隨著(zhù)各地發(fā)布“國五條”實(shí)施細則滿(mǎn)一個(gè)月，全國樓市量跌滯漲效果已經(jīng)顯現。然而，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不愿輕易就范，為規避史上最嚴厲調控政策，將新樓盤(pán)由精裝搖身一變成了毛坯，玩起了表面降價(jià)實(shí)際變相漲價(jià)的“數字游戲”。對此，專(zhuān)家認為，調控政策的落實(shí)在短期內確實(shí)起到了一定成效，但是一些開(kāi)發(fā)商仍然想方設法“玩貓膩”，鉆政策的空子。因此，在外敷調控這副“外用藥”的同時(shí)，也應該內打土地、財稅改革等“長(cháng)效針”，只有開(kāi)出外敷內用、相輔相成的綜合處方，才是抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的良藥。
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房?jì)r(jià)“假摔”忽悠政府和買(mǎi)家 |
在調控政策最為嚴厲的北京，一些房產(chǎn)項目出現了購房簽訂兩份合同，將毛坯和精裝拆分支付的“新招”。例如，新近開(kāi)盤(pán)的房山區某樓盤(pán)，相比于周?chē)科椒矫?萬(wàn)元的房?jì)r(jià)，該樓盤(pán)銷(xiāo)控表上1.6萬(wàn)元的單價(jià)極具吸引力。但是，如果購房者認為能撿到這樣的“便宜”那就想錯了。因為這僅僅是毛坯房的價(jià)格，購房者要買(mǎi)下此房，除了簽一份毛坯房合同外，還必須要再簽一份每套35萬(wàn)元的精裝修合同，兩份合同算下來(lái)，和周?chē)績(jì)r(jià)也相差無(wú)幾了，購房者無(wú)疑又被開(kāi)發(fā)商“忽悠”了一把。
開(kāi)發(fā)商之所以在精裝修上做文章，就是希望通過(guò)“假降真漲”的貓膩來(lái)規避?chē)绤柕摹跋逎q令”，以便能順利取得預售證。但是，這種做法不僅造成了房?jì)r(jià)“假摔”的假象，而且無(wú)形中加大了購房者的負擔和風(fēng)險。業(yè)內人士指出，將精裝修款從總房款中剝離出來(lái)，使得精裝修部分根本無(wú)法貸款，增加了購房者的壓力，而購房發(fā)票無(wú)法體現多繳納的精裝修款，使得未來(lái)房產(chǎn)二次轉手時(shí)房?jì)r(jià)會(huì )被低估，購房者繳納的稅費反而更多。
盡管房?jì)r(jià)并未明顯下跌，但是不少地方樓市已經(jīng)有了降溫跡象。中國指數研究院發(fā)布最新數據顯示，在4月29日到5月5日一周內重點(diǎn)監測的40個(gè)城市中，六成以上城市成交同比下跌，下跌城市數量從之前一周的6個(gè)城市迅速擴充至26個(gè)。
對此，中原地產(chǎn)研究部總監張大偉分析認為，5月份首周出現成交量高位回落，主要原因在于各地對于“國五條”調控政策執行力度不一，主要的一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市都在限制新房預售價(jià)格上從重從嚴，導致了短期內預售項目明顯減少。
不過(guò)，張大偉強調，本輪調控的難度依然不小。盡管政府希望能限制新房供應價(jià)格，但從實(shí)際效果來(lái)看卻是限制了供應，房企資金較為寬裕使得房?jì)r(jià)依然堅挺，短期內即使調控加碼，房企全面選擇降價(jià)的可能性也不大。
對于房?jì)r(jià)未來(lái)走勢，市場(chǎng)普遍認為并不樂(lè )觀(guān)。中國社科院近期發(fā)布的2013年《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量和結構矛盾積累多年，今年調控難度進(jìn)一步增大。受宏觀(guān)經(jīng)濟復蘇影響，部分城市房?jì)r(jià)可能出現較大幅度攀升。
面對房?jì)r(jià)仍然可能繼續上漲的壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎陷入了越調越漲的怪圈。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，調控若不升級，房?jì)r(jià)可能將失控。但是調控政策確實(shí)也存在問(wèn)題：一是抑制需求，而增加有效供應不足；二是過(guò)多使用了行政手段，而對經(jīng)濟手段重視不夠。宏觀(guān)調控本身很難掌握火候，市場(chǎng)冷時(shí)加柴，可一不小心火勢就會(huì )失控；市場(chǎng)熱時(shí)澆水，弄不好又會(huì )熄火。因此，應進(jìn)一步完善住房制度，盡快形成保障房和商品房的供應雙軌制，建立起調控市場(chǎng)的長(cháng)效機制。
復旦大學(xué)住房政策研究中心執行主任陳杰也認為，一方面要嚴格執行限購、限貸政策；另一方面要加快使已建成的保障房投入供應，而相應的考核、問(wèn)責等程序也要及時(shí)跟進(jìn)，發(fā)揮實(shí)效。
此外，中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟則認為，必須遏制樓市作為“投資品屬性”的不斷膨脹。通過(guò)建立健康的資本市場(chǎng)，豐富人們投資渠道，從而為樓市合理“減壓”。
專(zhuān)家普遍認為，要解決當前房?jì)r(jià)居高不下的困局，不能一味地“限價(jià)”“限購”，而應該在加快“土地財政”改革、實(shí)施房產(chǎn)稅、拓寬百姓投資渠道等多方面采取措施，從而建立起房地產(chǎn)穩定發(fā)展的長(cháng)效機制，通過(guò)調控和市場(chǎng)兩只手協(xié)調配合才能奏效。