政府指導房?jì)r(jià)更好的干預手段？顯然，有多種手段可供選擇，可以干預地方政府 “利潤”。最近，有媒體根據官方數據粗略估計，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得收入4.7917萬(wàn)億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售額6.4萬(wàn)億元的75%。如果把“75%”減掉一半，房?jì)r(jià)必然下降。另外，還可以像德國一樣對暴利開(kāi)發(fā)商判刑，向高價(jià)房開(kāi)發(fā)征收特別稅等，可控制開(kāi)發(fā)商利潤，進(jìn)而穩定房?jì)r(jià)。
　　在筆者看來(lái)，與其指導房?jì)r(jià)不如指導地價(jià)。眾所周知，地價(jià)對房?jì)r(jià)具有明顯推動(dòng)作用。一塊高價(jià)出讓的地塊，就會(huì )直接影響到周邊房?jì)r(jià)——高地價(jià)不但影響當前房?jì)r(jià)，也會(huì )影響以后房?jì)r(jià)走向。由于地方政府可以從高價(jià)地塊出讓中獲得巨大利益，那么，地方政府與開(kāi)發(fā)商就容易形成利益共同體，中央調控房?jì)r(jià)就會(huì )遇到阻力。
　　商品房不同于限價(jià)房、經(jīng)濟適用房，既然是一種商品，最好的辦法是通過(guò)市場(chǎng)手段、經(jīng)濟手段來(lái)調控。而土地在公開(kāi)出讓之前，無(wú)疑屬于比較稀缺的資源，更適合政府來(lái)指導定價(jià)，對即將出讓的土地設置一條紅線(xiàn)，只能按紅線(xiàn)范圍內的價(jià)格出讓?zhuān)�如果土地出讓價(jià)格超越紅線(xiàn)則不批準或無(wú)效。如此一來(lái)，地價(jià)對房?jì)r(jià)就沒(méi)有推動(dòng)作用了。由于土地是政府壟斷經(jīng)營(yíng)，政府定價(jià)和政府指導價(jià)更適合規范壟斷產(chǎn)品的價(jià)格。