最近，一位律師質(zhì)疑萬(wàn)科等拖欠土地增值稅金至少640億元引發(fā)市場(chǎng)嘩然。萬(wàn)科等以質(zhì)疑者誤解會(huì )計上的“預提”為“該繳不繳”回應。早在2010年就有學(xué)者提出近十年內全國流失的土地增值稅高達數萬(wàn)億元，其理?yè)�是全國的土地增值稅稅額僅占全國房企銷(xiāo)售額的1.29%，而開(kāi)發(fā)商應繳土地增值稅額應占其銷(xiāo)售收入的15%至30%。
　　這一說(shuō)法不盡合理。目前土地增值稅是對單位和個(gè)人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種四級累進(jìn)稅，根據其計征公式，以土地增值稅占銷(xiāo)售額比重低，得出土地增值稅流失的結論，缺乏邏輯自洽。以2012年為例，該年全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售額為6.44億元，房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅等總收入達10128億元，五大稅種/商品房銷(xiāo)售總額為15.7%。
　　盡管去年土地增值稅征收額只有2719億元，低于去年2.69萬(wàn)億的土地出讓金和2874億元的契稅，但土地增值稅征收額較低，更多或將是高地價(jià)和公共稅費成本壓縮土地增值空間，導致土地增值稅稅基低。比如有研究發(fā)現，政府和銀行去年從房地產(chǎn)獲得的收入達47917億元，占房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的75%左右，反映稅費和地價(jià)等已嚴重壓低了納入土地增值稅的稅基。這如同左口袋與右口袋，更多是數字游戲。若借此要求開(kāi)發(fā)商補繳稅款，會(huì )使本來(lái)稅負過(guò)高的房市，面臨更高的稅負。
　　不僅如此，目前土地增值稅跟企業(yè)所得稅的計算公式幾近相同，所不同的是前者基于項目，后者基于公司整體的費用。而人為壓低土地增值稅應納額，最終也將增加企業(yè)所得稅稅基，增加企業(yè)所得稅應納額�；�于稅負趨輕避重原則，只有人為壓低土地增值稅的邊際納稅收益高于抬高所得稅邊際納稅額，開(kāi)發(fā)商才會(huì )壓低土地增值稅稅額，畢竟所得稅稅率是25%，而若政府和銀行收入占房產(chǎn)銷(xiāo)售額的75%屬實(shí)，那么以銷(xiāo)售額3%計提土地增值稅收益，實(shí)際稅率約12%。顯然，開(kāi)放商不會(huì )為少繳稅率為12%的土地增值稅款，而改繳25%的所得稅。
　　土地增值稅與企業(yè)所得稅在計征上的大同小異，不僅存在重復計征之嫌，而且把企業(yè)成本費用等納入土地增值稅參數的計征方法，本身就增加了土地增值稅的計征成本，導致稅務(wù)部門(mén)的征稅邊際成本高于其征稅收益。這是稅務(wù)部門(mén)并不愿較真的原因之一。
　　因此，迷惘的土地增值稅并不是巨額流失問(wèn)題。目前應完善不動(dòng)產(chǎn)稅制體系，清晰地租和稅費邊界，打破地方政府壟斷土地市場(chǎng)格局，允許農地等直接入市，并把土地增值稅等整合到土地持有環(huán)節，統一以1%左右的房產(chǎn)稅形式計征。同時(shí)，對存量房則基于開(kāi)發(fā)商等之前繳納的相關(guān)稅費，加上已繳相關(guān)稅費對應的70年期收益，并除以70年等，分攤出每年作為房屋所有人繳納的房產(chǎn)稅，比較該均值與1%的房產(chǎn)稅應納稅的高低后進(jìn)行多退少補，進(jìn)而在全國范圍內推廣房產(chǎn)稅。