“新國五條”余音未了。近期有兩則有關(guān)房地產(chǎn)調控的消息值得關(guān)注，一是自4月24日起，廣州市成為繼北京之后第二個(gè)明確要對新建商品住房?jì)r(jià)格進(jìn)行指導（即“限價(jià)”）的城市；二是2013年一季度北京、深圳等大城市住房租金環(huán)比上漲10%左右，北京住房租金水平與2008年相比上漲了82%，漲幅超過(guò)了同期住房售價(jià)72%的漲幅。
　　北京和廣州實(shí)施限價(jià)政策容易理解。根據官方數據，北京和廣州今年3月份的新建商品住房?jì)r(jià)格同比漲幅均為11.2%，并列全國各大城市的首位，如果不實(shí)施行政性限價(jià)，2013年房?jì)r(jià)控制目標完成的難度比較大。但是，即使難度再大，無(wú)人會(huì )相信，這些城市會(huì )因沒(méi)有完成目標而被問(wèn)責。因為，各地方不僅可以通過(guò)調節新房預售的結構，如高價(jià)盤(pán)錯峰推出、高低價(jià)盤(pán)搭配推出來(lái)實(shí)現各月價(jià)格漲幅平穩的目標，也可以通過(guò)預售改現售（除北京外，其他城市現售房不進(jìn)入房?jì)r(jià)統計）、裝修房改毛坯房來(lái)降低整體房?jì)r(jià)，還可以通過(guò)將限價(jià)房、集資房和經(jīng)適房等與商品房邊界模糊的保障房納入統計。再退一步，房?jì)r(jià)統計采取什么方法，簡(jiǎn)單平均還是加權平均、權重怎么定、異常樓盤(pán)怎么剔除，這里面有很大操作空間。因此，明年初各地公布房?jì)r(jià)控制目標結果時(shí)，成績(jì)一定是非常圓滿(mǎn)的。但是，這樣就實(shí)現房地產(chǎn)調控的目標了嗎？沒(méi)有誰(shuí)會(huì )相信。
　　調控是否有效，關(guān)鍵看居民住房需求實(shí)現難度是否下降。即使目標房?jì)r(jià)下跌了，也不一定就意味著(zhù)居民住房需求實(shí)現的難度就下降了。因為，在人口較為集中、房?jì)r(jià)上漲快和住房需求實(shí)現難度大的一、二線(xiàn)城市，新房供應基本上布局在城市郊區，并以中心城區為圓點(diǎn)呈現同心圓式擴張�？鄢�其他漲價(jià)因素，區位特征決定的新房?jì)r(jià)格水平反而越來(lái)越低，新房?jì)r(jià)格年度變動(dòng)的可比性和參考性也越來(lái)越差。
　　近年來(lái)，大城市公共服務(wù)設施建設滯后，優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)設施依舊集中在中心城區，大城市的居民都在拼命追逐主要位于中心城區的二手住房（或買(mǎi)或租）。一線(xiàn)城市二手住房成交量在2007年之后基本超過(guò)了新房成交量，且超出新房的規模逐年增加。2009-2012年，深圳二手住房成交量是新房成交量的2-3倍，二線(xiàn)重點(diǎn)城市二手住房成交量在2010年以來(lái)也基本上超過(guò)了新房成交量；其他二線(xiàn)城市中心區，新增土地開(kāi)發(fā)完畢后也將步入二手住房占主體的時(shí)代。因此，具有可比性的二手住房?jì)r(jià)格和租金水平的變化，才能反映居住是更容易了還是更難了。
　　一方面，人們源源不斷涌入大城市，最看重的就是大城市優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)設施和工作機會(huì )。住房舒適度在大中小城市差別不大（中小城市居住空間反而更大），居民對住房的需求實(shí)際上是對公共服務(wù)設施的需求。大城市二手住房?jì)r(jià)格和租金水平的變化，背后是居民對于公共服務(wù)設施需求的變化，相比新房?jì)r(jià)格，其更能反映居民住房需求實(shí)現的難度下降了還是上升了。
　　另一方面，一線(xiàn)城市超過(guò)一半的人口（特別是外來(lái)人口）將長(cháng)期租房居住，二線(xiàn)重點(diǎn)城市也有超過(guò)1/3的人口將長(cháng)期租房居住，相比新房?jì)r(jià)格，租金水平漲幅也是衡量居民住房需求實(shí)現難度更客觀(guān)的標準。一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市二手房?jì)r(jià)格和租金水平，與居民住房需求實(shí)現的難度上升還是下降基本上是吻合的。2011年以來(lái)，一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市二手住房?jì)r(jià)格和住宅租金水平上漲幅度是新房?jì)r(jià)格上漲幅度的1.5-2倍，中心城區二手住房?jì)r(jià)格和租金價(jià)格漲幅是新房?jì)r(jià)格上漲幅度的2倍以上。搜房網(wǎng)的數據顯示，2012年北京二手住房?jì)r(jià)格上漲接近40%。而鏈家地產(chǎn)統計數據顯示，2010-2012年，北京住宅租金水平分別上漲了11.1%、13%和19%，中心城區上漲幅度在30%左右。中原地產(chǎn)數據顯示，2012年深圳市原特區內（中心區）二手房?jì)r(jià)上漲幅度超過(guò)15%，住房租金上漲了8%，均超過(guò)了官方公布的新房?jì)r(jià)格的漲幅。
　　未來(lái)一段時(shí)間，集中在城市中心區的二手房?jì)r(jià)格和租金也將繼續上漲，并且漲幅可能繼續超過(guò)新房?jì)r(jià)格。在這種情況下，新房?jì)r(jià)格統計的可比性和參考性將越來(lái)越差。因此，即使2013年新房統計價(jià)格下跌了，或新房?jì)r(jià)格漲幅低于居民可支配收入增幅，居民住房需求實(shí)現的難度還是可能繼續上升。
　　因此，2009年以來(lái)將房地產(chǎn)調控的“靶心”錨定在新房?jì)r(jià)格控制上是錯誤的。近年來(lái)大城市二手住房?jì)r(jià)格和房租的快速上漲，更準確地顯示出居民住房需求實(shí)現越來(lái)越難。
　　房地產(chǎn)政策的偏差，不僅體現在新房?jì)r(jià)格控制上的過(guò)多著(zhù)墨，而且體現在房?jì)r(jià)統計和住房保障上面。房?jì)r(jià)統計方面，自“2009年我國房屋價(jià)格同比上漲1.5%”事件之后，地方政府不再發(fā)布本地房?jì)r(jià)數據，取而代之的是國家統計局統一發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數，各地真實(shí)房?jì)r(jià)對于引導居民購房置業(yè)和市場(chǎng)判斷的功能基本喪失了，而各地房?jì)r(jià)的市場(chǎng)信息則主要通過(guò)營(yíng)利性的中介機構和數據公司來(lái)發(fā)布。這些公司或者代理新房銷(xiāo)售，或者以房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告為主要收入來(lái)源，房?jì)r(jià)信息五花八門(mén)、標準不一、魚(yú)目混珠，基本上以宣傳房?jì)r(jià)上漲為主基調，這不僅對于居民住房需求的實(shí)現是非常不利的，而且形成了推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的另一股力量。住房保障方面，“十二五”3600萬(wàn)套保障房建設目標的提出著(zhù)重于量，沒(méi)有錨定于公共服務(wù)配套、分配環(huán)節把關(guān)，造成無(wú)效供應（各地普遍存在棄購、棄租現象）和尋租行為（特別是集資房、限價(jià)房和經(jīng)適房），保障的效率不足，造成了資源浪費和分配不公，也不利于居民住房需求的實(shí)現。