“賣(mài)早了！”多年前朋友賣(mài)掉位于北京望京的一套住宅后那份懊悔的表情令我記憶猶新。原本趕在樓市調控政策來(lái)臨之初及時(shí)出手閑置房產(chǎn)是件值得高興的事情，可是當年遠洋拿下大望京地塊時(shí)的一錘定音，敲痛了他的神經(jīng)。當發(fā)現新地塊樓面價(jià)格已經(jīng)超過(guò)在售二手住宅價(jià)格時(shí)，他心中的小算盤(pán)便開(kāi)始上下?lián)軇?dòng)，計算著(zhù)損失。
　　“地王”的誕生，成了推高周?chē)�住宅的充分理由。開(kāi)發(fā)商在被指責充分利用金融杠桿獲取“暴利”時(shí)，也在為自己申辯：“本不想冒那么大風(fēng)險高價(jià)拿地，但優(yōu)質(zhì)資源越來(lái)越少了”。
　　資料顯示，近日佳兆業(yè)以18.6774億元拿下廣州白云區同寶路8號、10號地塊，同時(shí)配建6.68萬(wàn)平米的保障房，剔除配建面積后，折合樓面地價(jià)高達25597元/平方米。該地塊重現了“面粉貴過(guò)面包”的土地市場(chǎng)怪相。資料顯示，上述白云區宅地附近的樓盤(pán)，銷(xiāo)售均價(jià)大約在2.3萬(wàn)元/平方米至2.8萬(wàn)元/平方米，部分樓盤(pán)甚至每平方米售價(jià)低于2萬(wàn)元。
　　獲取了優(yōu)質(zhì)地塊的房地產(chǎn)企業(yè)，后期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售自然運行的十分順利，凈利潤也一路走高，銷(xiāo)售額增長(cháng)速度領(lǐng)先于銷(xiāo)售面積增長(cháng)速度的事實(shí)印證了開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售單價(jià)的逐年走高。一直以來(lái)，開(kāi)發(fā)商似乎都扮演反面角色，但人們忽視了一個(gè)數據——最近6年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)凈利潤的增長(cháng)，繳稅額也在大幅增長(cháng)，且繳稅額一直大于凈利潤。
　　統計顯示，139家A股房地產(chǎn)企業(yè)上市公司自2007年一季度至2013年一季度繳稅總額高達6429.7億元，而同期的凈利潤則為6265.4億元。房企繳稅增長(cháng)曲線(xiàn)與房企凈利潤增長(cháng)曲線(xiàn)保持正相關(guān)，房企凈賺1元錢(qián)，需要向政府繳納1.02元的稅費。
　　有研究人士調研表明，將房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)一處樓盤(pán)從立項到完成銷(xiāo)售進(jìn)行分解，整個(gè)過(guò)程向各級政府機構繳納稅費涉及到7大類(lèi)37項支出，這些支出包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的土地出讓金、拆遷管理費，以及后期的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、企業(yè)所得稅等，這些費用將占整個(gè)房屋銷(xiāo)售金額比例低則50%，最高甚至超70%。
　　這也從2009年全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )的一份報告中得到了印證。該報告說(shuō)，以北京為例，開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要與20多個(gè)政府部門(mén)打交道，需要繳納的各種費用多達20種；廣州的開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要與30多個(gè)政府部門(mén)打交道，繳納20多種收費。從單個(gè)城市來(lái)分析，上海的開(kāi)發(fā)項目總銷(xiāo)售收入中流向政府的份額最高，為61.84%；而北京市流向政府的份額為42.42%。
　　全國工商聯(lián)的統計數字已經(jīng)讓人瞠目，但華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強卻認為，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )這份報告中，對房?jì)r(jià)構成的分析，并沒(méi)有將政府收取的各種稅費完全計算在內，如規費、證費、市政基礎設施費等。
　　這就意味著(zhù)，稅費在房?jì)r(jià)成本構成中占據的比例更高。從提交競價(jià)意向或是在土地拍賣(mài)會(huì )上舉牌開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商便做好了繳納一系列稅費的準備，從表面看，高地價(jià)成為房?jì)r(jià)走高的重要推手，但其起到的也只是一個(gè)推波助瀾的作用而已，稅費成本卻是最初決定房?jì)r(jià)的重要因素。
　　由此來(lái)看，房地產(chǎn)調控中“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的內涵應該重新劃定，政府所主管的不應僅僅是政策性保障住房的建設配給，還應該有財政模式的轉變，擺脫房地產(chǎn)發(fā)展支撐經(jīng)濟的模式，避免當城鎮化發(fā)展到一定階段后，房地產(chǎn)建設減速給地方經(jīng)濟造成沖擊。