【案例】
老張退休后將自己的房子出租出去，做起了房東。小劉是個(gè)北漂的白領(lǐng)，帶著(zhù)老婆和上幼兒園的兒子四處租房居住。2011年，老張與小劉簽訂了為期一年的租賃合同，小劉承租老張的房屋，月租金為3000元。租期之內，小劉與老張相處十分愉快。
可租期屆滿(mǎn)之時(shí)，雙方卻因3000元的押金產(chǎn)生了激烈的爭吵。
老張提出兩個(gè)問(wèn)題。第一是向小劉交房時(shí)房屋的墻壁是新粉刷，等小劉退房時(shí)，墻壁已經(jīng)被小劉弄臟，有一處墻壁甚至留有小劉兒子的涂鴉。老張認為應重新粉刷墻壁，費用應自押金中扣除；第二，老張主張小劉弄壞了廚房的抽油煙機，現在抽油煙機噪聲非常大，沒(méi)法正常使用，應自押金中扣除維修抽油煙機的費用。小劉卻說(shuō)，老張的房子常年對外出租，墻壁本來(lái)就是臟的，抽油煙機只是老舊磨損了。因此押金應該全額退還。
雙方爭執不下，只得訴至法院。老張的證據只有小劉退房時(shí)的房屋照片以及對廚房抽油煙機的錄像。
誰(shuí)主張誰(shuí)舉證是基本的證據規則。而老張的證據只能顯示退房當時(shí)的墻壁狀況，無(wú)法對比墻壁小劉租住前后的差異，也就無(wú)法證明小劉弄臟了墻壁；老張的錄像亦無(wú)法證明抽油煙機存在何種損壞以及損壞是否因小劉使用不當所致。最終，雙方經(jīng)法院調解，達成了和解，老張退還小劉押金2000元。
【分析】
租期結束后的押金退還涉及到房屋驗收及費用結算，對水電費是否存在拖欠、“污損”是否屬于正常折舊、設備損壞是否使用不當所致等問(wèn)題，出租人與承租人常存在較大分歧。
面對這樣的問(wèn)題，建議雙方在簽訂書(shū)面合同時(shí)，對特殊的房屋狀況應進(jìn)行明確的標記，如可在合同附件中的設施設備清單中標明墻壁是否新刷，設備是否新購或者是否存在較大噪音等情況，較難描述的也可以打印出照片雙方簽字確認。
同時(shí)，在合同履行中，房東一方也應當對合理折舊保持應有的寬容，合理限度內的房屋及設備折舊不能作為扣減押金的理由，只有因承租人使用不當造成的損害才是承租人的賠償范圍。再者，為了維護自身權益，房東應積極做好設備的日常維護、維修，一者可以延長(cháng)使用壽命，二者如果發(fā)現人為損壞也可以及時(shí)檢修、處理。
在返還押金的訴訟中，出租人應先證明扣減押金具有合法依據，承租人只需針對出租人的證據提交反證。而實(shí)踐中某些中介公司以克扣押金為慣例，在沒(méi)有憑據的情況下，隨意提出幾個(gè)理由即克扣押金，給承租人造成了不應有的損失。
【案例】
小楊自房東黃阿姨處承租了一間商鋪，用于經(jīng)營(yíng)副食零售，租期為兩年。經(jīng)營(yíng)才一年小楊就虧損了不少，于是想要將商鋪轉租出去，可小楊與黃阿姨的合同中約定未經(jīng)房東書(shū)面同意，出租人不得轉租。小楊仍偷偷地運作，與次承租人小周簽訂了轉租協(xié)議。
出于謹慎，小周要求小楊在合同里寫(xiě)明保證不收回商鋪的使用權，保證其享有小楊與房東租賃合同中的同等權益，保證租期屆滿(mǎn)后協(xié)助其與房東續簽合同的條款。這樣，雙方達成了轉租協(xié)議，小周向小楊交納了租金、轉讓費并接手了店鋪。
不久，精明的黃阿姨發(fā)現了問(wèn)題，立即提出解除與小楊的租賃合同，并將小周趕出了商鋪。后來(lái)小周將小楊訴至法院，要求解除轉租合同、返還租金、轉讓費并賠償損失。
合同具有相對性，僅能約束締約的雙方，小楊雖然在轉租合同中對小周作出了種種承諾，均無(wú)法約束房東黃阿姨。房東黃阿姨與小楊的租賃合同明確約定禁止轉租，如果小楊的轉租未取得黃阿姨同意或追認，黃阿姨可單方解除與小楊的合同，并依據對商鋪的所有權要求次承租人小周騰房。因此，一旦房東對轉租提出異議，次承租人無(wú)法繼續使用所租房屋。
小周可以請求小楊承擔違約責任，但在雙方未約定違約金的情況下，小周需證明實(shí)際損失情況，而且因小周明知小楊不具備轉租權限，亦應自行負擔部分損失。本案中，小周因無(wú)法充分證明損失情況，法院僅判令小楊返還剩余租金及部分轉讓費。
【分析】
隨著(zhù)經(jīng)濟流轉的加速，商鋪轉租日益頻繁，而轉租合同的全面履行需以前手租賃合同為基礎，極易節外生枝。如：部分次承租人偏信轉租人的承諾，在前手租賃合同未約定轉租權限的情況下貿然簽約，一旦出租人拒絕追認，轉租合同即陷入困境。
建議轉租時(shí)應查明轉租人權限，并應及時(shí)取得出租人的認可。對屬于出租人與承租人之間的債務(wù)，亦應當場(chǎng)結清，防止事后發(fā)生糾紛。
【案例】
2008年，老劉為開(kāi)設旅店與房東釋女士簽訂了為期十年的租賃合同，租下一處700平米的半地下室，用以開(kāi)設旅店，并一次性交納了2008年3月至2013年9月的租金一百萬(wàn)元。老劉原以為接下來(lái)的十年可以潛心創(chuàng )業(yè)了，誰(shuí)料2012年房東釋女士就將老劉訴至法院，請求解除雙方的房屋租賃合同并要求老劉騰退涉訴房屋。
釋女士訴稱(chēng)，與老劉的租賃合同簽約早，租金標準已明顯低于市價(jià)，而老劉總是拒絕增加租金。近日，她因資金周轉困難意圖出售涉訴房屋。但由于買(mǎi)賣(mài)不破租賃，許多買(mǎi)家了解到其與老劉漫長(cháng)而虧本的租約都放棄了購買(mǎi)。因而，釋女士決定依據雙方合同解除租賃協(xié)議，提前收回房子。
老劉辯稱(chēng)，雙方租賃合同約定的租期為10年，他不僅交納了截至2013年9月的房租，還投入許多資金對涉訴房屋進(jìn)行了裝修和改造，這些資金多為其借貸而來(lái)，如果釋女士現在收回房屋其將血本無(wú)歸。因此，老劉堅決不同意現在解除合同。
法院經(jīng)審理查明，老劉與釋女士的租賃合同明確約定，租金標準為前五年半100萬(wàn)，后四年半90萬(wàn)；但該合同違約責任部分明確約定，如出租人需提前收回房屋應提前三十日通知承租人，并向承租人支付相當于年租金50%的違約金。依據雙方合同，釋女士可在承擔違約責任并先行通知的前提下單方解除合同。雙方合同期限雖為十年，老劉的承租權卻可能隨時(shí)落空。了解到雙方的糾紛根源，法院在示明法律規定的情況下主持雙方進(jìn)行了調解，老劉與釋女士達成調解協(xié)議，老劉可繼續承租涉訴房屋至2015年9月，自2012年9月起，涉訴房屋的租金調整為每年30萬(wàn)元。
【分析】
部分長(cháng)期合同，尤其是商鋪租賃合同通常都約定了固定租金，但近年來(lái)房屋租金漲幅較大，雙方因此產(chǎn)生糾紛。同時(shí)，租賃合同多約定出租人提前通知并支付違約金即可解除合同，出租人常引用此種條款提前解約，以牟取更高收益。而承租人往往已就房屋進(jìn)行裝修、準備長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，此種情況下，雙方就后續賠償問(wèn)題容易產(chǎn)生糾紛。
建議雙方可約定較為靈活的租金標準，同時(shí)如設定提前解約權亦應從提前通知及適度比例的違約金兩方面加強約束，以免影響合同關(guān)系的穩定。