當下有關(guān)房地產(chǎn)稅能否遏制高房?jì)r(jià)爭議的焦點(diǎn)，不是房地產(chǎn)稅本身而是房地產(chǎn)稅的實(shí)際內容。要建立起一套公正公平的房地產(chǎn)稅，就得先確立一系列制度基礎。比如要進(jìn)行全面普查全國的住房，查清現有的住房誰(shuí)在持有及如何分布，由此建立起公開(kāi)透明的住房信息系統。
最新統計數據顯示，今年4月，全國新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數分別為67個(gè)和66個(gè)。70個(gè)大中城市新建
商品住宅平均價(jià)格環(huán)比指數為100.95，比上個(gè)月減少0.14，盡管漲幅出現7個(gè)月來(lái)的首次下降，但是環(huán)比仍連續11個(gè)月上漲。而近一個(gè)月以來(lái)降息浪潮席卷全球，人民幣堅挺、房?jì)r(jià)上漲，讓覬覦進(jìn)入中國樓市套利的海外熱錢(qián)虎視眈眈。有課題組的跟蹤結果發(fā)現，今年一季度熱錢(qián)流進(jìn)的重心依舊是一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)，熱錢(qián)對從房地產(chǎn)投機中獲利仍大有期待�？墒�，國內房地產(chǎn)政策仍然不見(jiàn)有變化的動(dòng)靜。此情此景之下，市場(chǎng)各方難免要推測，樓市宏觀(guān)的思路會(huì )有根本轉變嗎？
對房地產(chǎn)政策，新一屆政府上任至今還沒(méi)有明確表態(tài)。市場(chǎng)有種估計是，或許新一屆政府正在觀(guān)察并反思當前房地產(chǎn)市場(chǎng)，以便制定有針對性的政策。更有一種大膽的估計是，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策很可能出現根本性轉變。因為，從十年來(lái)的情況看，房地產(chǎn)越是宏觀(guān)調控，房地產(chǎn)政策出得越多，房?jì)r(jià)上漲得越快，所以，無(wú)論是從十八大精神還是現實(shí)市場(chǎng)條件來(lái)看，似乎已到了轉變房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的思路的時(shí)候。
比如，據報，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴容已提上了日程。繼上海、重慶兩市的試點(diǎn)后，今年有望新增數個(gè)城市擴展試點(diǎn)。新增試點(diǎn)城市執行方案與標準將因地制宜，預計主要針對增量征收。對于征收房地產(chǎn)稅，政策意圖就是要讓對房地產(chǎn)市場(chǎng)干預過(guò)多的行政政策退出市場(chǎng)，更多地利用經(jīng)濟杠桿來(lái)調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
可以說(shuō)，早些年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控之所以失效，問(wèn)題出在對住房市場(chǎng)的定義以及采取的政策工具更注重政府行政性的事前限制而沒(méi)有以有效的經(jīng)濟杠桿采取事前、事中及事后的全面限制。多年來(lái)，相關(guān)政策總把住房投機與消費混為一談，在這種情況下，住房市場(chǎng)就會(huì )逐漸轉變成以投資投機為主導的市場(chǎng)。如果住房市場(chǎng)是投資為主導的市場(chǎng)，而實(shí)際出臺的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策卻又總是為了化解住房消費市場(chǎng)的問(wèn)題，想要這些政策去遏制市場(chǎng)的高房?jì)r(jià)是根本不可能的。行政性的事前限制，看上去是十分嚴厲，但實(shí)際上卻是花拳繡腿。試想，在住房的賺錢(qián)功能并沒(méi)有改變的情況下，誰(shuí)買(mǎi)了房就有大利可圖，投資投機者當然會(huì )千方百計來(lái)突破這些行政性限制進(jìn)入住房市場(chǎng)。對他們而言，這些行政性的事前限制，不過(guò)增加了投機投資的成本而已。這幾年實(shí)踐證明，政府對購房的行政性限制越多（這種限制不能減弱投資者購買(mǎi)住房賺錢(qián)效應），投資者破解這些限制的招數也越多，樓價(jià)上漲也就越快。
用經(jīng)濟杠桿作為房地產(chǎn)宏觀(guān)調控主要工具，主要指房地產(chǎn)信貸政策、稅收政策及土地拍賣(mài)規劃等政策。其中房地產(chǎn)稅征收是最主要的經(jīng)濟杠桿工具。所以，筆者認為，如果政府通過(guò)房地產(chǎn)稅等經(jīng)濟杠桿來(lái)遏制住房投機投資，方向是正確的。
只是，當前市場(chǎng)對征收房地產(chǎn)稅是否對遏制高房?jì)r(jià)起到作用仍有懷疑，甚至有觀(guān)點(diǎn)直指征收房地產(chǎn)稅非但對遏制高房?jì)r(jià)沒(méi)有作用反之更會(huì )推高房?jì)r(jià)；也有人認為，征收房地產(chǎn)稅會(huì )加重低收入者購買(mǎi)住房的負擔，更讓低收入者無(wú)支付能力進(jìn)入樓市；還有人認為，征收房地產(chǎn)稅是二重征稅，是對民眾財富的掠奪�？梢�(jiàn)，征收房地產(chǎn)稅阻力不小，尤其民眾對住房稅收對遏制住房投機投資的作用了解太少。而事實(shí)上一套公正公平的房地產(chǎn)稅收制度對遏制高房?jì)r(jià)是能起到重要作用的。對此，無(wú)論是政府還是媒體都有義務(wù)向民眾解釋清楚。
其實(shí)，上述反對征收房地產(chǎn)稅的言論，無(wú)論從經(jīng)驗上還是從經(jīng)濟邏輯上和學(xué)理上都是站不住腳的。房地產(chǎn)稅作為現代國家的主要稅收工具，既有增加財政收入的功能，也有調節收入分配的功能，更不用說(shuō)對遏制房?jì)r(jià)起到重要作用了。如果房地產(chǎn)稅是公平公正的，既有對弱勢民眾的減免條例，也有對過(guò)多持有住房的累進(jìn)稅制，那房地產(chǎn)稅能讓這些住房投機投資者逐漸退出市場(chǎng)，從而改變住房市場(chǎng)預期，樓市的投機性質(zhì)也會(huì )隨著(zhù)房地產(chǎn)稅征收而減弱并讓房?jì)r(jià)回歸理性。如果房?jì)r(jià)下行，房地產(chǎn)投機者如何可能把房地產(chǎn)稅的負擔轉移給下家呢？這時(shí)，持有過(guò)多住房的人不轉移房地產(chǎn)稅負擔都不容易把手中住房套現，要把稅收負擔轉移更是不可能讓其住房脫手了。
所以，問(wèn)題的關(guān)鍵不是房地產(chǎn)稅能否遏制高房?jì)r(jià)，而是房地產(chǎn)稅實(shí)際內容是什么，是不是一個(gè)公正公平的房地產(chǎn)稅。如果總覺(jué)得中國房地產(chǎn)稅征收基礎條件不成熟，還是只能如上海與重慶那樣的做法來(lái)試點(diǎn)，那筆者認為這樣的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)所能起到作用就十分有限了，不僅難以遏制住房投機投資，反之會(huì )增加樓價(jià)上漲預期，因為市場(chǎng)會(huì )認為政府對遏制高房?jì)r(jià)不敢玩真的。在這樣的情況下，房?jì)r(jià)焉能不漲？此時(shí)，房地產(chǎn)稅對遏制高房?jì)r(jià)的作用也就蕩然無(wú)存了。
面對居高不下的樓價(jià)，政府利用有效經(jīng)濟杠桿或征收房地產(chǎn)稅來(lái)改變當前市場(chǎng)預期并轉變房地產(chǎn)宏觀(guān)調控思路，已非常急迫了。這意味著(zhù)從根本上讓行政性調控方式全面退出，而要建立起一套公正公平的房地產(chǎn)稅，就得先確立一系列制度基礎。比如要全面普查全國的住房，查清現有的住房誰(shuí)在持有及如何分布，由此建立起公開(kāi)透明的住房信息系統，在此基礎上通過(guò)公共決策來(lái)設立相關(guān)的法律及公正公平的房地產(chǎn)稅收制度。