資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本，銀行貸款尤其是個(gè)人按揭貸款，仍是絕大多數房地產(chǎn)項目順利運轉的重要支撐。堅持房地產(chǎn)調控不動(dòng)搖，應進(jìn)一步加強和改進(jìn)信貸調控，同時(shí)全面防范和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

　　2009年以來(lái)，由于一些主要城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)調控政策頻頻出臺，包括2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9?29新政”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月出臺的“國五條”等。在調控政策持續深入的背景下，房地產(chǎn)投資過(guò)熱現象有所緩解，但房?jì)r(jià)卻未停止上漲。
　　總體來(lái)看，影響房?jì)r(jià)的因素主要是經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結構、土地供給、居民收入水平、投資取向、投資渠道、金融環(huán)境等。2012年以來(lái)，在經(jīng)濟增速放緩、人均工資增幅有所回落、土地供應趨緊的形勢下，融資成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。
　　房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對融資渠道有很強的依賴(lài)性。目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)銀行貸款、房地產(chǎn)信托、上市融資、發(fā)行債券、民間借貸等渠道籌集資金，而銀行貸款尤其是個(gè)人按揭貸款，仍是絕大多數房地產(chǎn)項目順利運轉的重要支撐。
　　央行數據顯示，截至3月末，全國地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.04萬(wàn)億元，同比增長(cháng)21.4%，增速比上年末高9個(gè)百分點(diǎn)，增速已經(jīng)連續10個(gè)月逐月攀升；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3.2萬(wàn)億元，同比增長(cháng)12.3%，增速比上年末高1.6個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購房貸款余額8.57萬(wàn)億元，同比增長(cháng)17.4%，增速比上年末高3.9個(gè)百分點(diǎn)。這表明，一季度社會(huì )融資總量大增，新增人民幣貸款增加較多，但大量新增資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，緩解了地產(chǎn)商的資金壓力。
　　由于監管部門(mén)嚴格實(shí)施差別化住房信貸政策，加強開(kāi)發(fā)商“名單制”管理，房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸渠道事實(shí)上有所緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過(guò)信托、私募等渠道開(kāi)展融資，并廣泛參與民間借貸，還借助委托貸款、銀行理財產(chǎn)品、上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)、個(gè)人貸款等渠道“曲線(xiàn)”獲取信貸資金。這也意味著(zhù)“影子銀行”接過(guò)了對房地產(chǎn)企業(yè)融資的接力棒。
　　民間投資進(jìn)入金融領(lǐng)域，也讓一些中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)找到融資新通道。他們或與其他小額貸款公司合作，或獨資設立投資公司、貸款公司、擔保公司、典當行等，并以此為自身提供能夠具備融資能力的擔保資質(zhì)，增強了再融資能力。
　　無(wú)論是向“影子銀行”借款，還是通過(guò)擔保進(jìn)行再融資，銀行都是重要的資金“橋梁”�？梢哉f(shuō)，信貸增長(cháng)對房地產(chǎn)價(jià)格和成交量均起到重要的支撐和助推作用。特別是個(gè)人購房貸款的財務(wù)杠桿作用，激發(fā)了居民購房的熱情，刺激了房地產(chǎn)投資和投機性需求。
　　資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。監管部門(mén)多次要求銀行業(yè)機構提高房貸門(mén)檻、上浮房貸利率，以影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，從而達到調控目標。但大型房地產(chǎn)企業(yè)往往不愁得不到銀行支持，并且面對旺盛的市場(chǎng)需求，還可以將加息成本、稅收和土地成本等通過(guò)高房?jì)r(jià)轉嫁給消費者。同時(shí)，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)企業(yè)在某種程度上是“利益共同體”，而在爭搶個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)這一成本低、收益穩定、風(fēng)險相對較小的“優(yōu)質(zhì)蛋糕”的過(guò)程中，還會(huì )適度放松按揭貸款額度、加快房貸審批效率，從而變相突破監管要求。
　　可見(jiàn)，堅持房地產(chǎn)調控，除了運用土地、財稅政策，增加保障性住房供應等手段外，還應進(jìn)一步加強和改進(jìn)信貸調控，同時(shí)全面防范和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。為了避免信貸政策在傳導過(guò)程中不走樣，應當建立房地產(chǎn)信貸檢測體系，動(dòng)態(tài)、精準地調節商業(yè)銀行的信貸額度、投向和使用效果等。
　　同時(shí)，要完善房地產(chǎn)信用擔保關(guān)系，尤其是要切斷房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間存在的擔保鏈條關(guān)系，加強“影子銀行”監管，從而全面掌握房地產(chǎn)業(yè)融資狀況。另外，還要加強監管協(xié)調，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)信息和數據共享，確保信貸政策執行到位，共同促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩發(fā)展。