保持房地產(chǎn)價(jià)格的穩定，是中央政府的重要政策目標之一，中央政府為此在過(guò)去十年間出臺了一系列的房地產(chǎn)調控政策。然而，不可否認的是，這些政策的收效并不明顯，房地產(chǎn)價(jià)格非但沒(méi)有被抑制住，而且上漲明顯，北上廣等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)更是上漲數倍。國家統計局對70個(gè)大中城市的監控數據顯示總體房?jì)r(jià)上漲不明顯，主要原因是這些城市的建成區不斷向更遠的郊區擴散，郊區新建住宅的較低房?jì)r(jià)壓低了城市的總體房?jì)r(jià)。
筆者認為，導致我國房?jì)r(jià)上漲的因素很多，不斷出臺的調控政策進(jìn)一步強化了民眾對房?jì)r(jià)上漲的預期，此次“新國五條”的所得稅條款更是直接助長(cháng)了房?jì)r(jià)的上漲。
我國房?jì)r(jià)的上漲在很大程度上符合市場(chǎng)規律。
首先，土地供給是有限的，隨著(zhù)需求的增加，地價(jià)就必然上漲。其次，我國的居民收入水平提高很快，激發(fā)了民眾改善居住條件的愿望，推高了對住房的需求。第三，經(jīng)濟發(fā)展存在較為嚴重的地區不平衡，從而導致人口的跨區流動(dòng)，即使流動(dòng)人口在原居住地擁有住房，他們也需要在新居住地購買(mǎi)新的住房。第四，我國的勞動(dòng)人口比例于2010年達到最高峰，每年有大批年輕人加入勞動(dòng)大軍，他們對住房的需求非常旺盛。第五，我國的收入分配狀況日益惡化，財富持續向少數高收入者手中集中，這部分人需要投資渠道，在其他投資渠道匱乏的情況下，房地產(chǎn)成為他們的自然選擇。第六，我國的M2增長(cháng)很快，但通脹率較低，資產(chǎn)市場(chǎng)勢必吸收大量的貨幣，資產(chǎn)價(jià)格自然上漲。最后，北上廣一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的上漲在很大程度上是因為全國人民到這些城市買(mǎi)房的結果，這些城市的房?jì)r(jià)因此不具有代表性。
在這個(gè)背景下，政府的調控政策不僅不容易生效，而且還會(huì )起到適得其反的作用。要理解這一點(diǎn)，需要從“盧卡斯批評”說(shuō)起。盧卡斯是芝加哥大學(xué)的經(jīng)濟學(xué)教授，諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者，主要貢獻在宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)理論方面。根據他提出的“理性預期假說(shuō)”，公眾能夠完全預期到政府政策的初衷和效果，并事先采取應對措施，從而使政府政策失效。公眾不是政府政策的被動(dòng)接受者，而是會(huì )積極地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并預先做出回應。人們常說(shuō)的“上有政策、下有對策”就是其中的回應部分。
把這個(gè)批評應用到中央政府的房地產(chǎn)調控政策上來(lái)，是非常恰當的。公眾的推理是：政府之所以不斷出臺房地產(chǎn)調控政策，是因為政府認為房?jì)r(jià)還會(huì )上漲，既然如此，在政府更嚴厲政策實(shí)施之前抓緊買(mǎi)房就是理性的選擇�！靶聡鍡l”頒布之后的亂象就是一個(gè)很好的證明。
“新國五條”尚未實(shí)施，許多家庭抓緊這段空當買(mǎi)房。一些住房數量超標的夫婦選擇暫時(shí)離婚抓緊時(shí)間買(mǎi)房，許多父母則忙著(zhù)把名下的住房賣(mài)給子女，以規避目前高額的轉讓稅費以及“新國五條”實(shí)施之后高額的個(gè)人所得稅。這些都極大刺激了房?jì)r(jià)的上漲。
“新國五條”的重頭戲是對二手房交易的賣(mài)方征收房?jì)r(jià)增值部分20%的個(gè)稅。經(jīng)濟學(xué)常識告訴我們，這將導致二手房交易量的萎縮和房?jì)r(jià)的上漲，其中的道理是：面對高額稅收，二手房房主會(huì )盡量把稅負轉移給買(mǎi)家，在目前房?jì)r(jià)上漲預期的壓力下，多數買(mǎi)家往往會(huì )接受，這相當于房?jì)r(jià)的上漲，但這也會(huì )嚇退一些買(mǎi)家，從而導致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易沒(méi)有額外稅收，一些潛在的二手房買(mǎi)家會(huì )轉而購買(mǎi)新建住宅，其后果必然是導致新建住宅價(jià)格的上升。
如果政府的目的是通過(guò)對交易環(huán)節征稅降低房?jì)r(jià)，那么就應該對購房者征稅，因為這樣的話(huà)需求會(huì )下降，價(jià)格也就隨之下降。但是，對購房者征稅很難被民意所接受，這也許是政府最終決定對賣(mài)房者征稅的原因。
事實(shí)上，控制房?jì)r(jià)的最好辦法是增加持有住房的成本，如征收房產(chǎn)稅。如果對第二套房征收2%的房產(chǎn)稅，按照目前一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)，一棟150平方米的公寓每年的稅負將超過(guò)7萬(wàn)元，接近它一年能夠掙得的房租，因此將大大降低購房者的投資動(dòng)機。
政府的房地產(chǎn)調控措施屢屢失效，且引起社會(huì )道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房?jì)r(jià)上如此較真嗎？
一個(gè)必須明確的事實(shí)是，一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)即使下降一半，處于收入下端的50%的家庭也不可能買(mǎi)得起房。以北京為例。五環(huán)以外的房?jì)r(jià)已接近每平方米3萬(wàn)元，即便下降一半，100平方米的房子也要150萬(wàn)元，而北京市去年職工平均工資不到6萬(wàn)元，說(shuō)明超過(guò)一半的家庭的年收入不超過(guò)12萬(wàn)元，買(mǎi)五環(huán)以外100平方米的房子需要花費他們12年以上的全部收入。解決低收入家庭住房的唯一辦法是多建廉租保障房，而不是鼓勵他們買(mǎi)房。
各種調查表明，我國城市家庭中的80%擁有自有住房，農村更是100%的擁有率，全世界第一。我國目前的住房需求因此主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面：一是“漂”在外地的年輕人的需求，他們的父母在家鄉有住房，但無(wú)法解決他們在工作地的住房；二是已經(jīng)擁有住房的家庭希望二次置業(yè)改善居住環(huán)境；三是投資購房；四是純粹的投機性購房。
值得注意的是，以上四種購房動(dòng)機往往很難區分。房屋既是消費品，但更是投資品。國民收入核算將新建住房作為投資品對待，從中按租金提取收入，并同時(shí)計入居民消費。政府的房地產(chǎn)調控政策多次提到要限制“投資性”購房、打擊“投機性”購房，這在現實(shí)中很難做到。
仔細分析一下各種買(mǎi)房動(dòng)機的家庭，可以更清楚地了解抑制房?jì)r(jià)的作用。顯然，對于買(mǎi)房投資或投機的人來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)上漲是求之不得的事情。對于那些擁有自有住房、同時(shí)也不想再購房的家庭來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)上漲意味著(zhù)他們的資產(chǎn)在增值，漲價(jià)對他們也不是一件壞事。真正受困于房?jì)r(jià)上漲的是那些有剛性住房需求的人群，特別是“漂”在外地的年輕人。事實(shí)上，網(wǎng)上對房?jì)r(jià)的抱怨，多出自這些年輕人。但是，世界上沒(méi)有一個(gè)國家富裕到讓年輕人擁有自有住房的地步，中國更不可能。另一方面，有調查表明，城市居民第一次購房的平均年齡只有28歲，說(shuō)明我國年輕人購房非常早。當然，他們當中的大多數人都會(huì )或多或少得到父母的資助，但這也足以說(shuō)明我國年輕一代的購買(mǎi)力。
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對第一套房以外的住房開(kāi)征房產(chǎn)稅 |
在房地產(chǎn)調控方面，政府退出對股市的扶持值得借鑒。
在股市開(kāi)辦之后的一段時(shí)間里，政府為股市確定的任務(wù)之一是為國有企業(yè)解困服務(wù)，因而在一定程度上讓民眾形成了“股市不會(huì )垮”的信念。整個(gè)上世紀90年代，股市亂象叢生，但由于怕整頓股市導致民眾財富流失，監管部門(mén)遲遲不加強監管。進(jìn)入21世紀之后，監管部門(mén)開(kāi)始對股市采取嚴厲的監管措施，股市先后出現兩次大崩盤(pán)，監管部門(mén)遭到股民們的炮轟。從第二次崩盤(pán)到現在，我國的股市一直處于不溫不火的狀態(tài)，股民對股市的投資趨于理性。這說(shuō)明，只有市場(chǎng)才可能起到教育公眾的作用。
房市和股市在本質(zhì)上都是資產(chǎn)市場(chǎng)，因此遵循同樣的市場(chǎng)規律。股市的經(jīng)驗表明，要想抑制房?jì)r(jià)上漲，最好的老師是市場(chǎng)本身。當市場(chǎng)中投機行為盛行的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格就會(huì )上漲，等漲到一定程度之后，一些投機者就會(huì )賣(mài)掉資產(chǎn)，從而引起資產(chǎn)價(jià)格的迅速下跌。也就是說(shuō)，要想讓房?jì)r(jià)下跌，最有效的辦法是讓它先漲上去。政府要做的，是如何避免房?jì)r(jià)下跌太快以至于影響實(shí)體經(jīng)濟。
我國的房市和美國的不同。美國家庭購房主要靠房貸，我國家庭在購房的時(shí)候首付平均達到房?jì)r(jià)的一半，因此，房?jì)r(jià)下跌不會(huì )通過(guò)房貸這條路徑影響實(shí)體經(jīng)濟。房?jì)r(jià)下跌對實(shí)體經(jīng)濟的影響主要是降低開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的預期。由于預期下降，他們的投資就會(huì )下降，從而降低經(jīng)濟增長(cháng)速度。政府要做的，是穩定開(kāi)發(fā)商的預期。
綜上所述，筆者建議采取下列步驟有序展開(kāi)：
第一步，從二線(xiàn)城市開(kāi)始，三年內取消所有城市的二套和三套房限購措施，降低房貸門(mén)檻。本屆政府把推動(dòng)新型城鎮化作為一項重大任務(wù)，但是，如果不給房地產(chǎn)業(yè)松綁，城鎮化就只能停留在紙面上。而且，在新型城鎮化過(guò)程中，地方政府需要更多的資金，放松對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管制有利于取得地方官員對新型城鎮化的支持。
第二步，取消北上廣等地對非戶(hù)籍人口的限購政策。新型城市化的內容之一是實(shí)現對不同戶(hù)籍人口的平等待遇，對非戶(hù)籍人口的限購顯然和這個(gè)目標相左的。
第三步，對第一套房以外的住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，稅率在2%~5%之間，根據住房的套數累進(jìn)。
第四步，在第一和第二步實(shí)施之后，房?jì)r(jià)會(huì )上漲，但第三步實(shí)施之后房?jì)r(jià)會(huì )趨于平穩，甚至下跌。政府要做的，可能更是要為房?jì)r(jià)下跌作準備。如果看到房?jì)r(jià)下跌過(guò)快的跡象，政府可以通過(guò)收緊土地供應的方式托市。