針對當前的房地產(chǎn)形勢，為防止房?jì)r(jià)持續上漲，有效管理市場(chǎng)預期，促進(jìn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，今年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出了包括穩定房?jì)r(jià)、抑制投資需求、強化供給在內的五條措施（簡(jiǎn)稱(chēng)“國五條”）。為落實(shí)國五條，2月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》，提出了六條細則。國五條和國辦六條細則的出臺，在社會(huì )上引起很大反響，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正在顯現出來(lái)。
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近期房地產(chǎn)市場(chǎng)對“國五條”的主要反應 |
房地產(chǎn)市場(chǎng)反應最強烈的主要集中在二手房所得稅征收、二套房差別化信貸政策以及擴大限購范圍等幾個(gè)方面。
——對按20％征收住房交易收益個(gè)人所得稅的反應強烈
由于此項措施將加大住房交易成本，在地方具體實(shí)施細則尚未出臺的“空窗期”內，引發(fā)了部分城市二手房交易量激增的“末班車(chē)”效應。以北京市為例，3月中旬北京市二手房周交易量達到1．3萬(wàn)套，周環(huán)比上漲35．1％，而新建商品房成交量則并未出現明顯變化。隨著(zhù)地方二手房個(gè)稅政策的出臺和實(shí)施，住房投資收益將受到擠壓，稅負轉嫁等現象也會(huì )進(jìn)一步顯現出來(lái)。
對于國辦六條細則提出的住房交易個(gè)稅規定，各方的擔心主要集中在三個(gè)方面：一是擔心誤傷剛性需求和改善型需求。人們擔心在住房供需緊張的城市，稅收負擔可能轉嫁給購房者，會(huì )使剛性需求和改善性需求家庭面臨更高房?jì)r(jià)的困擾。同時(shí)，政策不僅壓縮了投資、投機者盈利空間，而且也容易導致改善型需求者的購房能力下降。二是擔心會(huì )抑制二手房的供應量。征稅必然增加二手房交易成本，部分業(yè)主出售存量房的積極性會(huì )下降。三是擔心“陰陽(yáng)合同”等現象會(huì )加劇。由于住房交易個(gè)稅的稅基是前后兩次交易的價(jià)差，部分業(yè)主會(huì )通過(guò)“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅，將削弱政策對投資、投機的遏制效果。
——市場(chǎng)對二套房信貸政策從緊的預期增強
國辦六條細則要求，對于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當地分支機構可根據新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。從國家統計局3月18日公布的住房市場(chǎng)情況看，2月份70個(gè)大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比上漲的城市有66個(gè)，占比達到94．3％。其中，北京、廣州環(huán)比上漲3．1％，漲幅居首；上海和深圳的環(huán)比漲幅緊隨其后，分別為2．3％和2．2％。部分城市住房?jì)r(jià)格上漲壓力加大，增強了市場(chǎng)對二套房信貸從緊的預期。目前，一些銀行開(kāi)始等待本地二套房貸的具體實(shí)施辦法，以至于出現了“惜貸”現象。一旦二套房信貸從緊，將影響居民家庭二套住房的購買(mǎi)能力。按照貸款利率6．55％，貸款80萬(wàn)元，30年等額本息還款測算，假如二套房貸款利率提高到1．2倍利率（目前是1．1倍利率），其還款壓力比首套85折優(yōu)惠利率高出26．6％，可見(jiàn)提高二套房利率對于還款壓力的影響較大。因此，在現在二套房“既認房、又認貸”的標準下，改善性需求將被進(jìn)一步抑制。
——更嚴格的限購政策將使交易量有所下降
國辦六條細則明確要求，限購區域應覆蓋城市全部行政區域，此前一些城市的限購范圍僅限于核心城區，這意味著(zhù)限購區域范圍將有所擴大。同時(shí)，除了省會(huì )城市、直轄市、計劃單列市以外，其他供需矛盾突出、房?jì)r(jià)上漲壓力較大的城市也將面臨限購政策。另外，從嚴調整的限購措施將打破一些城市的住房供求格局，住房市場(chǎng)將面臨新一輪的調整和平衡過(guò)程。在地方細則出臺和實(shí)際作用發(fā)揮之前，買(mǎi)房者持幣觀(guān)望的心態(tài)將會(huì )增強，導致在未來(lái)一段時(shí)間交易量有所下降。
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進(jìn)一步完善“國五條”調控細則需要關(guān)注的問(wèn)題 |
避免誤傷剛需和改善性需求、確保相關(guān)住房政策實(shí)施效果等是需要關(guān)注的問(wèn)題。
——應盡量避免誤傷剛需和改善性需求
現階段，重點(diǎn)支持首套、自住、中小戶(hù)型置業(yè)需求已經(jīng)成為共識，但對于如何促進(jìn)改善性需求合理釋放尚無(wú)明確措施。例如，大部分改善住房條件的家庭都必須賣(mài)掉以前的小房子，而新的二手房交易個(gè)稅政策和二套房信貸政策實(shí)質(zhì)上是限制了這類(lèi)改善性消費行為，也正是因為這種針對改善性需求的支持政策不夠明確，在一定程度上導致市場(chǎng)恐慌。
——應充分考慮我國住房制度改革的特殊性
在我國住房存量中，有相當大一部分是住房制度改革中出售給個(gè)人的公房（即“房改房”）。當時(shí)出售公房的價(jià)格相對較低，實(shí)際上是對以往“重積累、輕消費”階段廣大職工長(cháng)期低工資給予的一種補償。這類(lèi)住房如果按現在的市場(chǎng)價(jià)格出售，成交價(jià)差會(huì )較大，個(gè)稅會(huì )較高。但這是制度轉換和歷史原因形成的，并非是投機造成的結果。如果按照新的個(gè)人所得稅率征收，將導致對原有老職工利益的沖擊，不僅有失公平，也容易引發(fā)新的利益矛盾，應在實(shí)施細則制定中給予考慮。
——應確保相關(guān)住房政策實(shí)施效果
住建、稅務(wù)、銀行、公安、社保等部門(mén)要建立分工明確、協(xié)調有力、信息順暢的住房監管和調控機制，確保購房資格審查、稅收征管、差別信貸等政策的實(shí)施效果，彌補隱瞞真實(shí)信息、違規補交社保、制定陰陽(yáng)合同等政策漏洞。
建立全國統一、規范的個(gè)人住房信息統計標準，避免各自為戰、兼容性較差等問(wèn)題。
——地方應盡快細化“國五條”相關(guān)政策，縮短政策真空期造成的市場(chǎng)波動(dòng)
國五條及國辦六條細則在信貸、稅收、限購、土地、房?jì)r(jià)控制目標等方面都給出了基本原則，而地方政府應盡快根據自身住房市場(chǎng)運行狀況和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展條件細化方案，給市場(chǎng)供求雙方以明確的心理預期，引導合理住房需求順利入市，避免不必要的市場(chǎng)波動(dòng)。
——有條件地支持改善型需求，制定差別化的稅收和信貸政策
建議各地根據實(shí)際情況，制定唯一住房交易的個(gè)人所得稅免征年限。達到這個(gè)年限的唯一住房，可免征個(gè)人所得稅；未達到免征年限的唯一住房，可采取差別化的個(gè)稅稅率，其原則是持有時(shí)間越長(cháng)，個(gè)稅稅率越低。要進(jìn)一步完善“認房又認貸”的二套房認定辦法，只要是購買(mǎi)家庭唯一住房，其信貸政策可與首套房相同，但對于購買(mǎi)大戶(hù)型的家庭仍可采取相應較高的利率和稅率。
——針對已購公房交易應區別對待，制定適宜的稅收政策
應適當降低已購公房交易時(shí)的稅收負擔。例如可考慮按成交總價(jià)款的2％—3％征收。
——加快住房信息化進(jìn)程，實(shí)現產(chǎn)權系統聯(lián)網(wǎng)
要加大城鎮個(gè)人住房信息系統建設，建立全國統一、規范的個(gè)人住房信息統計標準，避免各自為戰、兼容性較差的問(wèn)題。要做到產(chǎn)權情況實(shí)時(shí)更新，為后續實(shí)現全國住房信息系統聯(lián)網(wǎng)，提高科學(xué)決策和監管水平做好充分準備。