隨著(zhù)“國五條”細則在各大城市的落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現了一些微妙的變化。從政策出臺后的市場(chǎng)反應及效果來(lái)看，“國五條”面臨四方面挑戰。
其一，20%房地產(chǎn)所得稅與穩定房?jì)r(jià)之間的矛盾。“國五條”要求住房交易嚴格征收20%的所得稅的初衷是遏制房?jì)r(jià)，但其實(shí)際結果可能是推高房?jì)r(jià)。筆者認為，在房地產(chǎn)總體處于賣(mài)方市場(chǎng)的情況下，稅負肯定要買(mǎi)方承擔部分或大部。
從稅收征管的角度看，只有綜合性的個(gè)人所得稅才是真正的直接稅，才不會(huì )轉嫁。而中國的個(gè)人所得稅是分類(lèi)課征。房產(chǎn)轉讓所得稅是基于交易而課征的，存在稅負轉嫁的機會(huì )和可能。很多房地產(chǎn)中介機構的固定合同上一般都有這樣的條款“因為政策變動(dòng)所增加的稅收成本應該由買(mǎi)方承擔”。
可見(jiàn)，征收20%的所得稅刺激房?jì)r(jià)上漲的觀(guān)點(diǎn)是不無(wú)道理的�？赡艹霈F的情景是，在政策生效的初期，二手房交易市場(chǎng)會(huì )陷入僵局，因為買(mǎi)方無(wú)法承受新增加的20%成本而暫時(shí)采取觀(guān)望的策略，而賣(mài)方同樣不會(huì )承擔新增加的稅收成本。但二手房交易的成本大大增加，至少會(huì )刺激新房?jì)r(jià)格上漲。
其二，該政策促使很多家庭選擇離婚的方式避稅。根據各地的實(shí)施細則，家庭唯一住房可以免征所得稅，因此，如果一個(gè)家庭有兩套房子，離婚后每人名下只有一套房子，通過(guò)該方式可以減少稅收損失。
相信絕大多數人在采取通過(guò)離婚的方式進(jìn)行避稅時(shí)，只是假離婚，但這樣的行為是存在法律風(fēng)險的，只要離婚的一方不愿意復婚，則這個(gè)家庭就難以“破鏡重圓”。家庭和婚姻是社會(huì )的重要組織細胞，如果因為避稅的需要而導致很多家庭解體，將帶來(lái)社會(huì )不必要的混亂。
在房地產(chǎn)調控的同時(shí)如何不沖擊現有的社會(huì )秩序？“國五條”的實(shí)施不得不面對這樣的難題。
其三，20%所得稅面臨如何落地的難題。對住房交易征收所得稅并不是什么新規定，2006年政府就出臺了該項規定，2011年修訂的《個(gè)人所得稅法》也明確住房交易需要征收20%的所得稅。這次“國五條”不過(guò)是重申了這項規定而已。
從2006年該項政策出臺后的實(shí)施情況看，地方政府對此并沒(méi)有積極性。因為征收20%所得稅可能會(huì )影響投資住房的積極性，從而影響地方政府出讓土地的收入。相比土地出讓金的收入而言，征收20%所得稅在政府財政收入中的比重是微不足道的，如果因為征收住房交易的所得稅而影響到土地出讓金的收入，則是因小失大之舉。
從各地的實(shí)施細則看，大多數城市對20%的所得稅政策都采取回避態(tài)度。即使是態(tài)度最積極的北京市對此也采取“彈性”處理：明確20%計征的條款，同時(shí)確定除商品房之外的保障房和公有住房等
“特殊住房”的原值認定方式。但在現實(shí)操作中，對于確不能提供房屋原值相應憑證，且主管稅務(wù)機關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實(shí)房屋原值的，北京地稅明確，依然可以以房屋交易價(jià)格按核定征收率1%計算個(gè)稅。
“國五條”最具殺傷力的20%所得稅政策可能是“重拳打在棉花上”。
其四，穩定房?jì)r(jià)與穩增長(cháng)之間的矛盾。2011年第三季度之后，由于采取了有效措施，樓市價(jià)格的上漲勢頭得到很好遏制，但同時(shí)房地產(chǎn)投資也出現明顯的下滑，尤其是住房新開(kāi)工面積大幅度下滑，經(jīng)濟增長(cháng)出現明顯的下滑。受此影響，與房地產(chǎn)投資相關(guān)的諸多行業(yè)都出現了嚴重的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題。
不僅如此，在房地產(chǎn)投資減緩的同時(shí)，土地出讓金收入也減緩，地方財政出現困難，局部的、區域性金融風(fēng)險隱患不斷涌現。
房地產(chǎn)投資不僅關(guān)系到鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，而且關(guān)系到財政金融的循環(huán)�？刂品�?jì)r(jià)確保經(jīng)濟快速增長(cháng)之間存在難以調和的矛盾。
從今年第一季度宏觀(guān)經(jīng)濟運行看，消費、出口都不景氣，唯有房地產(chǎn)投資出現較快的增長(cháng)，樓價(jià)出現快速反彈的真實(shí)原因并不是所謂的“剛性需求”，而是貨幣放得太松了，2013年第一季度的社會(huì )融資總量達到了6萬(wàn)多億，僅次于2009年第一季度。要控制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，最有效的途徑是控制信貸和貨幣的投放，但這些都會(huì )影響經(jīng)濟復蘇的步伐。
在全球經(jīng)濟依然不振的背景下，如何平衡穩增長(cháng)與穩房?jì)r(jià)的矛盾是擺在執政者面前的一項重大挑戰。